2021年新冠疫情后房地产从滞后到领先复苏（英文）

观点房地产 2021 从大流行落后者到复苏领先者海湾合作委员会的大流行后路线图作者：Souheil Moukaddem Bruno Wehbe Joseph Mazloum 2博思艾伦汉密尔顿专有信息贡献者：Joseph Dib 高级顾问介绍COVID-19 大流行为业主、投资者、房东、租户和消费者等都带来了对房地产行业的一次地震般的、千载难逢的转变。虽然已经吸取并应用了 2008 年金融危机的许多经验教训，但当前危机的挑战无论是在程度还是深度上，都令其前身相形见绌。大流行继续颠覆现代生活的几乎所有方面：我们如何工作和交流，我们可以在哪里购物、用餐和旅行，以及我们如何教育孩子、与亲人聚会、保持健康和庆祝小时刻.然而，疫苗开发和推广方面的积极进展为人们带来了迫切需要的希望。下一个常态就快到了。既然尘埃落定，酒店、购物中心、办公室、电影院和公园是应该注销还是加快发展？博思艾伦汉密尔顿专有信息3 4博思艾伦汉密尔顿专有信息5博思艾伦汉密尔顿专有信息312120-97 -99-97 -99第一季度Q2Q3第四季度昨天的输家，明天的赢家主要区域地产股表现1 年 - 2020 年 2 月 4 日 – 2021 年 2 月 4 日1)2020 年 11 月 9 日，辉瑞和 BioNtech 率先宣布其联合开发的候选疫苗在 III 期试验中有 90% 的有效率在 2020 年的大部分时间遭受严重损失后，房地产业者——尤其是那些严重依赖人类密集化、社会互动和旅行的行业——看到疫苗有效性的好消息开始扭转这一趋势——仅在一天之内（2020 年 11 月 9 日），表现不佳的行业引领复苏。尽管随着本文的撰写以及 2021 年的大部分时间，这种复苏趋势可能会有所波动，但很明显，乐观的基础是坚实的，如果玩得正确，昨天的最大输家可能会成为明天的最大赢家。富时 Nareit 美国房地产指数系列 - 总回报 (%)阿尔达伊玛尔阿拉伯中心伊玛尔购物中心利雅得房地产投资信托麦加建筑Jabal Omar 开发公司2020年初至今每日-2020 年 11 月 9 日资料来源：彭博社住宿/度假村零售多元化办公专科医疗住宅股票型房地产投资信托该地区最大的多元化主开发商和国家冠军、国家行业领导者、房地产投资信托基金和运营商的收入和估值都下降了40%，然后重新稳定到大流行前的水平。一些房地产组织对财产和企业的突然关闭、旅行受限和封锁以及从实体经济转向在线数字经济的普遍转变反应迟缓。然而，其他地区参与者在重新思考他们的商业模式、拥抱新现实并采取大胆举措方面迅速而敏捷。在这里，您将阅读他们工作中的亮点以及 Booz Allen 在该领域所看到的内容，所有这些都编入了一个可操作的路线图，用于导航未来一年。有些想法是大胆的，有些则违反直觉。我们希望您发现它们对规划您的课程并在下一个常态中蓬勃发展有所启发和有用。同比收入变化 - 2020 年与 2019 年 (%)资料来源：富时指数、Nareit 2020 年 11 月、FactSet在海湾合作委员会，由于油价下跌和政府救济受限（由于财政预算受到由此产生的赤字影响），大流行的影响进一步加剧，趋势基本相似。-20-40-60-80-100阿尔达EMAAR阿拉伯中心伊玛尔购物中心麦加建筑贾巴尔奥马尔开发公司Q1：1-3月； Q2：4-6月； Q3：7-9月； Q4：10 月至 12 月资料来源：公司年度报告和财务报表、Argaam、标准普尔全球、微软新闻、国家新闻、Al Arabiya31%-33%19%-31%12%-27%11%-27%3%-15%12%-13%5%-13%5%-12%1啦〜啦〜啦0 -1-1-9 -7-17-17-29-29-16 -19-44-43-9%所有股票型房地产投资信托3%5%自建仓储-5%9%工业的-5%%11%基础设施-2%4022%数据中心-6%200 6博思艾伦汉密尔顿专有信息7博思艾伦汉密尔顿专有信息多元化/主要开发商：采取大胆行动零售与生活方式：在商场之外思考热情好客：重新想象体验......和客人商业：改造办公室 8博思艾伦汉密尔顿专有信息9博思艾伦汉密尔顿专有信息多元化/主要开发商：采取大胆行动现在暂停......以后再赢——巩固、合理化和计算增长140120100806040200大流行已经影响了海湾合作委员会经济的所有部门，包括由石油驱动的部门以及依赖旅游和服务的部门。由于投资者和消费者情绪处于历史最低点，而且需求复苏的时间和程度都不确定，各行各业的房地产项目立即停止、取消或推迟，直到尘埃落定。与此同时，该地区的主要参与者开始大胆行动。COVID-19 对海湾合作委员会建设和运输部门的影响海湾合作委员会建设和运输合同授予，2015-2020 年（十亿迪拉姆）暂停是一个艰难的决定，特别是在经历了 10 年的异常增长之后，该增长本应以该地区最具历史意义的里程碑而告终，例如 2020 年世博会、2022 年世界杯和 2030 年愿景的承诺。然而，与 2008 年一样，暂停从根本上重新思考下一步行动是必要的，以便为在一个截然不同的下一个十年的增长奠定适当的基础。在需求受到最严重打击的城市，如迪拜，严重依赖国际旅游和居民消费，领先的开发商认识到迫切需要集中现金、控制开支并在更高水平上加强资产负债表。这为迪拜控股 2 旗下的 Meraas 等房地产巨头的整合以及 Emaar Malls 的退市铺平了道路。国家层面的供应合理化，正如 Emaar 宣布将在与其他迪拜开发商的默契协调下停止住宅供应时所看到的那样。危机持续的时间越长，我们就越期望此类活动在整个行业中继续下去。即使在较少依赖国际旅游而更多依赖本地需求的相对较高增长的市场中，例如沙特阿拉伯，其超级和特大城市景观由大预算公共和半公共实体带头，更加一致，计算增长已经Amaala 和红海开发公司最近在 KSA 西红海海岸的领导层结盟表明，这是不可避免的。阿联酋沙特阿拉伯王国卡塔尔科威特阿曼巴林201520162017201820192020与过去 5 年的平均值相比减少了 %资料来源：MEED 项目-63%-44%-83%-45%-53%-69% 博思艾伦汉密尔顿专有信息1110博思艾伦汉密尔顿专有信息1 月 20 日 - Aldar 授予价值 100 亿迪拉姆的教育、医疗保健和基础设施项目的项目监督10 月 25 日 - Aldar 授予阿布扎比价值 300 亿迪拉姆的开发项目管理权将资源重定向到新的收入来源随着需求的突然蒸发，开发商如何留住人才和资金流入？顶级企业在回顾 2008 年金融危机后，已将其一流的能力转向安全、收费的业务，以产生可持续的经常性收入，尽管利润率较低。该领域的区域先驱之一 ALDAR 通过提供成熟的第三方开发和资产管理，全力投入这种收费业务服务。它与阿布扎比政府达成协议，管理价值 300 亿迪拉姆的 25,000 套政府资助住房的开发，并监督价值 100 亿迪拉姆的教育、医疗和基础设施项目4。此举得到了回报。在这些公告发布当天，ALDAR 立即获得了约 20% 的日内股票上涨 4，使其成为该地区最大的开发商。Aldar 股价变化（2020 年）资料来源：彭博社 12博思艾伦汉密尔顿专有信息博思艾伦汉密尔顿专有信息13与国家议程保持一致在沙特阿拉伯，2030 年愿景释放了王国的雄心勃勃的潜力并点燃了大部分大型项目和新的城市核心管道，该展会主要由 PIF、国家和地区皇家委员会和当局以及单一项目推动 - NEOM、The Red Sea Development Co. (TRSDC) 和 Qiddiya 等开发公司。无论您从事何种房地产行业，如果您是酒店、购物中心和生活方式中心、住宅、娱乐或办公空间的私人开发商或运营商，这都至关重要今天，通过将您的业务与城市和社区层面的国家房地产议程保持一致，并继续探索与这些国家实体的合作伙伴关系，从主和房地产开发到运营，在整个价值链中建立合作伙伴关系，从而避免相互蚕食并寻求可持续增长。由于这些大型开发项目的成功最终取决于私营部门的积极参与，大门敞开着，“让它发挥作用”的相互需求比以往任何时候都高。为下一个（门）增长浪潮做好准备对于过去 20 年来塑造了迪拜、阿布扎比、科威特、多哈、巴林和马斯喀特的成功城市景观的该地区领先的全国冠军开发商来说，国内仍然存在机会。然而，下一个巨大的增长途径很可能就在隔壁。随着进入壁垒的降低和对外国的需求沙特阿拉伯王国的投资变得更加关键，将出现机会为沙特阿拉伯飞速发展的大型开发领域带来一流的大师和房地产开发能力，其优点是显而易见的。建筑 2.0 - 引领新兴革命就在 10 年前，垂直和水平模块化和预制技术、无人机、3D 打印或自我修复混凝土被认为是“新兴”技术。随着它们的发展并达到更高的效率，它们越来越成为建筑施工的标准。 2021年，随着供应等待需求的重新调整——住房，社区和零售开发商有一个绝佳的机会来采用关键的制胜技术并在其中建立自己的能力 - 加快建设周期，降低对现场劳动力和设备的依赖，更有效地减少废物，以及循环和更可持续的材料使用。下一步是什么？2020年，全球疫情冲击海湾合作委员会房地产行业核心，开发商大受挫折。然而，对于注重时机和需求的精明开发人员来说，2021 年机会正在出现。这些参与者将引领盈利能力和可持续收益的复苏。那些将在 2022 年及以后茁壮成长的人，将通过拥抱新现实并采取大胆行动来实现这一目标。 14博思艾伦汉密尔顿专有信息博思艾伦汉密尔顿专有信息1多元化/主要开发商：采取大胆行动零售与生活方式：在商场之外思考热情好客：重新想象体验......和客人商业：改造办公室 16博思艾伦汉密尔顿专有信息博思艾伦汉密尔顿专有信息17零售和生活方式：在商场之外思考对于该地区的购物中心开发商和运营商来说，2020 年是有记录以来最艰难的一年。当安全意味着六英尺的距离时，一个基于社交互动和物理集聚的企业如何生存，更不用说大流行后变得更强大了？如果没有从根本上转变思维方式，就不可能。购物中心和其他零售开发项目必须从消费者和品牌的实体渠道转变为消费者生态系统的中心。他们必须将产品视为体验、解决方案和目的地，而不是空间或店面。从购物中心到更广泛的消费者生态系统A. 数据和分析——下一个 10 亿美元项目的启动平台保持相关性、优化零售组合、客流量和定价，并为消费者生态系统中的下一个 10 亿美元的企业奠定基础取决于获得只有少数人拥有的独特见解，所有这一切都始于数据和分析：人工智能和机器学习解决方案、支出/流量/集水分析、POS 数据技术、消费者网络/移动应用程序和社交媒体分析。如果您还没有探索这些技术，那么是时候迎头赶上了。该领域的一个明显区域先驱是 Majid Al Futtaim Group，自 2016 年以来，他一直在人工智能和分析平台、机器学习、通过从零售即服务到履行即服务的模式，Simon Properties、MaceRich 和 Brookfield 等购物中心运营商正在利用价值链计划来支持他们的租户，同时扩大客户范围。例如，Simon 的 RetailConnect 与 PFSWeb 合作，允许其商场租户通过平台的本地化物流和礼宾服务从实体店完成自己的订单。像 RetailConnect 这样的风险投资提高了运营商在价值链中的重要性，保护了其中一些可能已经完全迁移到在线的占用，同时通过订阅和使用费来维持这种增长。D. 探索选择性的向后整合购物中心开发商和运营商应该意识到他们最宝贵的资产不是物理空间，而是他们直接接触和了解消费者：客户需要什么，他们如何消费，什么是负担得起的（以及多少太贵了），他们为什么访问（并留下），他们还能花什么？他们应该问自己：我怎样才能为这个庞大的消费者生态系统增加价值，除了提供购物、饮食和娱乐的物理空间之外，我还能捕捉到旅程的哪些部分？迪拜购物中心每年接待超过 8000 万游客5，是每年的 10 倍以上每年参观埃菲尔铁塔。沙特阿拉伯最大的购物中心运营商阿拉伯中心 (Arabian Ce