房地产2021年报综述：管理红利时代来临，“分化”贯穿全年
电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿翰智库·专业出品1所属行业房地产发布时间2021年4月28日2021年报综述管理红利时代来临，“分化”贯穿全年核心观点：2020年房地产企业表现以“分化”贯穿始终，拥有优势的房企更容易在行业中生存和发展。政府对待地产行业坚持“房住不炒”的基调未曾改变，三道红线和房地产贷款集中度管理又为企业设定了发展上限，在这样的趋势下，央企、国企和一贯追求财务稳健的民营房企具有更大的优势，预期成为推动集中度上行的主要力量。对其他房企而言，规模仍是首要选择，若是具备产品能力、开发能力等任一项优势，都有利于公司加强与其他房企的合作，最终实现共赢。但不能否认的是，头部房企拥有先发优势，有望不断拉开与其他中小房企之间的差距。1、销售分化：行业格局已定，房企销售分化加剧中国房地产行业长效机制基本完成，调控性政策只会逐步加码，难以宽松。三道红线从根本上限制房地产企业有息负债的增速，倒逼房企去金融化，土地集中出让制度要求房企资金池不断加深，两相作用之下房企唯有不断提升经营能力，加强销售回款，促进项目去化，保障现金增长。除此之外，有息负债增速被禁锢意味着房企资源被限制，在同等比例的情况下，龙头房企获得有息负债规模的更加，推动资源进一步向上集中，行业格局已经基本形成。2、盈利分化：收入放缓，利润率普降，2021有望反弹房企管理层的普遍观点是2020年是公司利润率的低点，随着高价项目的逐渐结转，从2021年起，公司的利润率有望实现触底反弹，并保持稳定，主要原因是一方面房企积极采用多元化方式拿地，来降低拿地成本，有力的保障利润率存在回升的机会；另一方面政府调控政策持续出台，在“三稳”的背景下，行业利润率水平有望保持稳定。3、投资分化：坚持核心城市，严控投资理念长期不改相关研究：2021年3月地产月报丨一季度企业销售金额高增，但城市间市场传导效应仍不明显【第32期】20210406销售金额较2019年增长49.6%，土地成交表现平淡（2021年1-2月）┃月读数据【第41期】202013152020四季度策略报告——房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键20201026研究员于小雨rain_yxy（微信号）yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn姜晓刚18516525402（微信号）jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn何志芳18301781335（微信号）hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿翰智库·专业出品22020年房企业绩会上，管理层在投资拿地方面说过最多的词就是“分化”，包括城市群分化、能级城市分化、房企投资分化，但不管是哪一种分化，都意味着房企未来拿地方向聚焦在核心城市群的一二线和强三线城市。但我们认为虽然三四线城市在当下遭到冷落，但房企若在三四线城市做到极致的深耕同样有一线生机。在集中地供地的背景下，房企集中布局一二线和强三线城市，预期导致土拍压力增加，市场竞争力加大，而三四线城市随着房企的逐渐退出，竞争压力反而降低，生存空间增大。纵观其他面临困境的房企，多数在大本营地区尚未取得高认可度的同时，盲目向外扩张，最终导致公司项目铺的太开，导致现金流承压，最终不得不收缩布局。4、融资分化：三道红线指标普遍改善，资金成本下降明显2020年年报一经发布，E50房企三道红线指标均有不同程度的优化，平均净负债率大幅下降21.7个百分点至70.1%，剔除预收账款的资产负债率均值为72.0%，现金短债比稳定1倍以上。在疫情影响下，融资环境边际宽松，使房企融资结构得以调整，资金成本整体下行，但是房企发债条件越来越高，融资资金更多是用来借新还旧，而不是做项目开发，企业发债难度再次上升。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿翰智库·专业出品32020年房地产企业表现以“分化”贯穿始终，拥有优势的房企更容易在行业中生存和发展。政府对待地产行业坚持“房住不炒”的基调未曾改变，三道红线和房地产贷款集中度管理又为企业设定了发展上限，在这样的趋势下，央企、国企和一贯追求财务稳健的民营房企具有更大的优势，预期成为推动集中度上行的主要力量。对其他房企而言，规模仍是首要选择，若是具备产品能力、开发能力等任一项优势，都有利于公司加强与其他房企的合作，最终实现共赢。但不能否认的是，头部房企拥有先发优势，有望不断拉开与其他中小房企之间的差距。一、销售分化：行业格局已定，房企销售分化加剧中国房地产行业长效机制基本完成，调控性政策只会逐步加码，难以宽松。三道红线从根本上限制房地产企业有息负债的增速，倒逼房企去金融化，土地集中出让制度要求房企资金池不断加深，两相作用之下房企唯有不断提升经营能力，加强销售回款，促进项目去化，保障现金增长。除此之外，有息负债增速被禁锢意味着房企资源被限制，在同等比例的情况下，龙头房企获得有息负债规模的更加，推动资源进一步向上集中，行业格局已经基本形成。二、盈利分化：收入放缓，利润率普降，2021有望反弹房企管理层的普遍观点是2020年是公司利润率的低点，随着高价项目的逐渐结转，从2021年起，公司的利润率有望实现触底反弹，并保持稳定，主要原因是一方面房企积极采用多元化方式拿地，来降低拿地成本，有力的保障利润率存在回升的机会；另一方面政府调控政策持续出台，在“三稳”的背景下，行业利润率水平有望保持稳定。三、投资分化：坚持核心城市，严控投资理念长期不改2020年房企业绩会上，管理层在投资拿地方面说过最多的词就是“分化”，包括城市群分化、能级城市分化、房企投资分化，但不管是哪一种分化，都意味着房企未来拿地方向聚焦在核心城市群的一二线和强三线城市。但我们认为虽然三四线城市在当下遭到冷落，但房企若在三四线城市做到极致的深耕同样有一线生机。在集中地供地的背景下，房企集中布局一二线和强三线城市，预期导致土拍压力增加，市场竞争力加大，而三四线城市随着房企的逐渐退出，竞争压力反而降低，生存空间增大。纵观其他面临困境的房企，多数在大本营地区尚未取得高认可度的同时，盲目向外扩张，最终导致公司项目铺的太开，导致现金流承压，最终不得不收缩布局。四、融资分化：三道红线指标普遍改善，资金成本下降明显2020年年报一经发布，E50房企三道红线指标均有不同程度的优化，平均净负债率大幅下降21.7个百分点至70.1%，剔除预收账款的资产负债率均值为72.0%，现金短债比稳定1倍以上。在疫情影响下，融资环境边际宽松，使房企融资结构得以调整，资金成本整体下行，但是房企发债条件越来越高，融资资金更多是用来借新还旧，而不是做项目开发，企业发债难度再次上升。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿翰智库·专业出品4目录一、销售分化：行业格局已定，房企销售分化加剧....................................................................5（一）2020年销售增速全面放缓，8成房企完成全年目标................................................5（二）预设去化率稳定在60%-65%，结构性去化存压.........................................................7（三）2021年销售目标增速再降，房企分化加剧...............................................................8（四）三道红线为房企设定上限，行业格局已定..............................................................10二、盈利分化：收入放缓，利润率普降，2021有望反弹.........................................................10（一）营业收入增速放缓，未来或将保持平稳..................................................................10（二）2020年利润率普降，2021年或保持稳定................................................................11三、投资分化：坚持核心城市，严控投资理念长期不改..........................................................13（一）2020年严控投资，坚持布局核心城市.....................................................................131、严控风险，谨慎投资................................................................................................142、坚守核心城市群，东拓南进....................................................................................153、把握一二线，专注高能级城市................................................................................15（二）2021年关注高能级城市，严控投销比.....................................................................151、房企聚焦高价值区域，但三四线尚存生机............................................................152、拿地金额控制在销售额的40%或者回款的50%......................................................183、城市更新地位不断提升，扩土储，增利润............................................................20四、融资分化：三道红线指标普遍改善，资金成本下降明显..................................................22（一）三道红线指标普遍优化，预期2023年全部达标....................................................221、净负债率大降22pcts，控负债和提权益是主要手段...........................................222、最难调降指标之一，预期2023年全部转绿..........................................................233、合理控制现金短债比，避免过高或者过低............................................................24（二）资金成本普降，房企融资预期分化加剧.............................................................
