请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2018年10月23日 证券研究报告•2018年三季报点评 买入 （维持） 当前价： 17.98元 招商蛇口（001979） 房地产 目标价： ——元（6个月） 三季度业绩高增长，静待优质土储变现 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：胡华如 执业证号：S1250517060001 电话：0755-23900571 邮箱：hhr@swsc.com.cn 联系人：杨雨蕾 邮箱：yangyul@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 总股本(亿股) 79.04 流通A股(亿股) 19.00 52周内股价区间(元) 16.1-27.38 总市值(亿元) 1,421.16 总资产(亿元) 4,194.51 每股净资产(元) 8.48 相关研究 [Table_Report] 1. 招商蛇口（001979）：累计销售维持在高位，单月拿地边际放缓 (2018-10-11) 2. 招商蛇口（001979）：投资收益大幅提升，销售增速超预期 (2018-08-21) 3. 招商蛇口（001979）：厚积薄发，周转提速 (2018-03-27) 4. 招商蛇口（001979）：土地储备丰富，销售千亿可期 (2017-10-31) [Table_Summary]  事件：公司发布2018年三季报业绩，报告期内实现营业收入总额337.8亿元，同比增长25.8%；实现归属于上市公司股东的净利润82.8亿元，同比大幅增长114.4%。  业绩实现大幅增长，盈利能力稳中有升。三季度单季公司实现结转毛利49.4亿元，同比增长138.7%，实现归母净利润11.6亿元，同比大幅增长351.5%。业绩实现高增长主要由于：（1）项目结算单价提高，双玺为代表的高毛利项目集中进入结转周期，带动前三季度毛利率较上年同期提升14.6个百分点至41.2%，为行业较高水平；（2）联合营项目带来投资收益10.5亿元，较上年同期大幅增长398.6%，增厚了公司业绩。（3）上年同期营收、净利润为负增长，基数较低。总体而言，前三季度公司净利率为28.8%，较去年同期升高了11.4个百分点，随着四季度结算高峰的到来，我们维持年初的业绩预计。  累计销售同比高增长，全年销售目标实现可期。今年前三季度公司累计实现销售金额1162.6亿元，同比增长49.0%，已完成计划销售额1500亿元的77.5%；前三季度累计实现销售面积556.4万平方米，同比增长35.7%；累计销售均价为20893.6元/平米，同比增长9.8%，增速与前值持平。公司可售资源丰富并多布局于供求关系较为良好的核心一二线城市，随着四季度推盘力度的加大，我们看好公司全年的销售表现。  前三季度积极扩充土储，整合招商漳州优质资源。公司前三季度拿地力度超过去年同期，截至三季度末新增58个项目，比去年同期多21个，新增计容建面1001.8万方，同比增长81.1%，拿地总价约813.6亿元，同比增长28.7%，其中权益拿地金额502.0亿元，同比增长21.4%。，报告期内，公司收购并表招商局漳州开发区有限公司78%的股权，招商漳州主营一级土地开发和园区开发运营业务，拥有约777.5万方待开发土储，并表后公司资源优势显著，利好公司社区开发运营实力，未来存量资源土储有望持续变现。  盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.81元、2.31元和2.80元，当前股价对应PE分别为10倍、8倍、6倍，考虑公司优质资源及超高增速，继续维持“买入”评级。  风险提示：销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等。 [Table_MainProfit] 指标/年度 2017A 2018E 2019E 2020E 营业收入（百万元） 75454.68 96809.30 122646.93 148698.67 增长率 18.69% 28.30% 26.69% 21.24% 归属母公司净利润（百万元） 12220.31 14287.56 18262.15 22103.51 增长率 27.54% 16.92% 27.82% 21.03% 每股收益EPS（元） 1.55 1.81 2.31 2.80 净资产收益率ROE 16.18% 15.80% 16.77% 17.28% PE 12 10 8 6 PB 1.53 1.38 1.15 0.97 数据来源：Wind，西南证券 -22% -8% 7% 21% 36% 51% 17/10 17/12 18/2 18/4 18/6 18/8 18/10 招商蛇口 沪深300 招商蛇口（001979）2018年三季报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 图1：公司2017年以来单月销售情况及增速情况 图2：公司2017年以来累计销售情况及增速情况 数据来源：WIND，西南证券整理 数据来源：WIND，西南证券整理 图3：公司2017年以来销售均价情况及增速情况 图4：公司2017年以来销售均价及拿地均价情况 数据来源：WIND，西南证券整理 数据来源：WIND，西南证券整理 图5：公司2017年以来月度新增土地权益地价情况 图6： 公司2017年以来新增土地楼面价及环比变化 数据来源：WIND，西南证券整理 数据来源：WIND，西南证券整理 -100%-50%0%50%100%150%200%250%050100150200250单月销售金额(亿元)单月销售金额同比(%)单月销售金额环比(%)0%20%40%60%80%100%120%02004006008001,0001,200累计销售金额(亿元)累计销售金额同比(%)-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%05,00010,00015,00020,00025,00030,000201701201702201703201704201705201706201707201708201709201710201711201712201801201802201803201804201805201806201807201808201809销售均价(元/平方米)环比05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,000201701201702201703201704201705201706201707201708201709201710201711201712201801201802201803201804201805201806201807201808201809新增土地楼面价(元/平方米)销售均价(元/平方米)-500%0%500%1000%1500%2000%2500%3000%3500%020406080100120201701201702201703201704201705201706201707201708201709201710201711201712201801201802201803201804201805201806201807201808201809新增土地权益地价(亿元)同比环比-200%-100%0%100%200%300%400%500%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,000201701201702201703201704201705201706201707201708201709201710201711201712201801201802201803201804201805201806201807201808201809新增土地楼面价(元/平方米)环比 招商蛇口（001979）2018年三季报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 3 附表：财务预测与估值 [Table_ProfitDetail] 利润表（百万元） 2017A 2018E 2019E 2020E 现金流量表（百万元） 2017A 2018E 2019E 2020E 营业收入 75454.68 96809.30 122646.93 148698.67 净利润 15009.36 16312.92 20677.70 25317.15 营业成本 47039.33 62359.21 78935.42 95652.68 折旧与摊销 943.23 313.14 317.25 321.93 营业税金及附加 6672.90 9516.35 12497.72 16728.60 财务费用 835.73 2599.85 2195.32 1511.99 销售费用 1467.70 1761.93 2489.73 3449.81 资产减值损失 331.39 -11.50 7.34 22.50 管理费用 1281.63 1878.10 3078.44 3286.24 经营营运资本变动 -44982.07 3943.50 -12863.94 14560.22 财务费用 835.73 2599.85 2195.32 1511.99 其他 23153.68 -3067.73 -4821.18 -6504.59 资产减值损失 331.39 -11.50 7.34 22.50 经营活动现金流净额 -4708.69 20090.17 5512.48 35229.20 投资收益 2910.05 3400.24 4737.85 6475.77 资本支出 -71.50 -68.14 -70.25 -76.98 公允价值变动损益 -13.98 -28.16 -23.44 -25.01 其他 -32585.38 3173.09 2520.38 4584.09 其他经营损益 0.00 0.00 0.00 0.00 投资活动现金流净额 -32656.88 3104.95 2450.13 4507.11 营业利润 20751.98 22077.43 28157.37 34497.61 短期借款 12324.48 -11075.51 -866.84 10.24 其他非经营损益 -18.02 48.52 45.04 41.31 长期借款 22411.26 4253.56 5363.46 6374.78 利润总额 20733.96 22125.95 28202.41 34538.92 股权融资 -39.45 3063.00 4391.00 3917.38 所得税 5724.60 5813.03 7524.71 9221.77 支付股利 -3952.05 -4229.36 -4999.29 -6025.11 净利润 15009.36 16312.92 20677.70 25317.15 其他 3038.66 -7897.67 -2327.67 5721.25 少数股东损益 2789.05 2025.36 2415.55 3213.64 筹资活动现金流净额 33782.91 -15885.98 1560.66 9998.53 归属母公司股东净利润 12220.31 14287.56 18262.15 22103.51 现金流量净额 -3881.07 7309.14 9523.27 49734.85 资产负债表（百万元） 2017A 2018E 2019E 2020E 财务分析指标 2017A 20