美国城市研究所-克服国家住房供应短缺的困难（英文）-2021.4-9页

克服国家令人生畏的住房供应短缺问题2021 年 3 月编制吉姆·帕罗特马克·赞迪 克服国家令人生畏的住房供应短缺问题克服国家令人生畏的住房供应短缺问题1吨战胜国人令人生畏的住房供应短缺作者：JIM PARROTT 和 MARK ZANDI全国各地的社区都没有足够的房屋可供出售或出租。这意味着家庭必须为他们的住房支付更多的费用，租房者在月底的日子里过得很少，有太多人无法拥有房屋，而那些收入微薄的人被迫远离体面的工作。的影响住房短缺在经济和社会方面都很严重。为了解决这个问题，政策制定者必须解决住房政策传统范围之外的一系列挑战——贸易、移民、教育、税收甚至市政决策。然而，如果他们成功地采取必要措施缩小我们拥有的住房和我们需要的住房之间的差距，那么好处将是可观的。住房将变得更加负担得起，从而导致更多的家庭储蓄、更多的房屋所有权以及向上流动的机会。尽管住房供应挑战困难重重，但值得一试。住房供应短缺的代价供应缺口的规模相当可观。可供出租和出售的房屋比 30 年来的任何时候都少，而且情况只会变得更糟。新住房的年供应量估计比新住房需求低 100,000 套，造成近半个世纪以来的最大短缺，相当于以目前的速度新建近一年（见图 1）。1然而，即使是这些数字也低估了问题的严重性。供应不足的大部分集中在低端市场，特别是在提供重要经济机会的地区，推高了中低收入家庭的房价和租金，而这些正是他们想要居住的地方（见图表） 2）。2在过去十年中，最低四分之一的房屋价格每年上涨近 8%，几乎是最高四分位数房屋的两倍。在过去十年中，那些因为负担不起而非选择而租房的家庭的租金每年增长近 4%——这一趋势即使在大流行期间也仍在继续。不断上涨的房租让越来越多的租房者无计可施。如今，四分之一的租房者将其月收入的一半以上用于支付房租，所剩的钱几乎不足以支付食物、衣服和医疗费用，更不用说为紧急情况或积累财富而储蓄了。典型的租房者每年节省不到 500 美元，不足以应付日常的财务紧急情况，更不用说存下一笔首付了图表 1：空置率暴跌速度图 2：短缺困扰着美国大部分地区待售和出租房屋的空置率，4-qtr MA，%5.04.54.03.53.02.52.0657075808590950005101520供应充足供应不足 严重供应不足资料来源：人口普查局、穆迪分析 资料来源：人口普查局、穆迪分析现房供应1,700,000单亲家庭1,200,000多户 400,000制造 100,000趋势住宅要求1,800,000家庭1,200,000过时 400,000 克服国家令人生畏的住房供应短缺问题克服国家令人生畏的住房供应短缺问题2图 3：拥堵加剧人均交通延误小时数，2005=1001401351301251201151101051009505 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17资料来源：德州农工大学、穆迪分析图 4：大流行中木材价格飙升木材和木材生产者价格，1982=10040035030025020015010006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21资料来源：BLS、穆迪分析家。房价的上涨使越来越多的家庭，尤其是有色人种的家庭失去了拥有住房的经济机会。今天的房屋自有率并为，几十年来未见的水平。3住房短缺不仅仅是抑制储蓄和扩大贫富差距。它还迫使处于经济阶梯底部的人与处于顶部的人生活得更远，更重要的是，他们远离经济机会。最令人向往的城市正变得只有富人才能负担得起，而许多经济条件较差的城市则被迫更长的通勤时间，造成更多的交通、更多的环境压力和更大的社会分裂（见图 3）。两个市场的故事房屋建筑在十年前的房地产崩盘期间倒塌，建筑商在 2009 年仅建造了 550,000 套房屋，这是有记录以来的最低速度。高端住宅和公寓的建设首先恢复，建筑商应对富裕家庭需求的更快反弹以及该细分市场的更高利润率。到上个十年中期，高端市场的供应开始再次满足全国的需求，并且在许多城市地区已经超过了需求。然而，经济适用房的建设——中低收入家庭能够负担得起租或买的房子——的反弹速度要慢得多。在这里，故事也是需求和利润率之一。中低收入家庭从衰退中复苏的速度要慢得多，仅在大流行前的一两年内才再次实现经济增长。建筑商从建造经济适用房中获得的利润太低，无法激励投资，定价太低，无法充分抵消高昂的建筑固定成本。建造经济适用房的经济性最近有所改善，飞涨的房价和租金最终创造了足够大的利润来证明更多投资是合理的。但事实上，建造经济适用房的经济性仍然不稳定，而且似乎需要定价不是许多购房者和租房者都负担得起，尤其是在大流行的另一边抵押贷款利率正常化的情况下，这表明问题仍然很严重。4是什么破坏了建造经济适用房的经济性这种短缺的主要原因，从最不重要到最重要，是材料和劳动力、贷款和土地（见框 1）。这些都是建造房屋的重要投入，而且它们都在自金融危机以来供应短缺，推高了成本，降低了建筑商的利润率，从而降低了他们建造更多房屋的动力，尤其是利润率较低的低价住房。5尽管近年来许多建筑材料的价格有所上涨，但软木价格的上涨尤为显着，自房地产泡沫破灭以来每年上涨近 10%，仅在过去一年就上涨了近一倍6（见图4）。较高的材料成本反映了一系列因素，最近是大流行期间全球供应链的中断以及特朗普政府对大多数美国主要贸易伙伴征收更高的关税和更大的贸易限制。与中国和加拿大的贸易争端产生了最不利的影响，因为中国是铝、钢、混凝土、玻璃纤维、卫生洁具和电器的重要来源，而加拿大是木材和其他木制品的重要来源。近年来，房屋建筑商也在努力发展和维持稳定的劳动力，这反映出许多行业在吸引高中毕业生从事需要专业技能的职业方面面临困难。在金融危机之前，这一劳动力缺口主要由移民填补。但是，正当住房需求开始保证住房供应再次增加时，特朗普政府几乎通过限制性移民政策关闭了这一劳动力来源。同样的问题正在推高房屋建筑商所依赖的运输、配送和供应行业的劳动力成本，使房屋建造更加昂贵和困难。在大流行期间，劳动力成本压力有所缓解，但这似乎是暂时的，如果有大规模的联邦政府资助的基础设施建设，几乎肯定会再次恶化。7随着材料和劳动力成本的上涨，建筑商获得融资的机会减少了。银行收购开发和建筑贷款是小型建筑商的一个特别重要的融资来源，这些建筑商通常没有现成的其他形式的融资渠道。8然而，自金融危机以来，银行一直在收回这些贷款。直流电达拉斯 亚特兰大 芝加哥旧金山 西雅图 凤凰城 克服国家令人生畏的住房供应短缺问题克服国家令人生畏的住房供应短缺问题3框 1：住房短缺的原因是什么？我们对解释住房短缺的因素的重要性的评估部分基于与房屋建筑商、土地开发商、住房研究人员和咨询公司的对话。虽然关于供应短缺背后的因素的观点非常一致，但在这些因素的重要性排序方面存在重大差异。因此，我们进行了统计分析来评估这些因素的相对影响。我们的统计分析证实，这些对话中确定的因素确实很重要，土地可用性（由房价的土地份额代表）是解释短缺的最关键因素，其次是融资的可用性（由美联储的代表）收购开发和建设贷款承销标准的高级信贷员调查结果）。劳动力（通过季度就业和工资普查的年薪来衡量）和材料成本（我们用软木木材的生产者价格指数来表示）不太重要，它们的相对重要性取决于市场状况。由于就业市场异常紧张，劳动力在大流行之前更为重要，而在大流行期间，由于供应链中断和持续的贸易冲突，材料成本变得更加重要。统计分析包括各种因素与住房空置率与历史数据可用期间的平均空置率之间的差异或空置差距的简单相关性。平均空置率是均衡空置率的代表，即与房价和租金随家庭收入和建筑成本增长速度一致的空置率。每个因素都与空置率显着负相关，尽管劳动力和木材的相关系数低于土地份额和 AD&C 承保标准（见表 1）。我们还在历史数据可用的时期内跨都市地区进行了单变量（每个因素在空置差距上单独回归）面板回归。系数被解释为因子中给定的一个标准偏差变化的空缺差距的变化。土地供应和融资是解释住房短缺的非常重要的因素——劳动力和木材成本要低得多。最后，我们在历史数据可用的时期内对都市地区进行了多元（所有因素在空置差距上共同回归）面板回归。所有因素都有适当的符号和统计显着性，尽管土地份额脱颖而出。土地份额每增加一个标准差，建设量就足以将空置差距缩小 2.5 个百分点。这表明自金融危机以来出现的住房短缺在很大程度上是由于土地限制造成的。在多元回归中，劳动力成本是驱动空缺率最不重要的因素，尽管这可能反映了金融危机后几年就业市场的疲软。表 1：住房短缺的原因是什么？空置差距的解释——实际空置率与均衡空置率之间的差异相关性系数单变量面板回归系数 T 统计量多元锅系数回归T统计量土地占房价的比重-0.08-0.50-12.9-2.52-15.9AD&C 贷款标准-0.20-0.38-25.7-0.40-12.0建筑劳动报酬增长-0.05-0.04-1.6-0.02-0.8木材价格增长-0.05-0.07-4.1-0.18-7.1笔记：基于可用历史时期的都市区数据的相关性。回归是可用历史时期内都市区和人口普查部门的面板回归。解释变量的系数代表解释变量中 1 个标准差的空置率差距的变化 资料来源：工程新闻记录、FHFA、CoreLogic、BLS、美联储、CoreLogic、穆迪分析 克服国家令人生畏的住房供应短缺问题克服国家令人生畏的住房供应短缺问题4图 5：建设融资仍在紧的图 6：土地成本飙升建设和土地开发贷款，占贷款总额的百分比109876543土地占房价的比重，%8075706560555045403530252808590950005101520资料来源：FDIC、美联储、穆迪分析20美国亚特兰大巴尔的摩芝加哥匹兹堡西雅图旧金山。资料来源：CoreLogic、工程新闻记录、穆迪分析危机，而且几乎没有再次扩大的迹象。通常，AD&C 贷款约占未偿还银行贷款的 5%，但如今仅占 3%（见图 5）。对于迎合小型建筑商的小型银行而言，撤退最为强劲。这损害了低端房地产市场的供应，而小型建筑商通常关注这些低端市场。然而，建造更多经济适用房的最大障碍是土地的可用性和成本。根本没有足够的可建设土地来满足许多地区的需求，而且与确保和开发可用土地相关的成本往往使建筑商的总成本超过他们从出售负担得起的土地中获得的成本。财产。土地成本已飙升至全国中等价位房屋总价格的 55%，而在西雅图和旧金山等高机会地区则高达 70%（见图 6）。9政策制定者应该做什么好消息是，没有单一的、令人望而却步的问题阻碍建造更多经济适用房，只有许多较小的住房。这当然会导致坏消息，即没有任何一项政策措施可以有效地处理这个问题。政策制定者将需要采取许多措施。由于开发土地的成本和限制是最大的挑战，解决它们将产生最大的影响。这里的地方障碍数量之多表明，联邦政策制定者最好采取自上而下的方法。从限制多户住宅开发或密集单户住宅开发的分区，到禁止性许可和开发费用，地方层面做出的许多决定可能会阻碍经济适用房的发展，以至于联邦政策制定者应该推动社区重组他们从头开始的发展方式。政策制定者可以通过将他们向地方政府提供的一些可观的联邦援助作为条件来实现这一点，以承诺使他们的社区更适合建造经济适用房。与此类承诺挂钩的一种合乎逻辑的资金流将是住房和城市发展部发放的社区发展整笔拨款。这些赠款目前每年运行约 60 亿美元，旨在帮助社区解决他们的住房和发展需求，因此让它们取决于当地的决策制定是有道理的，这有助于促进也会做同样事情的私人投资（见表2）。另一个候选人是交通资金。成本之一表 2：联邦对住房供应和基础设施的支持按财政年度估算的成本，十亿美元202120222023202420252026202720282029203020312021-2031全部的98.3101.8103.8106.2108.6102.1110.2115.2118.0120.4123.11,207.6向州和地方