中原建业——2021年首家代建公司成功

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年06月 1日 中原建业 中原建业——2021年首家代建公司成功上市 核心观点： 中原建业在代建业务规模持续增长的同时，营业收入稳步增长，在管项目持续盈利，且公司经营期间现金流充裕，无计息借款。我们认为，中原建业成功上市，依靠自身充足的现金流及上市融资后的资金将会为企业业务规模扩张提供良好的支持。随着其品牌知名度的提高，对建业地产在河南省外扩张将有良好的助推作用。 一、业务布局：以河南省为战略重点，逐步扩张至“大中原”区域 中原建业重点布局河南省，主要因为其在河南省品牌效益及规模效应显著，资源协同效应强。公司在深耕河南省大本营的基础上，积极向其他具有增长潜力的省份外拓，这将持续增强建业品牌的影响力。 二、盈利端：业务规模稳步增长，在管项目持续盈利 中原建业业务规模快速增长主要是因为以下两点：首先，中小型房企面临着开发成本高昂、产品能力薄弱、品牌知名度低、利润率下降等挑战，不断推动其对代建的需求。其次，中原建业具有产品和品牌优势，存在溢价空间。另外，中原建业专注于利润最高的商业代建、所有在管项目均由公司直接管理、较少的运营开支是其净利润率高的原因。 三、运营端：轻资产管理模式，零有息负债运营 中原建业与项目拥有人订立代建协议，提供代建服务并允许项目拥有人使用“建业”品牌销售，从而收取基础管理服务费与溢价管理服务费。公司在经营期间现金流充裕，无计息借款。中原建业成功上市，依靠自身充足的现金流及上市融资后的资金将会为企业业务规模扩张提供良好的支持。 相关研究： 投销比≥50%，才能实现销售规模不减速——融资收紧对E50房企销售和投资的测算 20210316 特征5+3，无锡第一批集中供地深度解读 20210506 货币政策“锚”已界定，地产融资偏紧下住房 租赁更受青睐——2021年一季度货币政策执行报告点评 20210512 行业倒逼修炼内功，开发经营能力愈发重要丨2021中国上市房企开发经营能力十强 20210527 2021年1-5月中国典型房企新增货值TOP100研究成果 20210530 2021年1-5月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告 20210531 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 魏莉 ZoeTsui_（微信号） weili@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 2 引言 中原建业是建业地产旗下子公司，专注房地产代建业务。2015年11月，建业地产集团获得首份房地产代建协议，并由此开启房地产代建业务；2016年中原建业正式成立，加快推进轻资产项目战略发展；2018年轻资产业务规模增速迅猛，轻资产代建业务销售占建业地产整体销售业绩比例从2017年的1.01%跃升至2018年的25.83%，至2020年末占比为33.42%。 中原建业代建业务规模增长迅速，营业收入大幅上涨，盈利能力稳步提升，其代建业务的发展形成了一定的竞争力。公司业务集中分布在河南省，省外规模较少，代建业务通过输出管理模式、品牌、资源等收取基础管理服务费及溢价管理服务费。下文我们将从业务布局、盈利、运营三个方面对中原建业做具体的分析。 图表：2016年-2020年中原建业代建业务收入情况 数据来源：亿翰智库、企业公告 一、业务布局：以河南省为战略重点，逐步扩张至“大中原”区域 中原建业布局的特点是以河南省为战略重点，并逐步将业务拓展至河北、山西、陕西、新疆、安徽及海南省及自治区，以追求更大的潜力。截止2020年12月30日，中原建业206个在管项目中共有193个项目位于河南，总建筑面积2550万平方米，河南省建筑面积2420万平方米，河南省建筑面积占总建筑面积比例为95%。中原建业代建业务覆盖河南省大多数0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%02004006008001000120020162017201820192020轻资产业务收入（亿元）总营业收入（亿元）轻资产业务占比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 3 县及县级以上城市。 相比绿城管理全国布局，中原建业略显偏居一隅。截止2020年12月，绿城代建项目在管项目个数296个，分布于28个省、直辖市及自治区，具体来说长三角经济圈占比约55%，环渤海经济圈占比约20.5%，珠三角经济圈占比约8.3%，成渝城市群占比约1.5%，分布相对均衡。相比之下，中原建业在管项目个数206个，仅有13个在管项目位于省外，河南省建筑面积占比高达95%，集中度较高。我们认为中原建业重仓河南省的主要原因在于其在河南省品牌效益及规模效应显著，资源协同效应强。中原建业依托建业地产29年来精心打造的住宅品牌，不仅拥有成熟的房地产项目全链条运营管理经验，同时具备市场的广泛认可，其在河南省展开业务相对其他房企具有品牌优势。 图表：截止2020年末中原建业建筑面积区域分布 河南省 陕西省 新疆 山西省 海南省 河北省 安徽省 在管面积（万㎡） 2422.16 54.84 24.38 13.76 12.17 11.13 1.59 占比 95.36% 2.16% 0.96% 0.54% 0.48% 0.44% 0.06% 数据来源：亿翰智库、企业公告 图表：截止2020年末中原建业建筑面积区域分布 数据来源：亿翰智库、企业公告 中原建业在深耕大本营的基础上，积极向其他具有增长潜力的省份外拓，这将持续增强建业品牌的影响力。截止2020年12月，建业地产的土地储备在河南省外仅有海南有布局，而中原建业的代建业务自2016年在海南获得项目后，陆续在河北、新疆、山西、陕西等地获得代建项目，但这些地区的项目占总代建业务的规模较小。相较传统的地产开发业务，中原建业的代建业务仅通过输出管理模式、品牌、资源等收取基础管理服务费及溢价管理服务费，无需拿地，资金沉淀少，对外扩张的阻力相对较小，未来，随着中原建业轻资产代建业95.36%2.16%0.48%0.44%0.06%河南省陕西省新疆山西省海南省河北省安徽省 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 4 务在全国范围内展开，或将持续增强“建业”品牌知名度。 二、盈利端：业务规模稳步增长，在管项目持续盈利 2016年中原建业代建业务规模约632万平米，2017年跃升至1149万平米，增速迅猛，增速高达81.8%，2020年规模增至2550万平方米。中原建业业务规模快速增长主要是因为以下两点： 首先，随着行业竞争加剧，中小型房企面临着开发成本高昂、产品能力薄弱、品牌知名度低、利润率下滑等的挑战，不断推动其对代建的需求。中小型房地产开发商仍是河南省房地产市场的主要从业者，随着房地产市场竞争的加剧，中小房企倾向于与具有品牌知名度的房地产代建公司合作，从而获得更高的销售溢价，而中原建业就是最佳选择。 其次，中原建业具有产品优势和品牌溢价。中原建业代建的项目销售表现较好，并与临近地区的同类竞品竞争时，通常在售价上会享有溢价。例如，河南驻马店建业城项目拥有显著的定价溢价，项目平均售价比同时期周边项目销售价格高出18%。 图表：中原建业及绿城管理2017年-2020年在管项目个数及在管建筑面积对比 数据来源：亿翰智库、企业公告 图表：中原建业和绿城管理2018-2020年代建业务规模增速 0501001502002503003500100020003000400050006000700080002017201820192020中原建业在管建筑面积（万㎡）绿城管理在管建筑面积（万㎡）中原建业在管项目个数（个）绿城管理在管项目个数（个） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 5 数据来源：亿翰智库、企业公告 中原建业在规模持续增长的同时，营业收入稳步增长。从具体的数据指标来看，2018-2020年，中原建业分别实现营业收入6.76亿元、10.29亿元和11.52亿元。 图表：中原建业2018年-2020年营业收入情况 数据来源：亿翰智库、企业公告 中原建业在营业收入保持较高速度增长的情况下，在管项目持续盈利。2018-2020年中原建业净利润分别为4.04亿元、6.41亿元和6.81亿元，净利润率分别达到59.7%、62.3%及59.2%。中原建业2018-2020年平均净利润率为60.4%，明显高于绿城管理的净利润率水平。我们认为，中原建业专注房地产商业代建、采取自行运营业务模式以及较少的运营开支是其利润率高的主要原因。 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%201820192020中原建业绿城管理6.7610.2911.5202468101214201820192020营业收入（亿元） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 6 具体表现为：第一，中原建业专注于商业代建，而商业代建通常较政府代建享有更高的收益。针对商业代建项目，中原建业不仅提供代建服务并允许项目拥有人使用“建业”品牌销售，除基础管理服务费外，也可获得溢价管理服务费；而政府代建项目，在完成建设工程后，该项目将移交政府机关使用，通常不涉及任何销售活动，因此仅有基础管理服务费，没有溢价管理服务费。第二，所有在管项目均由公司直接管理，无第三方代建公司分享收入，利润可以最大限度的保留。而作为“代建第一股”的绿城管理的净利润率约在25%左右浮动，其代建业务分为自行运营以及合作两类，利润难免被稀释。第三，公司运营成本较低。中原建业派驻项目公司人员的开支通常由项目拥有人直接支付，极大地减少了公司的运营开支。 图表：中原建业与绿城管理2018-2020年净利润率对比 数据来源：亿翰智库、企业公告 三、运营端：轻资产管理模式，零有息负债运营 中原建业采用轻资产模式运营，公司与项目拥有人订立代建协议，提供代建服务并允许项目拥有人使用“建业”品牌销售。公司在整个房地产开发及运营过程中向项目拥有人提供房地产代建服务，收取管理服务费，通常包括两部分： 一部分是基础管理费，收取的方式是大部分是在管项目面积乘以每平方米预先协定费率，费率的确定主要取决于代建项目所在城市能级，能级高的城市收取的费率相对高；较少情况下采取房地产销售额的预定百分比来收取管理服务。 另一部分是溢价管理服务费，具体是房地产代建合约中就各类别物业制定售价，按销售所得款超过销售目标的10-20%作为溢价管理服务