房地产行业点评报告：投资销售景气度持续高位，开竣工表现一般

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/7 房地产 2021年04月19日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：贝格数据 《行业周报-投资销售景气度高位，多地集中供地稳步推进》-2021.4.18 《行业周报-住建部约谈强调三稳目标，多地发布供地计划》-2021.4.11 《行业周报-百强房企销售景气度可观，多地发布全年供地计划》-2021.4.5 投资销售景气度持续高位，开竣工表现一般 ——行业点评报告 齐东（分析师） 陈鹏（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790520060001 chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790520100001 ⚫ 东部市场拉动，叠加后疫情时代改善需求释放，需求景气度持续高位 国家统计局发布2021年1-3月商品房投资和销售数据，2021年1-3月，商品房销售面积同比增长63.8%，较2019年同期增长20.7%；商品房销售额同比增长88.5%，较2019年同期增长41.9%。从单月数据看，商品房销售面积、销售金额同比分别增长38.1%、58.1%，较2019年同期分别增长18.5%、35.1%。疫情导致2020年基数较低，目前市场景气度仍处于高位，量价齐升。从区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额同比累计增速分别为102%、93%、57%、51%，较2019年同期增速分别为60%、23%、22%、8%。东部区域表现依然最为靓眼，销售面积、销售额分别占全国市场的42.6%、59.4%。另一方面，后疫情时代，城镇化率持续提升（2020年全国常住人口城镇化率超60%，“十四五”时期将提至65%），改善需求持续释放。我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，目前行业温和向好，对基本面形成支撑。维持行业看好评级，我们认为二季度地产将取得超额收益。 ⚫ 相对2019年，开工有所回落，单月竣工不及预期 2021年1-3月，房屋新开工面积同比增长28.2%，较2019年同期下降6.6%；单月同比增长7.2%，较2019年同期下降4.0%；新开工规模较2019年有所回落，主要源于2019年新开工基数较高。彼时全国棚改规模达316万套，此后棚改逐渐退坡，当前老旧小区改造逐渐成为主流。在需求景气度维持高位背景下，房企开工意愿有所回升；但土拍新政对房企拿地、开工节奏有所影响，同时中长期房企受融资新政影响，未来拿地端表现更为理性。1-3月，房屋竣工面积同比增长22.9%，较2019年同期增长3.5%；单月同比下降5.5%，较2019年同期下降6.3%。我们预判高竣工是前两年高开工的线性推演，维持2021-2022年高竣工判断。 ⚫ 投资提升受益于施工端表现可观 2021年1-3月，房地产开发投资额同比增长25.6%，较2019年同期增长15.9%；单月同比增长14.7%，较2019年同期增长16.0%。投资端表现靓眼，一方面源于行业施工力度回升明显，1-3月施工面积同比增长11.2%，较2019年同期增长14.1%；3月土地端表现一般，1-3月购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为16.9%、-17.2%，单月同比分别下降3.2%、下降43.1%。 ⚫ 回款可观，房企到位资金表现靓眼 2021年1-3月，房地产开发企业到位资金同比增长41.4%，较2019年同期增长21.9%。分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增长分别为7.5%、21.0%、86.1%、50.0%，较2019年同期分别增长1.2%、10.3%、44.3%、38.9%。从单月数据看，房地产开发企业到位资金同比增长26.6%，较2019年同期增长17.0%，定金及预收款、个人按揭贷款增速表现最佳。 ⚫ 风险提示：行业销售波动；货币政策大幅收紧。 -15%0%15%31%46%62%2020-042020-082020-12房地产沪深300相关研究报告 开源证券证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/7 目 录 1、 东部市场拉动，叠加后疫情时代改善需求释放，需求景气度持续高位 ............................................................................. 3 2、 相对2019年，开工有所回落，单月竣工不及预期 ............................................................................................................... 3 3、 投资提升受益于施工端表现可观 ............................................................................................................................................ 4 4、 回款可观，房企到位资金表现靓眼 ........................................................................................................................................ 4 5、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 5 图表目录 图1： 2021年3月商品房销售额同比增长58.1% ....................................................................................................................... 3 图2： 2021年3月商品房销售面积单月增速达38.1% ............................................................................................................... 3 图3： 2021年3月开竣工单月增速分别为7.2%、-5.5% ............................................................................................................ 4 图4： 2021年3月房地产开发投资额单月增速达14.7% ........................................................................................................... 4 图5： 2021年3月施工面积单月增速17.4% ............................................................................................................................... 4 图6： 2021年3月房地产开发企业到位资金单月增长26.6% ................................................................................................... 5 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3/7 1、 东部市场拉动，叠加后疫情时代改善需求释放，需求景气度持续高位 国家统计局发布2021年1-3月商品房投资和销售数据，2021年1-3月，商品房销售面积同比增长63.8%，较2019年同期增长20.7%；商品房销售额同比增长88.5%，较2019年同期增长41.9%。从单月数据看，商品房销售面积、销售金额同比分别增长38.1%、58.1%，较2019年同期分别增长18.5%、35.1%。疫情导致2020年基数较低，目前市场景气度仍处于高位，量价齐升。从区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额同比累计增速分别为102%、93%、57%、51%，较2019年同期增速分别为60%、23%、22%、8%。东部区域表现依然最为靓眼，销售面积、销售额分别占全国市场的42.6%、59.4%。另一方面，后疫情时代，城镇化率持续提升（2020年全国常住人口城镇化率超60%，“十四五”时期将提至65%），改善需求持续释放。 图1：2021年3月商品房销售额同比增长58.1% 图2：2021年3月商品房销售面积单月增速达38.1% 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 2、 相对2019年，开工有所回落，单月竣工不及预期 2021年1-3月，房屋新开工面积同比增长28.2%，较2019年同期下降6.6%；单月同比增长7.2%，较2019年同期下降4.0%；新开工规模较2019年有所回落，主要源于2019年新开工基数较高。彼时全国棚改规模达316万套，此后棚改逐渐退坡，当前老旧小区改造逐渐成为主流。在需求景气度维持高位背景下，房企开工意愿有所回升；但土拍新政对房企拿地、开工节奏有所影响，同时中长期房企受融资新政影响，未来拿地端表现更为理性。1-3月，房屋竣工面积同比增长22.9%，较2019年同期增长3.5%；单月同比下降5.5%，较2019年同期下降6.3%。我们预判高竣工是前两年高开工的线性推演，维持2021-2022年高竣工判断。 -50%0%50%100%150%2018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/032019/052019/072019/092019/112020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/03商品房销售额累计同比商品房销售额单月同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/032019/052019/072019/092019/112020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/03商品房销售面积累计同比商品房销售面积单月同比 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4/7 图3：2021年3月开竣工单月增速分别为7.2%、-5.5% 数据来源：Wind、开源证券研究所 3、 投资提升受益于施工端表现可观 2021年1-3月，房地产开发投资额同比增长25.6%，较2019年同期增长15.9%；单月同比增长14.7%，较2019年同期增长16.0%。投资端表现靓眼，一方面源于行业施工力度回升明显，1-3月施工面积同比增长11.2%，较2019年同期增长14.1%；3月土地端表现一般，1-3月购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为16.9%、-17.2%，单月同比分别下降3.2%、下降43.1%。 图4：2021年3月房地产开发投资额单月增速达14.7% 图5：2021年3月施工面积单月增速17.4% 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 4、 回款可观，房企到位资金表