核心摘要十四五规划指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。而实现房地产市场的平稳运行，监测预报是其中重要的一个环节，目前房地产市场相关指标多集中在住房价格、市场景气等方面，基于购房消费者态度与心理预期分析的预测指标可有效填补这一空白。因此，中国消费者报社联合贝壳研究院共同展开消费者置业信心指数研究，通过量化消费者购房预期的信心强弱，对未来短期房地产市场的走向做出前瞻性预判。基于消费者置业信心指数的构建与分析，本报告主要有以下研究发现：消费者置业信心整体持乐观态势，指数分布呈现出区域分化、人群分化特征。消费者置业信心指数为 108.4，说明购房者对 2021 年房地产市场走势整体持偏乐观看法。分区域看，高能级城市、东部区域消费者置业信心指数较高；分不同类型人群看，高收入、高文化程度消费者的置业信心水平较高。调控政策预期稳中偏紧，房贷利率上行趋势较强。购房客群预期2021 年调控政策整体处于稳中偏紧状态，城市能级越高，预期调控继续加码的购房客群占比越高；长三角、珠三角和成渝城市群政策加码预期相对较高。2021 年资金监管预期持续强化，房地产信贷环境继续收紧，房贷利率稳中上行是趋势。房价预期整体平稳，低能级城市平稳预期更大。房价预期指数为107.4，消费者预期房价基本持平（涨跌幅在5%以内）的比例 为 37.5%，预期 2021 年房价小幅上涨（涨幅 5%-10%）的比例为31.8%，整体上 2021 年房价预期相较 2020 年呈现出平稳趋势。购房时机偏向乐观，高能级城市信心较强。购房时机预期指数为111，表明购房客群对 2021 年购房时机持积极的态度。高能级城市购房客群认为 2021 年购房时机合适的比例更高，而四线及以下城市置业者对购房时机信心偏弱。年长者、改善型换房客群房价收入比较高。购房客群房价收入比均值为10.7，40-49岁、50岁及以上年龄段群体的房价收入比分别为11.3和13.0，高于其他年龄段群体；改善型换房客群的房价收入比为11.2，高于首次置业和投资购房群体。 目 录Part1 消费者置业信心指数构建 1.1 研究背景 1.2 构建原则 1.3 构建方法 （1）指数构建体系 （2）指数编制方法 Part2 消费者置业信心指数解读 2.1 消费者置业信心总指数概览 （1）消费者置业信心整体呈现乐观态势 （2）区域分化：高能级城市、东部区域消费者置业信心指数较高 （3）群体分化：高收入、高文化程度消费者的置业信心较高 2.2 消费者置业信心分指数概览 （1）年长者、改善型换房客群房价收入比较高 （2）购房时机偏向乐观，高能级城市信心较强 （3）房价预期整体平稳，低能级城市平稳预期较大 （4）调控延迟置业，政策预期稳中偏紧（5）经济形势向好发展，年轻群体信心更强 2.3 重点城市置业信心指数分析 14571121881113141520810234 Part3 消费者置业需求现状 3.1 首次置业为主力，改善需求增加趋势明显 3.2 一线城市、80后住的较差，改善需求迫切 3.3 近7成购房客群置业总价在200万以内 3.4 首置群体购房杠杆较高，贷款购房比例超8成 Part4 政策建议 附录 附录1：样本数据分布说明 附录2：城市分类说明附录3: 研究待完善空间 23313324343537262829 2021 年 4 月2021 消费者置业信心指数报告1 2021 消费者置业信心指数报告2021 年 4 月21.1 研究背景十四五规划建议指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，“健康发展”的背后则是房地产投资属性被显著弱化，让居住成为真正的住房消费需求。为了促进房地产市场的平稳运行，监测预报是其中重要的一个环节，目前房地产市场相关指标多集中在住房价格、市场景气等方面，缺少基于购房消费者态度与心理预期分析的预测指标，并且由于信息不对等、不透明，再加上专业度不高，消费者在置业过程中常常疑虑重重，缺乏具有公信力、易于操作的参考指标。因此，我们有必要搭建一套科学合理的市场监测指标体系，及时有效地捕获购房决策主体的心理预期与行为态度，以对未来短期房地产市场的走向做出前瞻性预判。对此，中国消费者报社联合贝壳研究院在对消费者真实置业需求调查的基础上，构建并定期发布能够反映未来一段时间市场变化走势的消费置业信心指数，为消费者的置业决策提供专业化的数据分析，力争将其打造成具有专业度、公信力、影响力的置业风向标。本报告编制消费者置业信心指数旨在量化消费者对购房预期的信心强弱，反映消费者未来的购房意向及对房地产走势的看法，进而为房地产市场提供一个科学公正的评价指标，价值主要体现在：对于普通购房消费者，能够为其置业决策提供参考依据，提高对市场预判的准确性；对于房地产开发商，通过监测购房信心指数变化能够有效把握需求方的信息，为制定合理的销售策略提供辅助参考；对于政府，可以根据消费者置业信心指数的变化及时制定合理的调控政策，引导房地产市场健康平稳发展。 2021 年 4 月2021 消费者置业信心指数报告31.2 构建原则本报告消费者置业信心指数编制主要遵循以下原则：（1）科学性原则：充分借鉴国内外经典的消费者信心指数构建理论与经验方法，选取能够影响消费者购房决策的一系列影响因素，围绕住房负担、购房时机、房价预期、政策预期、经济走向五大维度搭建系统的指标体系，并借助于专家打分法确保指标权重的合理性，最终通过客观评估消费者购房信心的强弱来预判未来短期内的房地产市场变化走势。（2）系统性原则：在构建消费者置业信心指标体系时，应将全面性与独立性相结合，构成一个有序的整体，既要能够从多个维度表征出消费者购房的预期变化，又要尽可能减少各细分指标之间的高度相关性，保证同层次指标之间尽量不交叉不重复。（3）可操作性原则：消费者置业信心指数的编制旨在进行长期可持续、有效地监测，因此有必要充分考虑指标数据可采集、可量化、来源渠道可靠，评价指标体系繁简适中，编制流程简便可执行等问题。 2021 消费者置业信心指数报告2021 年 4 月41.3 构建方法（1）指数构建体系消费者置业信心指数是基于问卷调查数据，综合消费者对当前房价承受能力、购房时机、房价预期、政策预期、未来经济走向的主观感受加权量化而来，旨在反映消费者对房地产市场消费信心的强弱，也是预测未来短期市场成交量价走势的先行指标。具体来说，本报告消费者置业信心指数由 5 个细分维度构成：1）消费者现状指数：采用房价收入比来测度，用以衡量消费者对当前房价的承受能力，房价占收入比重越高，住房负担越重，购房的可能性就越低。2）消费者预期指数：包括购房时机指数、房价预期指数、政策预期指数和经济走向指数。表：消费者置业信心指数构建体系!!""##$$%%&&!!''((&&!!''!"#$%&'()!"#*+(),-./0!"#12()3,45(),-12()6712()89:;() 2021 年 4 月2021 消费者置业信心指数报告5（2）指数编制方法1）指数计算公式。消费者信心指数已成为众多国家现行经济指标的重要组成部分，并在经济景气预测中发挥着重要作用。本报告主要参考国内外几个具有代表性的消费者信心指数编制方法。美国密歇根大学消费者信心指数（SRC）编制涉及当前或未来社会经济状况、家庭经济状况、耐用品购买时机等五个问题，其通过持乐观看法与持悲观看法的比例之差来反映消费者整体上的心态水平，即每个问题的计算方法为：Xi=Xi乐-Xi悲+100，指数取值范围在 0-200 之间，大于 100 则说明多数消费者对经济发展形势持积极看法，整体上信心比较强。欧盟经济信心指数编制涉及四个问题，包括未来 12 个月的经济总体状况、失业率、住户经济状况、储蓄意愿等内容，每个问题对应五个选项：“非常积极（PP）”、“积极（P）”、“中立（E）”、“消极（M）”和“非常消极（MM）”，计算方法为：B=(PP+0.5P)-(0.5M+MM)，基数取值为 100。日本消费者信心指数由五个问题编制而来，涉及消费者目前的感觉、消费支出计划、财产状况及耐用消费品购买上的变化，每个问题的选项亦采用五项形式，并按照以下方法赋权：改进 +1、有所改进 +0.75，无变化 +0.5，轻微恶化 +0.25，恶化 +0。指数的基数为 50，取值范围在0-100 之间。上海财经大学上海市消费信心指数旨在评估消费者对形势、收入、消费支出的态度、判断和预期，参与指数编制的问题有八个，每个问题 2021 消费者置业信心指数报告2021 年 4 月6选项分为五档：很好、较好、一般、较差、很差，依次赋值1、0.5、0、-0.5 和 -1。基数为 100，大于 100 则代表乐观的看法或预期。基于此，本报告按照以下方法编制消费者置业信心指数1：Indexi=100+(1*PPi+0.5*Pi+0*Ei-0.5*Mi-1*MMi )*100其中，PPi、Pi、Ei、Mi、MMi（依次为非常积极、积极、中立、消极、非常消极）分别代表每个问题五个选项回答的百分比，基期为 100。消费者置业信心指数的取值介于 0-200 之间，0 表示完全没有信心，200表示完全有信心。当指数值大于 100 时，说明消费者对未来市场持乐观态度，采取实际购房行为的概率较大；当指数值小于 100 时，说明消费者对未来市场持悲观态度，采取实际购房行为的概率较小。2）专家打分法。为了保证指标赋权结果的科学性与合理性，本研究邀请贝壳研究院多位专业分析师基于客观的经验判断，对每一个指标权重进行打分，进而通过算术平均后得到各个指标的最终权重。1 指数构建时，将购房现状指数（房价收入比）设定为基期100。 2021 年 4 月2021 消费者置业信心指数报告7 2021 消费者置业信心指数报告2021 年 4 月82.1 消费者置业信心总指数概览（1）消费者置业信心整体呈现乐观态势消费者置业信心指数为 108.4，说明购房者对 2021 年房地产市场走势整体持偏乐观看法（对 2021 年的预期好于 2020 年）。一季度以来，中央加大对房地产市场调控督导工作，热门城市陆续出台以限购、限贷、限售、严查经营贷或消费贷等为主导的加码政策，房地产购房环境整体偏紧，但是大部分消费者依然对 2021 年购房时机、房价预期表现出积极的态度。本文消费者置业信心指数为首次构建发布，故没有对指数进行时间维度上的对比分析。（2）区域分化：高能级城市、东部区域消费者置业信心指数较高不同区域消费者置业信心指数存在分化特征，分城市级别看，城市能级越高，消费者购房信心水平越高，其中一线城市 2021 年消费置业信心指数为 109.6，明显高于其他能级城市；从地域来看，消费者置业信心水平呈现东高西低的态势，东部地区消费者置业信心指数为 109，中部次之，为 107.5，西部地区最