建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之五：公募REITs试点范围拓宽，政策支持升级仅是开始

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年7月5日 行业研究 公募REITs试点范围拓宽，政策支持升级仅是开始 ——建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之五 建筑和工程 事件： 2021年7月2日，国家发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称958号文）及其附件《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》。 点评： 958号文放宽公募REITs试点范围（区域扩大，行业领域扩大），对发起人资产规模及扩募能力提出要求，明确回收资金再投入的新项目以及积极推动公募REITs的项目单位在同等条件下可获得中央预算内投资、地方政府专项债券的优先支持。 区域及行业领域较586号文明显扩充，亮点在保障性租赁住房及旅游基础设施 在项目试点区域方面，958号文强调“全国各地区符合条件的项目均可申报”，重点支持范围增加了“黄河流域生态保护和高质量发展”区域。 在项目试点行业方面，958号文扩充了能源基础设施范围，新增了租赁住房、水利设施、旅游等基础设施领域。958号文在此前发改办投资〔2020〕586号的仓储物流、收费公路、污水垃圾处理、城镇供水电气热、数据中心、5G等新型基础设施和智慧城市等7大重点聚焦行业基础上，新增清洁能源、租赁住房、水利设施、旅游等行业领域，使公募REITs不仅限于“新老基建”的范畴。 将公募REITs打造为资产证券化平台，提升对原始权益人的吸引力 基建公募REITs不仅仅是一个产品，更多是要打造成基础设施（广义范畴）的资产证券化平台。985号文要求“首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元”，同时提出“发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施REITs的各类资产规模（如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等）原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2倍。” 985号文规定了央企的跨地区打包项目，可将申报请示文件和项目申报材料直接报送国家发改委，简化了央企申报路径，提升项目申报的效率。同时，985号文明确提出“90%（含）以上的净回收资金应当用于在建项目或前期工作成熟的新项目” ，明确回收资金再投入的新项目以及积极推动公募REITs的项目单位（发起人）在同等条件下可获得中央预算内投资、地方政府专项债券的优先支持。 投资建议：985号文的政策支持升级仅是开始。前期公募基建REITs所限定的范围较窄，无法解决大规模存量资产盘活问题，也无法缓解政府部门杠杆率压力。我们强调后续政策或将持续放宽，配套文件将逐步落地。公募基建REITs的持续落地，将带来建筑公司价值重估。随着法规完善，REITs出表属性将强化，或带来1）中期基建投资增速预期的上修；2）建筑企业报表的改善（增厚利润表，资产负债率降低），且后续扩张将突破资产负债率限制。建议关注：1）报表内无形资产占总资产比重较高，将直接受益于基建REITs推进的中国交建、中国电建；2）受益于基建投资预期上修；借助基建REITs，后续扩张可突破资产负债率限制的中国铁建、中国中铁、中国建筑、中国中冶。 风险分析：基础设施项目经营风险；基金价格波动风险；流动性风险；税收等政策调整风险；终止上市风险。 买入（维持） 作者 分析师：孙伟风 执业证书编号：S0930516110003 021-52523822 sunwf@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 -10%4%17%31%44%06/2009/2012/2003/21建筑和工程沪深300 资料来源：Wind 相关研报 首批基建公募REITs发行超预期，期待建筑企业价值重估——建筑装饰行业专题研究之四（2021-06-11） 上修中期基建投资增速预期——建筑装饰行业专题研究之三（2020-05-06） 投资REITs吸引力高，作为第四类大类资产有优势——建筑装饰行业专题研究之二（2020-05-02） 基建公募REITs起航，建筑板块迎来重大机遇——建筑装饰行业专题研究之一（2020-05-01） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 建筑和工程 1、 958号文要点及与前期政策对比 2021年7月2日，国家发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称958号文），该文件在2020年4月发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（简称40号文）以及之后证监会体系出台的一系列规则的基础上，再次强调各地发改委要深化认识，加强对基础设施REITs的支持引导，加强项目储备管理和协调服务，充分发挥政府投资引导作用调动盘活存量积极性。 我们在《首批基建公募REITs发行超预期，期待建筑企业价值重估——建筑装饰行业专题研究之四》中明确强调：“我们比较了基建公募REITs政策出台之后的演变，注意到其适用范围正在逐步放宽，并鼓励将公募REITs打造成为可扩展、可扩募的资产证券化平台。我们认为，基建公募REITs推出的背景是我国政府部门杠杆率处于历史高位，REITs相关政策的出台是为了盘活存量资产、降低负债率、解决项目权益资金来源问题；若后续配套政策不及时，则无法解决推行该产品的初衷。我们也注意到央行、银保监会、证监局及外汇局发布的《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》中提出“在房地产长效机制框架下，支持海南在租房租赁领域发展房地产投资信托基金（REITs）”。北金所已有住房租赁方向的REITs产品（私募产品）发行。”相关文件的落地，验证我们前期判断。 《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》，对基础设施REITs的试点区域和行业范围重新进行了梳理。该附件较发改委2020年4月发布的40号问和2020年8月发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（简称586号文），在基础设施REITs项目区域、行业、发行人资产规模要求、申报流程以及项目建设等方面进行了补充和完善： 1）试点区域方面，新文件内容强调了“全国各地区符合条件的项目均可申报”，同时重点支持区域新增了“黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域”。 2）行业范围方面，新文件扩充了能源基础设施范围，新增了保障性租赁住房项目、供水/发电等功能的水利设施项目以及自然文化遗产/国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施项目： （a）扩充了能源基础设施范围。新文件中的能源基础设施包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目； （b）新增了保障性租赁住房项目，包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目； （c）新增了供水、发电等功能的水利设施项目； （d）新增了自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施项目。 3）对发行人资产规模的要求方面，对于首次发行基础设施REITs的项目，要求其当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元。此外，要求发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础 rQsPnOsMnPrOwPpRpPwPnN9PdN8OnPnNsQnMkPqQtMfQrRrM7NmNnRMYpOvMNZnRqQ 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 建筑和工程 设施REITs的各类资产规模原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2倍。 4）申报流程方面，新文件规定了发起人为央企的跨地区打包项目，有关中央企业可将申报请示文件和项目申报材料直接报送国家发改委，简化了央企申报路径，提升项目申报的效率。 5）项目建设方面，鼓励将回收资金用于基础设施补短板项目建设，要求90%（含）以上的净回收资金应当用于在建项目或前期工作成熟的新项目，鼓励以资本金注入方式将回收资金用于项目建设。 表1：发改办投资〔2021〕958号与发改办投资〔2020〕586号、证监发〔2020〕40号文对比 变化内容 证监发〔2020〕40号文 发改办投资〔2020〕586号 发改办投资〔2021〕958号 变化说明 试点区域 聚焦重点区域： 优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。 聚焦重点区域： 优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。 全国各地区符合条件的项目均可申报。 重点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域，符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。 新文件强调“全国各地区符合条件的项目均可申报”，重点支持范围较40号文和586号文增加了“黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域”。 行业范围 聚焦重点行业： 优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。 鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。 聚焦重点行业： 优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。主要包括： 1. 仓储物流项目。 2. 收费公路、铁路、机场、港口项目。 3. 城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目。 4. 城镇供水、供电、供气、供热项目。 5. 数据中心、人工智能、智能计算中心项目。 6. 5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目。 7. 智能交通、智慧能源、智慧城市项目。 试点主要包括下列行业： 1. 交通基础设施。包括收费公路、铁路、机场、港口项目。 2. 能源基础设施。包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目。 3. 市政基础设施。包括城镇供水、供电、供气、供热项目，以及停车场项目。 4. 生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目。 5. 仓储物流基础设施。应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库。 6. 园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施。其中，国家级与省级开发区以《中国开发区审核公告目录（2018年版）》发布名单为准，战略性新兴产业集群以国家发展改革委公布名单为准。 7. 新型基础设施。包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。 8. 保障性租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。 9. 探索在其他基础设施领域开展试点。 （1）具有供水、发电等功能的水利设施； （2）自然文化遗产、国家AAAAA 级旅游景区等