地产行业杂谈系列之三：商业物管与住宅物管差异之辨

地产杂谈系列之三 商业物管与住宅物管差异之辨 行业动态跟踪报告 行业报告 地产 2021年05月19日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业深度报告*地产*地产政策洞察之一：首批集中供地开幕，土拍市场有何特征》 2021-05-12 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二：顺丰房托上市在即，REITs架构与资产如何？》 2021-05-12 《行业周报*地产*蓉越出台楼市新政，杭州集中供地热度延续》 2021-05-09 《行业动态跟踪报告*地产*业绩增速放缓，“三条红线”指标改善》 2021-05-06 《行业周报*地产*政治局首提防止学区炒房，广州等四城集中供地》 2021-05-05 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y angkan034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 zhengxiwen239@pingan.com.cn 投资要点  模式差异：商管服务内容广，专业化程度高。商业物管指对各类型商业物业及附属设备提供管理运营服务，主要涵盖购物中心、写字楼两大类型。服务内容涉及物业开发运营全流程，服务对象主要为单一企业客户。在基础物管、增值服务之外，商业物管更注重管理标的运营，服务范围更广、内容更丰富。同时考虑大型场地及设施设备管理，专业化程度亦更高。基于模式差异，商业物管相比住宅物管经营存在三大不同：1）商管物业费、毛利率更高，盈利能力更强；2）提价难度低，单项目随管理标的运营效果变化，具备成长属性；3）物业费收缴率更高，储备项目转化节奏更快。  格局差异：集中度提升路径不同。写字楼运营服务以国际物企为主，2019年TOP5收入集中度42.6%。除此之外，商业物管及住宅物管市场格局整体较为分散，提升空间较大。2019年购物中心管理运营收入TOP5、写字楼管理收入TOP5、住宅物管收入TOP10占比为23.4%、14.7%、19.5%。从集中度提升的可能路径来看，住宅物管独立外拓受百强房企销售集中度较高、存盘渗透难度较大等因素影响，竞争相对激烈；同时收并购激烈程度随规模扩张诉求增强而提升。优质商管企业由于具备专业优势、可促进资产保值增值，在新开发项目、存量项目拓展中机会更大，同时对于中小商管企业的收并购也可推动规模增长。  发展差异：运营服务与增值服务的选择。2024年购物中心、写字楼管理面积有望达到7.5亿平米、7.8亿平米，2019-2024年复合增速7.1%、5.6%；2024年购物中心、写字楼管理运营收入有望达到2789亿元、848亿元，2019-2024年复合增速9.9%、9.7%，行业空间仍旧充足。区别于住宅物管以社区增值服务打开增量空间思路，商业物管面向的企业客户增值需求潜力有限。提升管理及运营效率、实现资产保值增值仍将为商管企业发展主流选择。  投资建议：商业物管空间广阔、格局分散，对比住宅物管，服务内容广泛、专业化程度高，提价及物业费收缴难度低、盈利能力强。同时基于专业优势，优质商管企业市场化拓展相对容易，市占率有望稳步抬升。整体看，商管行业属较优赛道，预计拥有完整产品线、运营能力占优企业有望脱颖而出，建议关注华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、合景悠活、卓越商企服务。  风险提示：1）商业物管发展有赖于经济环境变化，若经济超预期下行，将对消费、办公需求产生负面影响，进而影响行业发展；2）疫情反复将对购物中心运营、企业办公产生负面影响，不利于商业物管行业持续稳定增长；3）若参与者基于规模诉求无节制收并购，或外资商管企业竞争优势扩大对本土企业发展形成压制，行业竞争格局面临恶化风险。 -20%0%20%40%60%May-20Sep-20Jan-21沪深300地产证券研究报告 地产·行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 13 正文目录 一、 模式差异：商管服务内容广，专业化程度高......................................................4 二、 格局差异：集中度提升路径不同 .......................................................................7 三、 发展差异：运营服务与增值服务的选择.............................................................9 四、 投资建议 ........................................................................................................ 11 五、 风险提示 ........................................................................................................ 11 qRyQoOmOoQrPvMpPnRuNsNaQ8QaQnPnNtRrQeRrRsPjMpOyRbRrQrPvPpPmRNZmQmR 地产·行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 13 图表目录 图表1 商管与住宅物管模式差异.................................................................................... 4 图表2 商用物管三类轻资产模式.................................................................................... 5 图表3 2020年百强物企商业及办公物业费更高 .............................................................. 6 图表4 全业态物企分业务毛利率对比 ............................................................................. 6 图表5 华润万象城、万象汇各阶段租金收入增速 ............................................................ 6 图表6 华润万象城、万象汇各阶段毛利率 ...................................................................... 6 图表7 2020年百强物企各业态物业费收缴率情况 ........................................................... 7 图表8 各物企2020年商业物管规模及储备情况 ............................................................. 7 图表9 2019年各业态收入集中度 .................................................................................. 8 图表10 商业物管与住宅物管集中度提升路径差异 ......................................................... 8 图表11 华润万象生活商业产品线 ................................................................................ 9 图表12 星盛商业产品线.............................................................................................. 9 图表13 宝龙商业产品线.............................................................................................. 9 图表14 商管面积增长及预测 ..................................................................................... 10 图表15 商管收入增长及预测 ..................................................................................... 10 图表16 全国商业营业用房、办公楼开竣工规模 .......................................................... 10 图表17 商业物管及住宅物管非基础物管服务内容差异 ................................................ 11 图表18 星盛商业运营管理服务收入占比较高.............................................................. 11 图表19 碧桂园服务收入构成 ..................................................................................... 11 地产·行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4 / 13 一、 模式差异：商管服务内容广，专业化程度高 商业物管指对各类型商业物业及附属设施设备提供物业管理运营服务。商业物业涵盖零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，以及以办公为主要用途的房地产形式。购物中心和写字楼为商业物业两大主要类型。 商业物管覆盖物业开发管理全流程，包括前期咨询、招商，后期管理、运营，服务对象涉及业主及租户，纵向横向可挖掘潜力充足。对比住宅物管，商业物管模式存在诸多差异，导致经营效果存在不同，具体差异为：  服务客户不同，商业物管主要面向单一企业客户，同时对租户提供运营管理服务、增值服务，住宅物管主要面向个人客户，同时向住宅开发商等企业客户提供非业主增值服务。  商业物管服务内容更广，尽管从服务流程而言，商业物管与住宅物管均可从项目开发前期介入，例如商管的定位咨询、住宅物管的销售案场服务，但商业物管除提供基础物管服务、增值服务外，更侧重商业项目运营，服务内容更为丰富。  商业物管专业化程度更高，一方面项目运营要求物管公司兼具服务能力与经营者意识，另一方面由于服务空间多为购物中心、写字楼或商业综合体，丰富的综合设施管理经验同样不可或缺。  收入构成存在差异，商业物管收取基础物管服务收入、增值服务收入、咨询、招商、品牌授权等费用，以及与运营效果强关联的运营管理服务收入，住宅物管收入则主要包括基础物管服务收入、增值服务收入。 图表1 商管与住宅物管模式差异 住宅物管 商用物管 商务物管 服务客户 住宅业主 购物中心业主 写字楼业主 住宅开发商 租户 租户 服务内容 基础物管服务 定位、建筑咨询及租户招揽服务