注重权益占比，归母净利润同比增长42.7%

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询建设有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 王柳 18321956213（微信号） wangliu@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年4月29日 滨江集团（002244.SZ） 注重权益占比，归母净利润同比增长42.7% 核心观点： 一、权益销售金额占比提升，进一步深耕杭州 2020年，滨江集团合约销售额1363.6亿元，同比增长21.7%，权益比例51.3%，较2019年提升13.6pcts。业绩保障倍数达2.5，为企业未来营业收入的结转提供强有力支撑。滨江主动提升拿地权益占比，截止至2020年年末，滨江集团土地储备可售货值约2800亿元，其中杭州占比65%，较2019年上升7.7pcts，继续加强在大本营杭州的深耕，未来仍是企业营业收入的主要来源。 二、归母净利润同比增长42.7%，独立开发能力增强 滨江已主动提升权益占比，利润增长成为企业较为看重的目标。2020年，归母净利润同比增长42.7%至23.3亿，表明滨江的独立开发能力在提升，企业盈利空间在拓宽。 三、融资成本持续下降，三道红线维持绿档 2020年，滨江融资成本为5.2%，保持下降趋势。维持绿档水平。较好的财务表现或是企业融资成本下降的原因之一，此外，受疫情影响一季度较为宽松的政策也在一定程度上利好财务稳健的房企融资。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询建设有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2020年，滨江集团合约销售额1363.6亿元，同比增长21.7%，权益比例51.3%，较2019年提升13.6pcts。杭州土地储备货值占比65%，继续深耕杭州。归母净利润同比增长42.7%至23.3亿元，主要由于其主动提升权益占比，也表明滨江的独立开发能力在提升，企业盈利空间在拓宽。 目录 一、 权益销售金额占比提升，进一步深耕杭州 .................................................................. 2 二、 归母净利润同比增长42.7%，独立开发能力增强 ........................................................ 3 三、 融资成本持续下降，三道红线维持绿档 ...................................................................... 4 一、 权益销售金额占比提升，进一步深耕杭州 2020年，滨江集团合约销售额1363.6亿元，同比增长21.7%，仍保持上升趋势，但增速有所放缓。其中权益销售金额700亿，同比增长65.6%；权益比例51.3%，较2019年提升13.6pcts。销售金额持续上行也带动了滨江集团预收账款的上升，2020年同比增长31.0%至728.1亿元，业绩保障倍数达2.5，为企业未来营业收入的结转提供强有力支撑。2020年，滨江集团营业收入同比增长14.6%至286.0亿。其中，杭州、金华及嘉兴三个城市贡献营业收入254.2亿元，占比达88.9%。 图表：2017-2020年滨江集团业绩保障倍数相关指标 资料来源：亿翰智库、企业公告 2020年，滨江集团新增土地储备432.2万平方米，拿地金额781.9亿元，平均楼面价为0.00.51.01.52.02.53.001002003004005006007008002017年2018年2019年2020年营业收入（亿元）（左）预收账款（亿元）（左）预收账款/营业收入（右） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询建设有限公司 亿翰智库·专业出品 3 18089元/平方米。且多位于杭州、苏州等热点城市的核心区域，拿地成本相对较高，但未来去化压力相对较小，政策频繁收紧下这些区域的抗压性较强，或能保证企业的销售业绩。 新增土地储备货值权益比例50%，与2019年相差不大，但较2018年大幅上升。滨江主动提升权益占比，主要基于此前通过舍弃权益追求规模的同时，可能也舍弃了一定的利润。现销售业绩已增长至一定规模，企业则开始为保障利润增长努力。截止至2020年年末，滨江集团土地储备可售货值约2800亿元，其中杭州占比65%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州等经济基础扎实的二三线城市占比18%，浙江省外占比17%。2020年滨江继续加强在大本营杭州的深耕，土地储备货值占比上升7.7pcts，未来仍是企业营业收入的主要来源。 图表：2019年与2020年滨江集团土地储备货值分布情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 注：内圈为2019年，外圈为2020年 二、 归母净利润同比增长42.7%，独立开发能力增强 2020年，滨江集团的毛利润77.3亿元，毛利润率27.0%；净利润35.5亿元，同比下降10.7%，净利润率12.4%，较2019年下降3.5pcts；归母净利润同比增长42.7%至23.3亿元。净利润与归母净利润变动趋势相反，或与滨江合作项目占比变动有关。对规模的诉求使滨江过去几年的权益比例一直较低，这确实能够使企业快速扩张，2017年至2020年滨江合约销售额复合增长率22.0%。但同时，企业面临净利润被少数股东瓜分的问题，例如，2019年，滨江少数股东权益占比26.1%，而少数股东损益占比达58.9%。这一定程度上说明滨江早期可能存在合作项目利润较高，而独立开发项目利润较低的现象。 现滨江已主动提升权益占比，利润增长成为企业较为看重的目标。2020年，滨江归母净57%26%17%65%18%17%杭州浙江省内非杭州的二三线城市浙江省外 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询建设有限公司 亿翰智库·专业出品 4 利润大幅增长，表明滨江的独立开发能力在提升，企业盈利空间在拓宽。 图表：2017-2020年滨江集团净利润及所有者权益情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 三、 融资成本持续下降，三道红线维持绿档 2020年，滨江有息负债规模同比增长31.7%至419.6亿元，从债务结构上看，短期有息负债为109.5亿元，与2019年基本持平；长期有息负债占比为26.1%，较2019年下降6.9pcts，仍以长期借款为主。融资活动加强以及销售回款的增长使滨江2020年的货币资金大幅提升54.1%至185.2亿元，因此现金短债比由2019年的1.14倍上升至1.69倍。此外，2020年滨江的净负债率为83.6%，剔除预收账款的资产负债率为69.7%，维持绿档水平。 2020年，滨江集团融资成本为5.2%，保持下降趋势。较好的财务表现或是企业融资成本下降的原因之一，此外，2020年年初，受疫情影响政策较为宽松，也在一定程度上利好财务稳健的房企融资。2020年，滨江一季度在资本市场上直接融资额达38亿元，融资成本在3%-4%，体现了其融资优势。 图表：2020年滨江集团直接融资情况 债券简称 债券类型 起息日 当前余额（亿元） 票面利率 20滨江房产CP001 一般短期融资券 2020/1/9 9 4.00% 20滨江房产MTN001 一般中期票据 2020/2/20 12 4.00% 20滨江房产CP002 一般短期融资券 2020/2/26 9 3.24% 0%20%40%60%80%100%05101520252017年2018年2019年2020年归属于母公司的净利润（亿元）（左）归母净利润占比（右）归母所有者权益占比（右） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询建设有限公司 亿翰智库·专业出品 5 20滨江房产MTN002 一般中期票据 2020/3/12 5 3.85% 20滨江房产CP003 一般短期融资券 2020/3/12 3 3.00% 20滨房01 公司债 2020/8/24 6 4.00% 20滨江房产MTN003 一般中期票据 2020/10/15 9 4.40% 20滨江房产CP004 一般短期融资券 2020/12/10 9 4.12% 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2017-2020年滨江集团相关数据 具体指标 2017年 2018年 2019年 2020年 销售业绩 销售金额（亿元） 615.0 850.1 1120.6 1363.6 土地储备 新增土地建面(万㎡） 220.5 347.0 295.4 432.2 收入及利润 营业收入 137.7 211.2 249.5 286.0 净利润 23.1 31.5 39.7 35.5 毛利润率 30.4% 35.7% 35.1% 27.0% 净利润率 16.8% 14.9% 15.9% 12.4% 预收账款 255.8 252.5 556.0 728.1 预收账款/营业收入 1.86 1.20 2.23 2.55 负债及偿债 净负债率 -3.8% 98.1% 88.5% 83.6% 剔除预收账款的资产负债率（单项扣除） 30.4% 49.1% 39.8% 41.4% 剔除预收账款的资产负债率（双项扣除） 52.8% 69.0% 69.7% 69.7% 现金短债比（宽松版） 6.85 1.33 1.14 1.69 现金短债比（严格版） 6.85 1.34 1.14 1.69 融资成本 6.0% 5.8% 5.6% 5.2% 费用情况 管理费用率 1.7% 1.5% 1.5% 1.4% 销售费用率 1.1% 1.5% 2.3% 1.5% 财务费用率 2.0% 3.8% 3.8% 3.2% 三费费用率 4.8% 6.8% 7.6% 6.1% 资料来源：亿翰智库、企业公告 注：净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产；剔除预收账款的资产负债率（单项扣除）=（总负债-预收账款）/总资产；剔除预收账款的资产负债率（双项扣除）=（总负债-预收账款）/（总资产-预收账款）；现金短债比（宽松版）=货币资金/短期有息负债；现金短债比（严