POLY INVESTMENT CONSULTANCY2021年1月 保利投顾研究院海西分院《福州2020年年度市场报告》 分析结构宏观环境Part 1城市印记数说市场众论天下见识知几城市市场表现Part 2 01PART ONE大势环境与走势研判宏观环境HONG GUAN HUAN JING 之大局1外围：全球经济预期逐渐好转，疫苗进程影响经济修复速度国内：经济复苏势头加快，构建双循环发展格局金融政策：中性趋紧，宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范2需求侧改革、警惕“灰犀牛”风险中央定调将从需求侧改革、促进房地产市场平稳健康发展预计后市行业政策将维持“有保有压”，都市圈建设仍有持续利好“三道红线”持续影响高杠杆房企，居民房贷环境趋收敛说明展望2021：中央定调将从需求侧改革、促进房地产市场平稳健康发展，预计后市行业政策将维持“有保有压”，都市圈建设仍有持续利好，“三道红线”持续影响高杠杆房企，居民房贷环境趋收敛。势 大局之势1）外围环境—疫苗进程影响全球经济修复速度，中国经济优势凸显30.0035.0040.0045.0050.0055.0060.0065.0070.00图：主要经济体制造业PMI走势（%)美国欧元区英国中国国家/区域2019（全年）2020Q1（当季）2020Q2（当季）2020Q3（当季）中国6.11-6.83.24.9美国2.20.32-9.03-2.91英国1.3-2.08-21.46-9.58欧元区1.3-0.3-14.9-4.3图：主要经济体GDP增速走势•美国洛杉矶发布封锁令•意大利所有酒吧和餐馆必须在下午6点前关闭，体育馆、游泳池、剧院和电影院也将关门•西班牙宣布全国宵禁，并启动了紧急状态•英国、葡萄牙、捷克、日本等国也在近期推出更严格的防疫措施图：全球疫情形势喜忧参半疫苗研发加快海外疫情反扑•中国：已有5支疫苗进入三期试验•英国：批准疫苗上市，允许大规模接种•美国：morderna疫苗计划开展儿童测试•俄罗斯：卫星V疫苗即将大规模接种•法国：sonofi疫苗进入人体实验阶段•日韩：投入大规模预算购买疫苗美国：57.5英国：55.6欧元区：53.8中国：52.1全球主要经济体加速复苏，PMI 先行指标已恢复至景气区间，叠加疫苗取得突破性进展，外部经济预期逐渐好转，但由于疫苗落地进程尚未明确，明年全球经济修复速度仍具有不确定性。反观国内，得益于有效的防疫机制中国经济增速率先回正，是当前唯一实现正增长的经济体，未来对全球资金的吸引力将持续增强。数据来源：wind，保利投顾研究院整理 2）国内环境—经济复苏势头加快，房地产是经济发展的“压舱石”6我国经济延续加快恢复态势，前三季度GDP累计增速0.7%，实现同比转正，三驾马车延续全面回升态势，出口增幅扩大3.5个百分点至14.9%，预计明年出口将保持较好势头，经济预期持续好转带动居民收入预期向好。房地产、基建在疫情后成为经济恢复的重要抓手，房地产开发投资率先恢复正增长，前11月固投累计增速2.6%，其中地产投资累计增速6.8%。经济指标10 月11 月GDP 增速3.2% （二季度）-1.6% （前二季度累计）4.9% （三季度）0.7% （前三季度累计）出口同比11.4%14.9%社零同比3.3%4.3%固投累计同比1.8%2.6%房投累计同比6.3%6.8%制造业PMI51.452.1连续9 个月高于临界点财新制造业PMI53.654.92010年12月以来新高财新服务业PMI56.857.82010年5月以来次高图：中国宏观指标最新数据6.80-3.503.32-40.00-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.002014-022014-052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-11图：房地产、制造业、基建固定资产投资情况房地产开发投资制造业投资基础设施建设投资数据来源：wind，保利投顾研究院整理大局之势 3）“十四五”规划—构建双循环发展格局，地产与金融、实体均衡发展“十四五规划”建议稿中提出，要形成“内循环+双循环”的经济新发展格局，都市圈作为双循环的重要发展支点，预计未来都市圈规划利好仍将继续释放，如成渝、长江中游等；根据 2025 年人均GDP将达到高收入国家标准(1 .25万美元)，推算未来5年经济增速5.5%左右 。政治局会议提出注重需求侧改革，促进房地产市场平稳健康发展，对房地产定调整体中性。图：”十四五“涉及房地产相关表述1推动金融、房地产同实体经济均衡发展2促进住房消费健康发展3有效增加保障性住房供给4推进以人为核心的新型城镇化，建设现代化都市圈，推进成渝经济圈建设5加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业供给实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，......促进住房消费健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。图：习近平针对规划建议稿中部分重要观点的说明关于“十四五”和到2035年经济发展目标关于以推动高质量发展为主题关于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局•2025年：人均GDP达到高收入国家标准。推算未来五年的经济增速约5.5%；•2035年：实现经济总量或人均收入翻一番。推算未来15年经济平均增速4.8%•当前，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，发展中的矛盾和问题集中体现在发展质量上。•要坚持供给侧结构性改革的战略方向，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。推动形成国内经济循环，就能更好吸引全球资源要素，形成参与国际经济合作和竞争新优势。数据来源：保利投顾研究院整理大局之势 8.4011.1010.502.881.402.830.002.004.006.008.0010.0012.00010,00020,00030,00040,00050,00060,0002019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-09图：我国货币供应量、社会融资规模及市场利率走势新增社会融资规模（亿元）M2同比(%)SHIBOR:3个月(%)4）货币金融环境—中性趋紧，宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范8疫情后货币环境宽松，M2增速上涨至双位数，shibor持续走低至1.4%，年中政策环境趋于中性。伴随宏观杠杆率快速攀升（18-19 年度上升6BP，今年以来已上升25BP ），当前政策站位发生明显转变，三季度货币政策报告中，央行表达对财政可持续性风险及金融风险隐患上升的担忧，“既不让市场缺钱,又不让钱溢出来”，预计明年货币政策将更关注风险防范。货币宽松利率走低货币稳中边际收紧利率爬升宽货币宽财政宽信用稳货币以稳为主货币边际收紧定向降准50bp降息20bp保持流动性合理充裕创新工具宽信用未提降息降准更加灵活适度精准导向全面降准50bp降息10bp货币政策更加灵活适度刘鹤：更加灵活适度保持政策稳定易纲：明年GDP增速回升后，宏观杠杆率将会更稳一些M2增速达双位数带动新增融资规模扩大Q1新增社融11万亿Q2新增社融9.7万亿Q3新增社融8.7万亿央行累计降准150bp、降息5bp中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法货币相对宽松数据来源：wind，保利投顾研究院整理大局之势 5）中央基调—由稳预期转向中性偏紧，房地产金融风险关注度提升疫情后政策以稳预期为主，三季度部分城市房价涨幅明显，政策基调转向中性偏紧。在对十四五解读中，国务院副总经理表示“房地产影响投资和消费，事关民生和发展”，银保监会主席表示“房地产是中国金融风险最大的灰犀牛”，后市对房地产资金流入仍保持敏感性，12月政治局会议定调，促进房地产市场平稳健康发展，预计行业政策将延续中性偏紧。6.80 6.70 6.50 6.40 6.40 6.20 6.00 6.00 -6.80 3.20 4.90 (8.0)(6.0)(4.0)(2.0)0.02.04.06.08.02018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q3图：近年中央会议对房地产的表述2018.4推动楼市健康发展2018.7.31坚决遏制房价上涨2018.10/12未提及2019.4重提房住不炒2019.7首提不将房地产作为短期刺激经济的手段GDP 当季增速2020.4.17重提房住不炒促进平稳健康发展2020.7.24 中央座谈会紧绷这根弦2020.8.26 定向约谈房价涨幅较快城市2020.12.11促进房地产市场平稳健康发展2020.3未提及稳预期资金、楼市监管并行2020.6严查资金违规流入房地产2020.8 “三道红线”2020.9 防止房地产过度金融化数据来源：保利投顾研究院整理大局之势 6）地方趋势—从边际放松到中性偏紧，定向调控延续“有保有压”上半年地方楼市以支持性政策为主，从支持房企端到边际刺激需求端；下半年部分城市过热引发调控收紧，三季度政策进入密集期，主要调控方向为限购限贷收紧、限价限售升级、加大优先刚需房源比例等；四季度趋于缓和，政策有松有紧。预计后市各地延续定向调控，过热城市仍有加码风险，部分较冷城市如北方、中部存边际优化空间。图：2020年房地产地方性调控政策时间轴边际放松，刺激需求•土地市场支持湖北省、江苏省、深圳、上海、天津、西安、福州、南昌等•降低预售条件无锡、苏州、福州、厦门等政策密集期（7-10月），调控过热城市•人才落户放松山东省、北京、广州、重庆、中山、宁波、苏州等•限购升级/补丁深圳、东莞、杭州、宁波、南京、银川•购房补贴衡阳、钦州、杭州、抚州、沈阳等•提高首付比例无锡、常州、沈阳、长春、唐山•限价升级东莞、杭州、绍兴、沈阳、长春、唐山、徐州、长沙•限售升级东莞、杭州、常州政策进入平稳期（11-12月），有松有紧•摇号向无房家庭倾斜南京、宁波、杭州、成都•过热收紧深圳限购年限增加至三年•二手房增值税免征年限延长沈阳、成都成都实行购房资格预审，再提无房家庭优先比例•土拍限制宁波、南京、唐山、绍兴、长沙、衢州、台州西安提高二套首付比例宁波提高二套首付比例，收紧限购限售范围•较冷放松哈尔滨鼓励房企打折促销让利销售新房上半年：支持性政策为主下半年：定向调控数据来源：保利投顾研究院整理大局之势 7）地产金融—融资环境趋紧，“三道红线”持续影响高杠杆房企11上半年融资环境整体较宽松，房企发债处于高位；下半年随着“三道红线”出台，引导房企减少表外融资，对于银行新增涉房贷款要限制在贷款总量的30%，同时信托在现有规模上压降20%，融资环境进一步趋紧。年内融资环境的变化影响土地市场走势，上半年溢价率走高，下半年呈现回落，预计明年融资环境收紧将对高杠杆房企经营投资策略造成影响。0102030405060708002004006008001,0001,2001,4001,6001,8002016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019