房地产行业2018年中报整体回顾：营收业绩双增，龙头风景独好

HeaderTable_User 847289893 1353271250 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 深度报告 HeaderTable_StatementCompany 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 Table_Summary 核心观点 ⚫ 2018H1上市房企业绩大幅增长，毛利率、净利率双升，销售回款加速上升，有息负债率下降。我们统计的125家A股上市房企2018年上半年实现营收达到7673.9亿元，同比增长25.3%，扣非后归母净利润总计812.6亿元，同比增长35.7%。整体销售毛利率、净利率分别为31.4%和12.9%，较去年同期分别提高2.6和1.2个百分点，较去年年底分别提高1.4和0.6个百分点。125家A股上市房企整体实现销售回款总额达到12269.9亿元，同比增长24%。整体净负债率32.7%，较上年同期下降1.6个百分点。 ⚫ 强者恒强态势更为明显，大型房企（TOP20）业绩增长快，周转能力强，杠杆率高。2018年上半年大型房企ROE为7.5%，较2017年同期提高0.5个百分点。大型房企2018年上半年业绩增速49.9%，周转率10.6%，权益乘数5.6，投资价值抬升。中型房企这三项指标分别为43.6%/8.2%/4.8。小型房企这三项指标分别为18.5%/7.1%/3.8。 ⚫ 行业集中度继续提升，低融资成本筑护城河。TOP20龙头排位战竞争激烈，千亿以上销售额房企梯队拉开，销冠碧桂园2018年上半年4124.8亿，较去年同期增长45.1%。快周转模式推动龙头房企提升投资强度，2018年上半年土地投资强度排名前三的分别是招商蛇口、旭辉集团、中南置地，投资强度分别为80.7%/80.3%/75.6%。龙头房企融资成本差距拉大，2018年上半年TOP20中加权平均综合融资成本前三低的是中海地产、华润置地、龙湖地产，分别为4.27%/4.41%/4.50%。央企、国企背景和多渠道融资能力是房企低成本拿地的两条路径。 投资建议与投资标的 ⚫ 龙头地产公司业绩增速远高于行业平均增速，地产公司业绩确定性上的比较优势正在显现，相信将会逐步得到市场的认可。政策面上趋于稳定，土地市场流拍情况有所加剧，板块将有望迎来一段难得的政策真空期，9月的反弹行情值得重视。中长期视角下，我们认为板块仍需等待宏观数据及政策面的触底，标的上仍然建议聚焦龙头公司。 ⚫ 我们认为有两条主线值得看好：1）稳健经营的低估值蓝筹龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)、招商蛇口(001979，买入)、建议关注荣盛发展(002146，未评级)；2）具备高成长基因的公司，推荐新城控股(601155，买入)、阳光城(000671，买入)，建议关注中南建设(000961，未评级)。 风险提示 ⚫ 销售大幅低于预期。 ⚫ 利率明显上升。 ⚫ 政策调控严厉程度高于预期。 Table_Title 营收业绩双增，龙头风景独好 ——2018年中报整体回顾 房地产行业 Table_BaseInfo 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A股 行业 房地产 报告发布日期 2018年09月04日 行业表现 资料来源：WIND Table_Author 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 Table_Contacter 联系人 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn Table_Report 相关报告 周度销售显著回暖，土地流拍情况加剧 2018-09-02 龙头中报业绩向好，周度销售略有回落 2018-08-26 销售投资持续向好，一二线土地市场降温 2018-08-19 -24%-12%0%12%24%17/0917/1017/1117/1218/0118/0218/0318/0418/05房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 营收业绩双增，龙头风景独好 2 目 录 1.综述：业绩大幅增长，销售回款增速明显 .................................................... 4 1.1 2018H1上市房企营收与业绩双高增 ............................................................................ 4 1.2 行业整体毛利率与净利率显著回升 .............................................................................. 5 1.3 销售回款加速上升，有息负债率下降 ........................................................................... 6 2. 企业比较：龙头房企强者愈强 .................................................................... 7 2.1 ROE：大型房企投资价值抬升 ...................................................................................... 7 2.2 盈利能力：大型房企业绩增长快 .................................................................................. 8 2.3 周转能力：大型房企周转能力强 .................................................................................. 9 2.4 偿债能力：大型房企杠杆率高...................................................................................... 9 3. TOP20：集中度继续提升，投资、融资分化明显 ...................................... 10 3.1 销售：龙头排位战竞争激烈 ....................................................................................... 10 3.2 投资：快周转推动投资拿地 ....................................................................................... 11 3.3 融资：低融资成本筑护城河 ....................................................................................... 12 4. 投资建议：看好地产板块反弹行情 ........................................................... 13 风险提示 ....................................................................................................... 13 附录 ............................................................................................................... 14 附录一：指标说明 ............................................................................................................ 14 附录二：股票池说明 ......................................................................................................... 14 附录三：三类上市房企核心指标汇总 ................................................................................ 15 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 营收业绩双增，龙头风景独好 3 图表目录 图1：2018H1 A股125家房企实现营业收入7673.9亿元 ........................................................... 4 图2：2018H1 A股125家房企归母净利为812.6亿元 ................................................................. 4 图3：2018H1 A股亏损的上市房企数量为17家 .......................................................................... 4 图4：2018H1 A股125家房企中86家业绩增长 ......................................................................... 4 图5：2018H1港股主流上市房企实现营业收入8703.2亿元 ........................................................ 5 图6：2018H1港股主流上市房企实现归母净利1156.0亿元 ........................................................ 5 图7：2018H1 A股上市房企毛利率和净利率分别为31.4%和12.9% ........................................... 6 图8：2018H1港股主流上市房企毛利率和净利率分别为34.6%和13.6% .................................... 6 图9：2018H1 A股上市房企销售回款同比增长24.8% ............................