产业债信用观察系列之房地产行业之十一：房地产五年调控史

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年4月14日 总量研究 房地产五年调控史 ——产业债信用观察系列之房地产行业之十一 目前，部分热点城市房价上涨的压力仍然比较大，高杠杆的中小房企存在债务违约风险，银保监会主席郭树清亦在多个公开渠道表示房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。因此，需要时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。我们在本文中从政策表述、需求端、供给端、融资端等角度梳理了2016年以来地产调控政策的发展脉络。 1、地产调控的政策表述 回溯房地产行业过去五年的调控历史，2016年12月的中央经济工作会议首次提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，第一次将房地产调控放在了国家宏观经济全局的高度，提出要合理运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和房地产市场的长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止房价的大起大落等。随后几年的政策表述一直延续着上述的思路。 2、需求端政策 从需求端来看，房地产调控政策主要有限购、限贷、限商、限售、限价等“五限”政策以及公积金贷款政策、住房按揭贷款政策等，通过限购抑制非理性购房需求，通过限贷制约非刚需群体的购房资金来源，通过贷款政策遏制投资投机性需求。 监管层面，央行、银保监会、住建部多次发文进行宏观调控，主要有严禁首付贷、严禁金融机构提供房地产场外配资、严禁个人消费贷款挪用于购房、完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。 3、供给端政策 从供给端来看，主要是土地、住宅供给相关的措施，通过增加土地及住宅供应缓解供需矛盾，通过调节土地出让方式来控制地价过快上涨。 4、融资端政策 从融资端来看，央行、银保监会、发改委、住建部等多部门出台政策，控制资金违规流入房地产领域、严格监管房地产企业外部资金来源，继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。 5、风险提示 上述地产调控政策有删减，可能存在遗漏；房地产调控政策一定程度上限制了地产主体的举债扩张，监管趋严的背景下地产发债主体的信用资质分化可能加剧。 作者 分析师：张旭 执业证书编号：S0930516010001 010-58452066 zhang_xu@ebscn.com 分析师：危玮肖 执业证书编号：S0930519070001 010-58452070 weiwx@ebscn.com 联系人：李枢川 010-58452065 lishuchuan@ebscn.com 重要收益率走势图 2.52.72.93.13.3Jan-19Jul-19Jan-20Jul-20Jan-2110Y国债收益率 资料来源：Wind 相关研报 建议用两年平均增速分析金融数据——2021年4月11日利率债观察（2021-4-11） 以发展的眼光看待遵义的债务——区域城投平台深度挖掘系列之一（2021-04-05） 中国央行遥遥领先——写在美债收益率冲高之时（2021-03-31） 与LPR相比，我们更关心存款利率——2021年2月20日LPR点评（2021-02-20） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 固定收益 目前，部分热点城市房价上涨的压力仍然比较大，高杠杆的中小房企存在债务违约风险，银保监会主席郭树清亦在多个公开渠道表示房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。因此，需要时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。我们在下文从政策表述、需求端、供给端、融资端等角度梳理了2016年以来地产调控政策的发展脉络。 1、 地产调控的政策表述 回溯房地产行业过去五年的调控历史，2016年12月的中央经济工作会议备受关注，会议首次提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，第一次将房地产调控放在了国家宏观经济全局的高度，提出要合理运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和房地产市场的长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止房价的大起大落等。 2017年2月的中央财经领导小组第十五次会议，习近平指出建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。 2017年3月，国务院《政府工作报告》中提出坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。 2017年10月，党的十九大报告中，在“加强社会保障体系建设”方面，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。 随后几年的政策表述一直延续着上述的思路。 图表 1：2016年12月、2017年地产调控相关的政策表述 时间 发文机构 主要内容 2016年12月 中央经济工作会议 2016年12月14日至16日会议明确指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，要合理运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和房地产市场的长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止房价的大起大落等。 2017年2月 中央财经领导小组第十五次会议 强调建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。 2017年3月 政府工作报告 提出目前三、四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。 2017年3月 住建部会议 要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。同时，要求各地配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其他资金违规进入房地产市场的行为。要求各地始终保持高压严查态势，持续打击违法违规行为，依法从严从重处理，进一步净化市场环境，切实维护群众合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。 2017年4月 银监会 牢牢把握住房的居住属性，支持居民自住和进城人员购房需求。合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。防范政府性债务风险，严格落实新预算法。 2017年4月 中央政治局会议 分析研究当前经济形势和经济工作，提出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。 2017年5月 国务院常务会议 实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持，以改革创新的举措、坚持不懈的韧劲啃下“硬骨头”，兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 固定收益 2017年6月 全国政协十二届常委会第二十一次会议 议题围绕“深化供给侧结构性改革，促进经济平稳健康发展”。中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽在报告中强调，要坚持分类调控因城施策，稳步推进房地产去库存，促进房地产市场平稳健康发展。要推动市场化法治化债转股，强化企业自身债务约束，逐步降低企业杠杆率。要加大减税降费力度，完善收费目录清单管理制度，切实减轻企业负担。 2017年7月 中央政治局会议 要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。 2017年10月 党的十九大 在“加强社会保障体系建设”方面，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。 2017年12月 中央政治局 要深化供给侧结构性改革，激发各类市场主体活力，实施乡村振兴战略，推进区域协调发展，推动形成全面开放新格局，提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设，提供更多优质生态产品。 2017年12月 中央经济工作会议 加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。 资料来源：人民日报，各政府部门官方网站，光大证券研究所 图表 2：2018年地产调控相关的政策表述 时间 发文机构 主要内容 2018年1月 原银监会2018年全国银行业监督管理工作会议 将继续防控金融风险，将在降低企业负债率，严格控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市，继续遏制房地产泡沫化。 2018年2月 央行 提出完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系，继续实施“分城施策”差别化住房信贷政策，强化房地产金融宏观审慎管理，积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设，支持培育和发展住房租赁市场。 2018年3月 政府工作报告 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。深化财税体制改革，稳妥推进房地产税立法。 2018年5月 住建部 调控七点要求：一、坚持调控目标不动摇、力度不放松；二、加快制定实施住房发展规划；三、抓紧调整住房和用地供应结构；四、切实加强资金管控；五、大力整顿规范房地产市场秩序；六、加强舆论引导和预期管理；七、进一步落实地方调控主体责任。 2018年5月 住建部 五一前，住建部约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志，强调楼市调控力度不放松。约谈成都、太原有关负责同志，重申调控。 2018年7月 中央政治局会议 下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。 2018年10月 国务院常务会 因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。严格把好棚改范围和标准，科学确定2019年度棚改任务。 2018年10月 住建部 这次国务院常务会议要求是，针对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策，目的是根据不同城市的住房发展状况和水平，“精准施策、因城施策”。这次不是取消货币化安