房地产：商品房销售持续向好，但4月新开工面积同比下降9.3%

上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年05月17日 商品房销售持续向好，但4月新开工面积同比下降9.3% 核心观点： 2021年1-4月以及4月单月全国商品房销售面积和销售金额均高速增长。1-4月商品房销售面积为5.0亿平米，同比增长48.1%，与之相对应的销售金额是5.4万亿元，同比增长68.2%。 1-4月累计土地购置面积和土地成交价款继续维持在低位。4月单月土地购置面积和成交价款也表现偏弱。我们认为这可能与集中供地政策有关，预计5月高能级城市集中供应土地后，土地购置面积和成交价款将有所回升。 4月单月房地产开发投资额呈下降趋势，已降至1.3万亿。这可能与前期土地成交偏弱有关。此外，4月施工端表现并不理想。由于土地购置面积较低，这直接影响了新开工与施工面积。4月新开工面积仅增加1.8亿平米，同比下降9.3%；4月施工面积增加2.0亿平米，同比下降11.3%。 1-4月房地产开发企业到位资金合计6.4万亿元，同比增长35.2%。通胀预期提升，流动性逐渐收紧，可能导致了4月国内贷款同比下降，自筹资金同比增长放缓。定金及预收款和个人按揭贷款主要与企业的房地产销售活动相关，商品房销售金额继续增长，使得定金及预收款和个人按揭贷款增长动力较足，成为拉动房地产开发企业到位资金增长的主要来源。 相关研究： 《2021年3月房地产行业月报：一季度企业销售金额高增，但城市间市场传导效应仍不明显（第33期）》 《2021年3月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第41期）：销售金额较2019年增长49.6%，土地成交维持谨慎（2021年1-2月）》 联系人： 报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、李慧慧（Yjtzl2016微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 2 一、1-4月商品房销售面积与金额持续增长，较2019年分别增长19.5%和37.0% 2021年1-4月以及4月单月全国商品房销售面积和销售金额均高速增长。其中，1-4月商品房销售面积为5.0亿平米，同比增长48.1%，与之相对应的销售金额是5.4万亿元，同比增长68.2%。如果考虑2020年新冠疫情的特殊性，将2021年的数据与2019年同期对比，我们发现销售面积和销售金额分别增长19.5%和37.0%，这说明新冠疫情冲击过后，房地产行业快速恢复，商品房的销售量持续增长。 4月单月销售面积和销售金额分别为1.4亿平米和1.5万亿元。同比增速分别为19.2%和32.5%。与2019年相比，增速分别是16.7%和25.9%。 图表：2020.02-2021.04全国商品房累计销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2020.02-2021.04全国商品房累计销售额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%02468101214161820商品房累计销售面积（亿平米）同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02468101214161820商品房累计销售额（万亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 3 图表：2020.03-2021.04全国商品房单月销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 二、房地产开发投资依然强劲增长，但新开工与施工增长偏弱 2.1 受土地集中供应影响，土地购置面积和成交价款处于低位 2021年1-4月累计土地购置面积和土地成交价款继续维持在低位。前四个月土地购置面积合计3301万平米，同比增长4.8%；土地成交价款为1203亿元，同比下降29.2%。如果与2019年作对比，两者均下降，分别下降7.8%和24.3%。 4月单月土地购置面积和成交价款虽然较3月有所回升，但是表现依然偏弱，同时，两者均处于2019年以来的相对低位。具体来看，土地购置面积为1000.0万平米，同比下降15.4%，并且较2019年4月下降3.8%；土地成交价款为394亿元，同比下降45.4%，较2019年同期下降0.5%。 我们认为，这可能与集中供地政策有关。22个集中供地的城市均为一二线城市，4月仅苏州、广州和重庆等城市开始第一轮供地，另外多数城市的土地供应集中在5月，这导致前4个月高能级城市基本无土地供应，无土地成交。此外，高能级城市土地价格明显高于低能级城市。这将促使土地购置面积和土地成交价款表现不同，比如土地购置面积和土地成交价款均处于低位，但是前4个月土地购置面积同比微涨，而土地成交价款同比增速为负值。我们预计5月高能级城市集中供应土地后，土地购置面积和成交价款将有所回升。 -20%-10%0%10%20%30%40%50%0.00.51.01.52.02.53.0商品房单月销售面积（亿平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 4 图表：2020.02-2021.04累计土地购置面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2020.02-2021.04单月土地购置面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%050001000015000200002500030000累计土地购置面积（万平米）同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%01000200030004000500060002019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-022021-032021-04单月土地购置面积（万平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 5 图表：2020.02-2021.04累计土地成交价款及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 2.2 4月房地产开发投资环比下降，新开工与施工面积同比负增长 4月房地产开发投资为1.3万亿元，同比增长13.7%，较2019年同比增长21.6%。单月房地产开发投资增长也促使1-4月房地产开发投资增长至4.0万亿元，同比增速21.6%，较2019年增长17.6%。 值得注意的是，单月房地产开发投资额呈下降趋势，已降至1.3万亿。这可能与前期土地成交偏弱有关。同时，这也导致了累计房地产开发投资额增速下降，已由1-3月25.6%收缩至21.6%。 2021年1-4月房屋新开工、施工和竣工面积分别是5.4、81.9和2.3亿平米，由于2020年前几个月受新冠疫情冲击较大，因此，施工延缓造成基数偏低，这导致了2021年前四个月以上三个指标分别增长12.8%、10.5%和17.9%。 然而，从4月单月的数据来看，施工端表现并不理想。由于土地购置面积较低，这直接影响了新开工与施工面积。4月新开工面积仅增加1.8亿平米，同比下降9.3%；4月施工面积增加2.0亿平米，同比下降11.3%。此外，竣工面积仅增加0.4亿平米，同比下降3.1%。 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%02000400060008000100001200014000160001800020000累计土地成交价款（亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 6 图表：2020.02-2021.04房地产累计开发投资额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2019.02-2021.04单月房地产开发投资额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -20%-10%0%10%20%30%40%50%0246810121416累计房地产开发投资（万亿元）同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%0.40.60.81.01.21.41.61.82019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-022021-032021-04单月房地产开发投资（万亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 7 图表：2020.02-2021.04房屋累计新开工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2020.02-2021.04房屋单月新开工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 三、流动性收紧，贷款增速下降，资金来源主要在于内源性资金 1-4月房地产开发企业到位资金合计6.4万亿元，同比增长35.2%。具体来看，国内贷款为9043亿元，同比增速下降至3.6%，并且4月单月国内贷款仅增长1821亿元，同比下降9.6%，这或许通胀预期提升，流动性逐渐收紧有关。与流动性收紧相关的另一项资金来源是自筹资金，4月单月自筹资金同比仅增长0.8%。1-4月利用外资仅17亿元，同比下降-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0510152025房屋累计新开工面积（亿平米）同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0.00.51.01.52.02.53.02019-22019-32019-42019-52019-62019-72019-82019-92019-102019-112019-122020-22020-32020-42020-52020-62020-72020-82020-92020-102020-112020-122021-022021-032021-04房屋单月新开工面积（亿平方米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 8 28.3%。房地产开发企业到位资金中占比较高的另外两项分别是定金及预收款和个人按揭贷款。从1-4月累计量来看，占比分别是38.3%和16.9%。这两项资金主要与企业的房地产销售活动相关。商品房销售金额继续增长，使得定金及预收款和个人按揭贷款增长动力较足，4月单月分别增长48.4%和22.0%，成为拉动房地产开发企业到位资金增长的主要来源。 2021年1-4月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：  国内贷款9043亿元，同比增长3.6%，较2019年同期增长1.0%  利用外资17亿元，同比下降28.3%，较2019年同期下降50.0%；  自筹资金17167亿元，同比增长15.4%，较2019年同期增长9.4%；  定金及预收款24362亿元，同比增长74.1%，较2019年同期增长41.2%；  个人按揭贷款10738亿元，同比增长41.3%，较2019年同期增长33.7%。 图表：2020.02-2021.04房地产开发企业累计到位资金及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 四、全国商品房销售均价略有下降，单月各能级