金色中环发展带上的核心区域开发商

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入(首次) 市场价格：12.17 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(亿股) 11.22 流通股本(亿股) 8.5 市价(元) 12.22 市值(亿元) 137 流通市值(亿元) 120 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 相关报告 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 3,352 3,593 4,248 4,930 5,492 增长率yoy% 21% 7% 18% 16% 11% 净利润 1,085 1,108 1,294 1,578 1,948 增长率yoy% 11% 2% 17% 22% 23% 每股收益（元） 0.97 0.99 1.15 1.41 1.74 每股现金流量 (1.22) 2.91 1.67 0.80 2.57 净资产收益率 11% 10% 11% 12% 13% P/E 12.64 12.38 10.60 8.69 7.04 P/B 1.38 1.27 1.14 1.01 0.88 备注：备注：股价使用2021年5月17日收盘价 投资要点  “浦东金桥：上海金桥区域核心城市开发及运营商 上海金桥出口加工区开发股份有限公司成立于1992年，公司于1993年3月登陆上海证券交易所。上市至今，公司抓住浦东开发开放契机，依托上市公司的品牌优势、资金优势，积极承担上海自由贸易试验区金桥区域内的开发建设、招商引资、产业发展和载体运营管理，着力打造产城融合的示范园区。  园区业务：多业态发力，租赁物业贡献稳定租金收入 园区业务方面，公司主要从事上海金桥产业园区内房地产项目的开发、运营和管理。2018年来，浦东金桥持有供出租项目建筑面积持续扩张，出租率整体维持在80%以上的较高水平。截至2020年末，公司持有的各类经营性物业约270万㎡，总体出租率80.71%。 2021年浦东金桥继续推进园区内持有物业开发，2021年重点推动金桥壹中心、中移动上海研究院等13个工程项目前期及开工建设；Office Park金科园项目按计划节点推进。  住宅开发：打造碧云品牌高品质住宅 住宅开发方面，浦东金桥依靠自身区域综合开发优势，承接了区域内高品质住宅项目开发，已售未结算项目隐含较高待结算利润。我们按照核心项目碧云尊邸项目50%的预售比例估算，在房价不涨的假设下，碧云尊邸项目合计总货值接近90亿，根据公司开发进度表，项目建设预计总投资在28.8亿，已售未结算项目隐含可结算利润较高。其中已销售部分预计2021年进入收入结算。  区域发展：五大倍增+金色中环，金桥开发大有可期 2020年是浦东新区倍增行动、金色中环建设的发力年，根据浦东金桥经营计划，公司将按照“运营一批、建设一批、储备一批”的总体思路，全力推动20多个工程建设的滚动策划、开发建设。作为浦东新区国资委下属的金桥区域主要开发主体，在高质量政策扶持政策下，公司经营质量方面有望实现高质量的持续性增长。  投资建议：我们预计，伴随浦东金桥前期销售的碧云尊邸陆续交付结算，同时，租赁物业持续竣工招商进入成熟运营阶段，公司收入及业绩将实现稳健增长。预计2021年至2023年，公司实现营业收入42.48亿、49.3亿、54.92亿，同比增长18%、16%及11%，实现归属母公司净利润12.94亿、15.78亿及19.48亿，同比增长16.8%、21.93%及23.5%；摊薄后每股收益1.15、1.41及1.74，对应PE为10.6倍、8.7倍及7倍。 目前申万园区开发指数PE在14.6倍交易，浦东金桥2021年业绩对应目前股价为10.6倍。作为上海浦东金桥区域的核心区域开发商，多业态的持有型物业贡献稳健增长的租金收入的同时，高品质住宅销售持续增厚公司业绩，在十四五“浦东倍增”以及“金色中环”规划驱动下，公司有望迎来政策助力下的高质量发展。我们认为，公司强大的区域综合开发实力以及持有型物业所处的区域优势下，公司成长的确定性较高，首次覆盖，给与“买入”评级。  风险提示事件：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时 [Table_Industry] 证券研究报告/公司深度报告 2021年05月17日 浦东金桥(600639)/房地产 金色中环发展带上的核心区域开发商 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%浦东金桥沪深300申万园区开发II 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司深度报告 内容目录 浦东金桥：上海金桥区域核心城市开发及运营商 ................................................ - 4 - 园区业务：多业态发力，租赁物业贡献稳定租金收入 ........................................ - 6 - 住宅开发：打造碧云品牌高品质住宅 .................................................................. - 8 - 区域发展：五大倍增+金色中环，金桥开发大有可期 ........................................ - 11 - 区域规划：由传统产业功能板块升级为高品质城市副中心 ....................... - 11 - 五大倍增：聚焦核心产业，2025年浦东经济总量目标突破2万亿 ........... - 12 - 金色中环发展带：政策驱动，助力区域发展再上台阶 ............................... - 13 - 盈利预测及投资建议 ......................................................................................... - 14 - 风险提示 ............................................................................................................ - 16 - 图表目录 图表1：金桥开发区产业规模及占全市比例 ........................................................ - 4 - 图表2：公司股权结构图（截至2020年末） ..................................................... - 5 - 图表3：产业园区：现代产业服务园一期 ........................................................... - 5 - 图表4：碧云国际社区：碧云花园一期 ............................................................... - 5 - 图表5：公司收入结构构成（亿元） ................................................................... - 6 - 图表6：公司持有物业总建筑面积及平均出租率（万㎡、%） ........................... - 6 - 图表7：公司不同业态租赁物业建筑面积（万㎡） ............................................. - 7 - 图表8：租赁物业竣工年度分布（万㎡） ........................................................... - 7 - 图表9：公司金桥园区内主要服务客户 ............................................................... - 8 - 图表10：公司主要在建工业及商办项目（万㎡、亿） ....................................... - 8 - 图表11：碧云国际社区区位 ............................................................................... - 9 - 图表12：2020年公司收入结构（亿、%） ........................................................ - 9 - 图表13：公司地产收入及毛利率（亿、%） ...................................................... - 9 - 图表14：碧云尊邸项目销售情况 ...................................................................... - 10 - 图表15：公司2020年末房地产预收款明细（亿元、%） ............................... - 10 - 图表16：公司土地储备（万㎡） ...................................................................... - 11 - 图表17：金桥外高桥区域单元规划 .................................................................. - 11 - 图表18：金桥-外高桥单元发展目标 ................................................................. - 12 - 图表19：“1+4+N”公共中心体系 ...................................................................... - 12 - 图表20：浦东倍增计划各产业细节目标 ........................................................... - 12 - 图表21：金色中环发展带示意图 ...................................................................... - 13 - 图表22：金桥1851项目示意图 ....................................................................... - 14 - pOqNnOpRmOtMqPrNpRyRtRbRbPbRpNrRoMrQkPpPsPeRrQuMbRrQvMxNqQmPwMmOrP 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 公司深度报告 图表23：公司主要业务拆分（百万元） ........................................................... - 15 - 图表24：可比公司估值（盈利预测采用Wind一致预期） .............................. - 15 - 图表25：公司盈利预测表 ..............................................................................