POLY INVESTMENT CONSULTANCY2021䌑1劓⟛⯈䫌뀎煝疵ꯗ嶯锟⮕ꯗվ惋䈣2020䌑䌑䍳䉗㐙䫟广տ ⮕卥缏卐㴥間楒㘷Part 1㓻䉗ⷧ駘俚騜䉗㐙⚱駢㝙┬閒駮焒⭠㓻䉗䉗㐙銩楓Part 2 01PART ONE㝕ⲹ楒㘷┱鱂ⲹ煝⯀㴥間楒㘷HONG GUAN HUAN JING ▇㝕㹾1㜾㎭⪢槊缋嵴뀔劻ꄢ庱㟲鿛泯蜧ꂛ瓨䔕⿱缋嵴⟶㜩ꅌ䍳㎼⫐缋嵴㜩蜖ⲹ㝧Ⲏ䗪卐䐮⹷䕱楒⹿㺥呬㹾ꓭ鄌侓瞬╚䙎鱶箄㴥間匚勹椚鿲䗪䫩ⶬ┬⪸峜낊ꯟꮑ螅2괛寛➆侊긞յ餿䝽挰杒朙낊ꯟØ╚㝠㴼騫㸞♈괛寛➆侊긞յ➶ꂛ䨼㐌分䉗㐙䌐甯⣍䎙⹿㺥Ø뀔駉⻑䉗鉿╃侓瞬㸞缰䭦劔⟛劔⸐ꌬ䉗㏍䐮駦♇劔䭦缩⯈㟲Ø┩ꇔ绞绻䭦缩䔕⿱둛匚勹䨼⚕㺈宑䨼鰄楒㘷鱶侅侹騜僻㺥労2021╚㝠㴼騫㸞♈괛寛➆侊긞յ➶ꂛ䨼㐌分䉗㐙䌐甯⣍䎙⹿㺥뀔駉⻑䉗鉿╃侓瞬㸞缰䭦劔⟛劔⸐ꌬ䉗㏍䐮駦♇劔䭦缩⯈㟲┩ꇔ绞绻䭦缩䔕⿱둛匚勹䨼⚕㺈宑䨼鰄楒㘷鱶侅侹նⲹ 㝕㹾▇ⲹ1㜾㎭楒㘷ˋ泯蜧ꂛ瓨䔕⿱⪢槊缋嵴⟶㜩ꅌ䍳╚㎼缋嵴⚳ⲹ⭿兇30.0035.0040.0045.0050.0055.0060.0065.0070.002018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-11图：主要经济体制造业PMI走势（%)美国欧元区英国中国国家/区域2019（全年）2020Q1（当季）2020Q2（当季）2020Q3（当季）中国6.11-6.83.24.9美国2.20.32-9.03-2.91英国1.3-2.08-21.46-9.58欧元区1.3-0.3-14.9-4.3㎽全锢缋嵴✅GDP㙨ꅌ鱂ⲹ•耘㎼崦勾焭⹿䉘㸖ꨇ♥•䟩㝕⯈䨿劔ꏞ龟谷넔눒䖪뀋㐃┬ⶭ6掾⯼⪸ꭃ✅芍눒յ廷峯尊յⰦꯗ谷氲䔕ꯗ农㸞⪸ꬾ•锟朓㵌䉘⪢㎼㵳珡䌔亅Ⲙ◗箄䙋枱䘒•蝠㎼յ詞覟朓յ䰤::=յ傽勔瞏㎼农㐃ꂀ劻䲀⮃剳║呬溸ꮑ泯䲃类㎽⪢槊泯䝠䓺ⲹᆲ䗣⹨⶯泯蜧煝⹿Ⲏ䗪嶯㜾泯䝠⹹䩠•╚㎼䉂劔5佻泯蜧ꂛ⪝┩劻駽돂•蝠㎼䪟⬮泯蜧┪䉗⩣駠㝕閕埛䱹璀•耘㎼morderna泯蜧駉⮦䐷㺥⩠盅嵱駽•➷羻偅⷟儘V泯蜧ⷬ㸞㝕閕埛䱹璀•岻㎼sonofi泯蜧ꂛ⪝☭✅㵄돂ꮕ嫙•傽꼒䫌⪝㝕閕埛뀔砯鯺▷泯蜧耘㎼57.5蝠㎼55.6姚⩧ⶔ53.8╚㎼52.1⪢槊全锢缋嵴✅Ⲏꅌ㜩蜖PMI⩰鉿䭰吙䉂䚱㜩蔸冎官ⶔꭊ⺖Ⲏ泯蜧⺆䕒痓熏䙎ꂛ㺥㜾ꌄ缋嵴뀔劻ꄢ庱㟲鿛⛰氮◟泯蜧訒㐌ꂛ瓨㹀勑僻燛僻䌑⪢槊缋嵴⟶㜩ꅌ䍳♇⪾劔┯燛㴼䙎ն⹹間㎼⫐䕒漩◟劔侞溸ꮑ泯勨⯜╚㎼缋嵴㙨ꅌ椚⩰㎈婞儱热⯼め┞㵄⻓婞㙨ꪍ溸缋嵴✅勑匡㸉⪢槊鰑ꓭ溸匚䑜ⲇ㸞䭦缩㙨点ն俚䰕匡徏wind⟛⯈䫌뀎煝疵ꯗ俠槏 2㎼⫐楒㘷ˋ缋嵴㜩蜖ⲹ㝧Ⲏ䗪䨼㐌分儱缋嵴⹿㺥溸⸐薷焪6䧰㎼缋嵴䐥缩Ⲏ䗪䚱㜩䘒ⲹ⯼┩㳌䍳GDP箕駉㙨ꅌ0.7%㵄⻓⻎嬠鿛婞┩뎴뎢鿕䐥缩⪢긖㎈ⶬ䘒ⲹ⮃⺛㙨䋀䪆㝕3.5╗溯⮕掾蔸14.9%뀔駉僻䌑⮃⺛㸞⟛䭦鿲㟲ⲹ㝧缋嵴뀔劻䭦缩㟲鿛䊎Ⲙ㺈宑侅⪝뀔劻⻔㟲ն䨼㐌分յ㕈䐮㐃泯䝠⻑䧯╬缋嵴䚱㜩溸ꓨ锢䫈䩘䨼㐌分䐷⹿䫌鰑椚⩰䚱㜩婞㙨ꪍ⯼11劓㎷䫌箕駉㙨ꅌ2.6%⪼╚㐌分䫌鰑箕駉㙨ꅌ6.8%ն缋嵴䭰吙10劓11劓GDP㙨ꅌ3.2%◝㳌䍳-1.6%⯼◝㳌䍳箕駉4.9%┩㳌䍳0.7%⯼┩㳌䍳箕駉⮃⺛⻎嬠11.4%14.9%獘관⻎嬠3.3%4.3%㎷䫌箕駉⻎嬠1.8%2.6%䨼䫌箕駉⻎嬠6.3%6.8%⯜ꅐ╃PMI51.452.1ꂞ缩9╗劓둛◟╤汕掾鯯假⯜ꅐ╃PMI53.654.92010䌑12劓♨匡假둛鯯假纳ⲏ╃PMI56.857.82010䌑5劓♨匡姍둛㎽╚㎼㴥間䭰吙劅假俚䰕6.80-3.503.32-40.00-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.002014-022014-052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-11图：房地产、制造业、基建固定资产投资情况房地产开发投资制造业投资基础设施建设投资俚䰕匡徏wind⟛⯈䫌뀎煝疵ꯗ俠槏㝕㹾▇ⲹ 3ⶥ㎃◩閕⮦ˋ卐䐮⹷䕱楒⹿㺥呬㹾㐌分┱ꓭ鄌յ㵄✅性銝⹿㺥ⶥ㎃◩閕⮦䐮駖畈╚䳀⮃锢䓺䧯⫐䕱楒+⹷䕱楒溸缋嵴假⹿㺥呬㹾ꌬ䉗㏍✑╬⹷䕱楒溸ꓨ锢⹿㺥佻掾뀔駉勑匡ꌬ䉗㏍閕⮦⯈㟲♇㸞缣缩ꓤ侒㠁䧯廄յꪍ尉╚廷瞏周䰕2025䌑☭性GDP㸞ꁒ⯒둛侅⪝㎼楼吙⬮(1.25┧耘⩧)䲀砯勑匡5䌑缋嵴㙨ꅌ5.5%䈱⺯ն侓岖㹾⚷駖䳀⮃峜ꓨ괛寛➆侊긞➶ꂛ䨼㐌分䉗㐙䌐甯⣍䎙⹿㺥㸉䨼㐌分㴼騫俠✅╚䙎ն㎽ⶥ㎃◩巉⹴䨼㐌分潸⪸銩ꃎ1䲀Ⲙꓭ鄌յ䨼㐌分⻎㵄✅缋嵴性銝⹿㺥2➶ꂛ⛿䨼巆鰆⣍䎙⹿㺥3劔侞㙨Ⲏ⟛걁䙎⛿䨼❵缕4䲀ꂛ♨☭╬呦䖦溸假㒘㓻ꩍ䐮駦楓♣ꌬ䉗㏍䲀ꂛ䧯廄缋嵴㏍䐮駦5Ⲏ䗪⹿㺥⣍䎙յ⫄脚յ芍䌟յ倁յ偳廷յ✅芍յ楼侓յ朮╃瞏劚ⲏ╃❵缕㵄⻓┪┬廷յ分❵ꨆ劔侞銌䱹➶ꂛ园╃յ⯜ꅐ╃յ劚ⲏ╃յ茤徏鰑徏瞏分╃ꬾ稝⪸笡⶷騫ն㙨点巆鰆㸉缋嵴⹿㺥溸㕈熝䙎✑氠뀊䍎巆鰆ⶬ绣鱶ⲹ䳀ⶬ⚿缛巆鰆 ̆ ̆➶ꂛ⛿䨼巆鰆⣍䎙⹿㺥ն劔侞㙨Ⲏ⟛걁䙎⛿䨼❵缕㴟ㄌ25日㐌⮃駑侅⪝⮕ꏕ勨⯜䱲筻佻䭦⯈氠겐✅䐮駦氠㐌䭶攍閕⮦䐮駦璝鰎⛿䨼㴟ㄌꪍ璝䨼侓瞬䪆㝕⟛걁䙎璝鰎⛿䨼❵缕ն㎽▣ꂀ䌐ꦎ㸉閕⮦䐮駖畈╚ꌄ⮕ꓨ锢間掾溸騜僻⪸◟ⶥ㎃◩谷⯒2035䌑缋嵴⹿㺥潨吙⪸◟♨䲀Ⲙ둛鯵ꓪ⹿㺥╬╭뀨⪸◟卐䐮♨㎼⫐㝕䕱楒╬╭✅յ㎼⫐㎼ꮪ⹷䕱楒潸◧➶ꂛ溸假⹿㺥呬㹾•2025䌑☭性GDPꁒ⯒둛侅⪝㎼楼吙⬮ն䲀砯勑匡◩䌑溸缋嵴㙨ꅌ绢5.5%•2035䌑㵄⻓缋嵴䙰ꓪ䧶☭㐭侅⪝脌┞沁ն䲀砯勑匡15䌑缋嵴䌐性㙨ꅌ4.8%•䓝⯼䧰㎼獘⚷全锢烾澃䉂缋鿛╬☭宑傽漩㙨ꪍ溸耘㟲气嵛괛锢谷┯䌐銝┯⩪⮕溸⹿㺥▇ꭊ溸烾澃⹿㺥╚溸烾澃谷ꭄ뀨겐╚✅⻓㐃⹿㺥鯵ꓪ┪ն•锢㑏䭦❵缕➆缏卐䙎侊긞溸䧹汻做⻔䓺䧯괛寛朽䑜❵缕յ❵缕⮱ꅐ괛寛溸剳둛寊䌐Ⲙ䘒䌐銝ն䲀Ⲙ䓺䧯㎼⫐缋嵴䕱楒㹧茤剳㟲匚䑜⪢槊鰑徏锢筷䓺䧯⹨┱㎼ꮪ缋嵴⻉✑谷皶◚假⚳ⲹն俚䰕匡徏⟛⯈䫌뀎煝疵ꯗ俠槏㝕㹾▇ⲹ 8.4011.1010.502.881.402.830.002.004.006.008.0010.0012.00010,00020,00030,00040,00050,00060,0002019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-09图：我国货币供应量、社会融资规模及市场利率走势新增社会融资规模（亿元）M2同比(%)SHIBOR:3个月(%)4鯴䉕ꓭ鄌楒㘷ˋ╚䙎鱶箄㴥間匚勹椚鿲䗪䫩ⶬ┬⪸峜낊ꯟꮑ螅8泯䝠⻑鯴䉕楒㘷㶄卄M2㙨ꅌ┪巹蔸⹷⛻俚shibor䭦缩鱂⛽蔸1.4%䌑╚侓瞬楒㘷鱶◟╚䙎ն⛘갫㴥間匚勹椚䗪ꅌ伔ⶬ18-19䌑䍳┪ⶬ6BP♁䌑♨缺䉂┪ⶬ25BP热⯼侓瞬皭⛻⹿气僻兇鿛⺈┩㳌䍳鯴䉕侓瞬䫟广╚㝠鉿銩ꁒ㸉鯯侓⺪䭦缩䙎낊ꯟ⹴ꓭ鄌낊ꯟ갬䜠┪ⶬ溸䬎䗣傶┯駑䉗㐙罼ꦷ,⹱┯駑ꦷ徱⮃缺뀔駉僻䌑鯴䉕侓瞬㸞剳⪸峜낊ꯟꮑ螅ն鯴䉕㶄卄⯈椚鱂⛽鯴䉕甯╚ꁉꮪ侅箄⯈椚暻ⶬ㶄鯴䉕㶄鯯侓㶄⟥氠甯鯴䉕♨甯╬全鯴䉕ꁉꮪ侅箄㴼⻔ꮴ⬮50bpꮴ䛉20bp⟛䭦嵤Ⲙ䙎⻉槏⩪鎒⮱假䈰⪾㶄⟥氠勑䳀ꮴ䛉ꮴ⬮剳Ⲏ挺嵛ꃿ䍳窢⬮㸍⻔⪢긖ꮴ⬮50bpꮴ䛉10bp鯴䉕侓瞬剳Ⲏ挺嵛ꃿ䍳⮮멎剳Ⲏ挺嵛ꃿ䍳⟛䭦侓瞬甯㴼儅绮僻䌑GDP㙨ꅌ㎈ⶬ⻑㴥間匚勹椚㸞⚷剳甯┞◲M2㙨ꅌꁒ⹷⛻俚䊎Ⲙ假㙨鄌鰑閕埛䪆㝕Q1假㙨獘鄌11┧☳Q2假㙨獘鄌9.7┧☳Q3假㙨獘鄌8.7┧☳㝠鉿箕駉ꮴ⬮150bpյꮴ䛉5bp╚耘鰅儅䷧付⹹㜩鯴䉕缰䭦㶄卄⮸⹜䪻㟲䙰ꭎꬾ䳀岻鯴䉕潸㸉㶄卄俚䰕匡徏wind⟛⯈䫌뀎煝疵ꯗ俠槏㝕㹾▇ⲹ 5╚㝠㕈騫ˋ氮甯뀔劻鿛⻔╚䙎⢟箄䨼㐌分ꓭ鄌낊ꯟ⪸峜䍳䳀ⶬ泯䝠⻑侓瞬♨甯뀔劻╬全┩㳌䍳ꌄ⮕㓻䉗䨼⚃巹䋀僻兇侓瞬㕈騫鿛⻔╚䙎⢟箄ն㐃㸉ⶥ㎃◩闌騣╚㎼ⲏꯗⰶ䙰缋槏銩獏䨼㐌分䔕⿱䫌鰑谷巆鰆◜⪸宑气谷⹿㺥ꧼ⟛漳⚷全䊛銩獏䨼㐌分儱╚㎼ꓭ鄌낊ꯟ劅㝕溸挰杒朙⻑䉗㸉䨼㐌分鰑ꓭ嵤⪝♇⟛䭦侨䠋䙎12劓侓岖㹾⚷駖㴼騫➶ꂛ䨼㐌分䉗㐙䌐甯⣍䎙⹿㺥뀔駉鉿╃侓瞬㸞䐥缩╚䙎⢟箄ն6.80 6.70 6.50 6.40 6.40 6.20 6.00 6.00 -6.80 3.20 4.90 (8.0)(6.0)(4.0)(2.0)0.02.04.06.08.02018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q3图：近年中央会议对房地产的表述2018.4䲀Ⲙ嚜䉗⣍䎙⹿㺥2018.7.31㑏⬑ꇇ⯜䨼⚃┪巹2018.10/12勑䳀⹴2019.4ꓨ䳀䨼⛿┯捰2019.7눢䳀┯㸞䨼㐌分✑╬焝劻⯢應缋嵴溸䩘嫙GDP热㳌㙨ꅌ2020.4.17ꓨ䳀䨼⛿┯捰➶ꂛ䌐甯⣍䎙⹿㺥2020.7.24 ╚㝠䍵騰⚷箄缳ꂘ周䒀2020.8.26 㴼⻔绢騰䨼⚃巹䋀鿲䗪㓻䉗2020.12.11➶ꂛ䨼㐌分䉗㐙䌐甯⣍䎙⹿㺥2020.3勑䳀⹴甯뀔劻鰑ꓭյ嚜䉗漳硅䌔鉿2020.6║句鰑ꓭꂝ閕嵤⪝䨼㐌分2020.8 ┩ꇔ绞绻2020.9 ꮑ婝䨼㐌分ꁩ䍳ꓭ鄌俚䰕匡徏⟛⯈䫌뀎煝疵ꯗ俠槏㝕㹾▇ⲹ 6㐌做鱶ⲹˋ♈ꁉꮪ侒卄⯒╚䙎⢟箄㴼⻔騫䱽䐥缩劔受劔⸐┪⶯䌑㐌做嚜䉗♨佻䭦䙎侓瞬╬全♈佻䭦䨼⚕盛⯒ꁉꮪ⯢應괛寛盛┬⶯䌑ꌄ⮕㓻䉗ꁩ搑䑜⹿騫䱽侅箄┩㳌䍳侓瞬ꂛ⪝㶕겐劻全锢騫䱽做⻔╬ꮺ鯺ꮺ鰄侅箄յꮺ⚃ꮺみⶬ绣յⲎ㝕⚳⩰⮰괛䨼徏嬠❛瞏㎃㳌䍳鱶◟罏谷侓瞬劔卄劔箄ն뀔駉⻑䉗⻄㐌䐥缩㴼⻔騫䱽ꁩ搑㓻䉗♇劔Ⲏ焺낊ꯟꌄ⮕鿲⬘㓻䉗㠁ⵌ做յ╚ꌄ㲾ꁉꮪ⚳疿ꭊն㎽2020䌑䨼㐌分㐌米䙎騫䱽侓瞬僓ꭊ鿣边际放松，刺激需求•土地市场支持湖北省、江苏省、深圳、上海、天津、西安、福州、南昌等•降低预售条件无锡、苏州、福州、厦门等政策密集期（7-10月），调控过热城市•人才落户放松山东省、北京、广州、重庆、中山、宁波、苏州等•限购升级/补丁深圳、东莞、杭州、宁波、南京、银川•购房补贴衡阳、钦州、杭州、抚州、沈阳等•提高首付比例无锡、常州、沈阳、长春、唐山•限价升级东莞、杭州、绍兴、沈阳、长春、唐山、徐州、长沙•限售升级东莞、杭州、常州政策进入平稳期（11-12月），有松有紧•摇号向无房家庭倾斜南京、宁波、杭州、成都•过热收紧深圳限购年限增加至三年•二手房增值税免征年限延长沈阳、成都成都实行购房资格预审，再提无房家庭优先比例•土拍限制宁波、南京、唐山、绍兴、长沙、衢州、台州西安提高二套首付比例宁波提高二套首付比例，收紧限购限售范围•较冷放松哈尔滨鼓励房企打折促销让利销售新房┪⶯䌑佻䭦䙎侓瞬╬╭┬⶯䌑㴼⻔騫䱽俚䰕匡徏⟛⯈䫌뀎煝疵ꯗ俠槏㝕㹾▇ⲹ 7㐌分ꓭ鄌ˋ鄌鰑楒㘷鱶箄┩ꇔ绞绻䭦缩䔕⿱둛匚勹䨼⚕11┪⶯䌑鄌鰑楒㘷俠✅鿲㶄卄䨼⚕⹿⡺㜘◟둛⛻┬⶯䌑갫濫┩ꇔ绞绻⮃⺬䑜㸍䨼⚕⭀㸵銩㜾鄌鰑㸉◟ꧼ鉿假㙨巉䨼鰄娉锢ꮺ⯜㐃鰄娉犀ꓪ溸30%⻎僓⟥䩬㐃⻓劔閕埛┪⸐ꮴ20%鄌鰑楒㘷ꂛ┞婢鱶箄ն䌑⫐鄌鰑楒㘷溸⺈䔕⿱25日㐌䉗㐙鱂ⲹ┪⶯䌑徱⚃椚鱂둛┬⶯䌑工⻓㎈訒뀔駉僻䌑鄌鰑楒㘷侅箄㸞㸉둛匚勹䨼⚕缋觝䫌鰑瞬汻ꅐ䧯䔕⿱ն01020304050607080020 040 060 080 01,0 001,2 001,4 001,6 001,8 002016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月201