房地产行业周报：“金九”成色不足，库存仍在低位

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业周报 ● 房地产行业 2018年10月15日 “金九”成色不足，库存仍在低位 房地产行业 推荐 维持评级 投资要点： 一、一周行业热点 1、楼市成交低迷 ，“金九银十”难再现 2、土地遇冷，流拍住宅用地超过400宗 3、发改委推进非户籍人口城市落户 二、最新观点 1、 9月份至今，热点一二线城市部分楼盘纷纷开启降价，我们认为当前部分楼盘的降价是部分房企的资金链压力下的个别行为，并非需求全面下行导致的市场价格调整。虽然楼市金九成色略显不足，但其中一二线城市表现仍好于三四线，50家主流房企9月销售额同比增长超过35%，弱市下龙头销售表现依然靓丽，推动行业集中度进一步上行。根据Wind 披露的100 个大中城市土地交易数据，百城土地供应建筑面积四周滚动环比降低28.6%，同比降低42.4%，从供需关系来看，近四周成交建面与供应建面比值为76%。 2、投资建议：经历3-4年房地产行业去库存之后，库存从高点累计下降了24%，并且目前房地产行业整体依然处于库存低位，而在低库存之下，价格和投资的韧性依然会较强；国庆节及上周，重点城市成交环比下降，同比也下降，二手房日均成交环比下降，同比上升，推盘量环比上升，去化率环比下降。受推盘上升及预期影响，短期去化率已经有所下滑，预计后续推盘仍将维持高位，但增速将逐步回落。当前板块估值及仓位均处于历史低位，优质企业业绩及销售增长确定，当前的股息率也具有一定的吸引力，中长期配置价值已经开始显现。建议关注（1）土地储备充足、市占率不断提升的低估值龙头保利、万科、招商、金地等；（2）布局核心城市及周边的高成长个股新城控股、阳光城。 三、风险提示：房价大幅下跌风险，棚改不及预期风险等。 需要关注的重点公司 投资组合 公司 代码 公司名称 周涨 跌幅 累计涨 跌幅 相对 收益率 稳健型 000002 万科A -10.29% -27.07% 3.99% 601155 新城控股 -11.80% -19.23% 11.82% 600048 保利地产 -6.57% -17.25% 13.81% 进攻型 001979 招商蛇口 -9.90% -11.55% 19.51% 600340 华夏幸福 -6.51% -22.16% 8.90% 002146 荣盛发展 -11.03% -21.53% 9.53% 资料来源：中国银河证券研究院 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号： S0130511070002 相对沪深300表现图 -35.00%-25.00%-15.00%-5.00%5.00%15.00%25.00%17-1218-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-09沪深300房地产(中信) 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】房地产行业周报：楼市调控风潮正高，量升价稳还看“金九”-2018.08.28 【银河地产】房地产行业周报：成交筑底回稳，楼市“金九”可期-2018.08.21 【银河地产】房地产行业周报：八月过半，淡季调控继续，供需回暖可期-2018.08.14 行业周报/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、一周行业动态及热点 .................................................................................................................................................. 2 二、最新观点 ...................................................................................................................................................................... 3 （一）关于预售制度和现售制度对地产行业的影响 ........................................................................................................ 3 （二）弱市下龙头销售表现依然靓丽推动行业集中度上行 ............................................................................................ 3 （三）行业估值及国际估值比较 ........................................................................................................................................ 4 （四）投资建议.................................................................................................................................................................. 10 三、投资组合 .................................................................................................................................................................... 10 （一）稳健型组合.............................................................................................................................................................. 10 （二）进攻型组合.............................................................................................................................................................. 11 四、风险提示 .................................................................................................................................................................... 11 附录： ................................................................................................................................................................................ 12 一、板块市场行情 ............................................................................................................................................................ 12 （一）板块市场表现 .......................................................................................................................................................... 12 （二）个股市场表现 .......................................................................................................................................................... 13 行业周报/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 一、一周行业动态及热点 表 1：热点事件及分析 重点事件 我们的理解 刚刚过去的国庆假期，北京新房市场仅成交170套，二手房成交52套。虽然今年市场行情比去年同期有所改善，但黄金周并未改变连续房产市场四个月以来的下降态势，“金九银十”的神话在今年已经很难出现。根据过去五年国庆假期里北京新房与二手房的成交数据，2014年新房成交量最高，达到257套；2016年的二手房成交量最高，达到245套。今年国庆假期的数据虽然高过2017年，但还明显低于2014年到2016年。9月全月，北京二手房住宅签约15283套。虽然这是连续7个月超过万套，但最近4个月基本都在1.5万套左右徘徊，9月的成交情况甚至与7月和8月持平，同时一定程度上还因为公积金政策收紧的末班车推动。 （http://news.dichan.sina.com.cn/2018/10/10/1262678.html） 二手房的成交周期也正在延长。今年黄金周北京链家二手房业主和客户成交周期分别为70.6天和75.6天，较去年分别延长11.1天和11.8天，较2016年均延长40天。这表明，调控后随着放贷时间的拉长、房源的减少以及观望情绪的加重，市场成交节奏愈加缓慢。同样，从链家在北京的业主新增挂牌价来看，2018年“十一”黄金周业主新增挂牌价较2017年同期出现回落，业主预期出现转向。从调价中涨价占比来看，今年黄金周业主调价中涨价占比仅为11%，略高于2017年同期，明显低于2016年70%涨价的情况。由于新房市场入市限竞房500万元上下的套均总价，与二手房的平均交易价格形成直接竞争，将导致四季度北京二手房交易量将再度进入低位运行状态。 陷入混沌的不仅是新房和二手房，国庆长假期间，虽然央行公布了降低存款准备金率的消息，被普遍解读为资金放水的信号，但实际上，在重资金的土地招拍挂市场上，土地的流拍却在加速，零溢价成交地块也大幅增多。据统计，2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。有关机构相关负责人表示，“从流拍占比来看，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值”。土地作为未来的潜在供应，最能反映房地产市场走势。土地供不应求，往往预示着楼市进入上升通道，反之，流拍与低溢价则预示着市场步入下行。其实土地市场的表现并非没有先兆，从年中开始，以碧桂园、保利发展等为代表的龙头房企，已放缓拿地节奏，土地市场随之转冷，流拍愈演愈烈。 （http://news.dichan.sina.com.cn/2018/10/10/1262678.html） 土地市场转冷趋于常态化，低溢价乃至底价成交渐成常态，土地流拍案