恒大向“多元产业+数字科技”转型

电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年4月1日 中国恒大（03333.HK） 恒大向“多元产业+数字科技”转型 核心观点： 2020年年初，中国恒大开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。高增长方面，2020年恒大实现合约销售金额7232亿元，同比增长20%，完成6500亿元销售目标的111%；控规模方面，2020年公司拥有总土地储备2.31亿平方米，在促进销售的基础上，总土地储备规模同比减少21.2%；降负债方面，截至2020年公司总有息负债规模同比减少10.4%，计划2022年三条红线转绿。未来在坚持“高增长、控规模、降负债”的发展战略下，中国恒大或将实现持续稳健健康发展。 一、合约销售7232元，完成销售目标的111% 2020年，中国恒大实现合约销售金额7232.5亿元，同比增长20%，完成6500亿元销售目标的111%。长三角地区和珠三角地区贡献销售份额比重增加，公司销售区域分布相比2019年更加均衡。 二、投资偏向一二线城市，低成本提升利润空间 尽管中国恒大已实现全国化布局，但公司投资重心仍然基于住房需求充足，市场更为活跃的一二线城市。我们认为公司未来或取得更高的销售增长和利润空间，主要原因有：第一，公司土地成本较低，现有总土地储备平均楼面价2120元/平米，2020年新增土地储备平均楼面价1992元/平方米；第二，一二线城市市场空间大，恒大保持对一二线城市的投资倾向，有利于公司项目的销售去化，推动规模长期稳定增长，促进公司顺利“高增长”发展战略。 三、降负债成果显著，预期2022年三道红线转绿 截至2020年，公司总有息负债同比减少10.4%。公司目标2022年达到“三条绿线”。我们认为，降负债一方面能够优化公司债务结构，提高长短期偿债能力，优化财务杠杆的同时提高公司信用评级，降低未来资金使用成本；另一方面 相关研究： 2021年2月地产月报丨市场热度向左，企业业绩向右，“两集中”后投资策略的改变与坚守【第32期】 20210306 全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长（2020年1-12月）┃ 月读数据【第40期】 20201206 2020四季度策略报告——房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 陈颖 15295771258（微信号） chenying@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 降负债需要公司加强对拿地规模的控制，以销定投，促进公司资金使用效率的提高，最终推动公司规模与利润共同提升。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 2020年年初，中国恒大开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。高增长方面，2020年恒大实现合约销售金额7232亿元，同比增长20%，完成6500亿元销售目标的111%；控规模方面，2020年公司拥有总土地储备2.31亿平方米，在促进销售的基础上，总土地储备规模同比减少21.2%；降负债方面，截至2020年公司总有息负债规模同比减少10.4%，计划2022年三条红线转绿。未来在坚持“高增长、控规模、降负债”的发展战略下，中国恒大或将实现持续稳健健康发展。 一、合约销售7232元，完成销售目标的111% 2020年，中国恒大实现合约销售金额7232.5亿元，同比增长20%，完成6500亿元销售目标的111%；实现合约销售面积8086万平方米，同比增长38%；实现销售回款6532亿元，回款率90%，相比2019年同期上升12pcts。2021年公司销售目标为7500亿元。 从销售区域分布来看，2020年中西部地区为公司贡献销售金额2589.6亿元，占比35.8%，相比2019年同期减少2.2pcts；环渤海地区贡献销售金额1686.8亿元，占比23.3%，相比2019年同期减少0.9pcts；长三角地区贡献销售金额1505.1亿元，占比20.8%，相比2019年同期增加1.8pcts；珠三角贡献销售金额1451.0亿元，占比20.1%，相比2019年同期增加1.3pcts。长三角地区和珠三角地区贡献销售份额比重增加，公司销售区域分布相比2019年更加均衡。 销售业绩的快速增长带动公司营业收入的结转，2020年中国恒大录得营业收入5072.5亿元，同比增长6.2%；实现毛利润1226.1亿元，净利润314.0亿元。公司的营业收入主要由四个部分构成，即房地产开发、物业投资、物业管理及其他业务，其中物业发展部分收入4945.5亿元同比增长6.5%；物业管理收入达65.6亿元，同比增长49.8%；投资物业收入12.8亿元，同比减少6.5%，减少原因系新冠疫情影响下，公司上半年提供减免租金的优惠政策，因此上半年租金收入大幅减少，但下半年租金收入较2019年同期回升51.2%。 图表：2019年-2020年中国恒大销售回款率 数据来源：亿翰智库、企业公告 70%75%80%85%90%95%2019年2020年 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：2019年-2020年中国恒大营业收入构成 数据来源：亿翰智库、企业公告 二、投资偏向一二线城市，低成本提升利润空间 截至2020年，中国恒大拥有土地储备2.31亿平方米，同比减少21.2%，楼面价2120元/平米。存续比2.9，现有土地储备足以支撑公司未来2至3年的发展需求。在“高增长、控规模、降负债”的发展战略下，公司土地储备建筑面积同比减少，但土地质量有所提升，从总土地储备分布来看，公司在一二线城市拥有土地储备12460.2万平方米，占比53.9%，相比2019年增加0.5pcts，平均楼面价2638元/平方米；在三线城市拥有土地储备10653.5万平方米，占比46.1%，相比2019年减少0.5pcts，平均楼面价1515元/平方米。 从新增土地储备分布来看，2020年中国恒大新购置土地储备建筑面积6892万平方米，同比增加2.8%，土地储备投资额为1373亿元。其中，在一二线城市新增土地储备3957.7万平方米，占比57.4%，平均楼面价2317元/平方米；在三线城市新增土地储备2934.4万平方米，占比42.6%，平均楼面价1554元/平方米。 尽管中国恒大已实现全国化布局，但公司投资重心仍然基于住房需求充足，市场更为活跃的一二线城市。我们认为公司未来或取得更高的销售增长和利润空间，主要原因有：第一，公司土地成本较低，现有总土地储备平均楼面价2120元/平米，2020年新增土地储备平均楼面价1992元/平方米；第二，一二线城市市场空间大，恒大保持对一二线城市的投资倾向，有利于公司项目的销售去化，推动规模长期稳定增长，促进公司顺利“高增长”发展战略。 97.3%97.5%0.9%1.3%1.5%1.0%0.3%0.3%96%96%97%97%98%98%99%99%100%100%2019年2020年销售物业物业管理服务其他业务租金收入 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 2019年-2020年中国恒大土地储备能级分布 备注：内环2019年，外环2020年 数据来源：亿翰智库、企业公告 图表：2020年中国恒大新增土地储备能级分布 数据来源：亿翰智库、企业公告 三、降负债成果显著，预期2022年三道红线转绿 中国恒大降负债成果显著。自2020年3月提出“高增长、控规模、降负债”的发展战略以来，截至2021年3月，有息负债大幅下降2000亿元；货币资金1807.4亿元，扣除受限制资金的货币资金1587.5亿元，同比增加5.8%。截至2021年3月，有息负债已下降425亿元，超额完成季度降负债目标。 三道红线方面，公司计划于2021年6月30日，净负债率降到100%以下；2021年12月53.4%46.6%53.9%46.1%一二线城市三线城市57.42%42.58%一二线城市三线城市 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 31日，现金短债比达到1以上；2022年12月31日，剔除预收账款的资产负债率降到70%以下，达到“三条绿线”。我们认为，降负债一方面能够优化公司债务结构，提高长短期偿债能力，优化财务杠杆的同时提高公司信用评级，降低未来资金使用成本；另一方面降负债需要公司加强对拿地规模的控制，以销定投，促进公司资金使用效率的提高，最终推动公司规模与利润共同提升。 四、“多元产业+数字科技”转型，“新恒大”到来 随着房地产进入“白银时代”，房企也在不断地探索新的发展方向，多元化业务布局已成大势所趋。而恒大经过十多年的多元化探索和发展，已形成八大产业齐头并进的多元化布局，率先完成转型。 目前，恒大旗下拥有恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉八大产业平台，全面覆盖衣食住行、文旅康养等领域。可以看到，依托多元业务布局恒大已实现从地产龙头向综合型企业集团的转变。未来，“新恒大”的布局思路也十分清晰：全面覆盖衣食住行、文旅康养等领域，通过新能源汽车、互联网流媒体等8大产业平台联动，打造数据互通共享的智慧科技生态圈，跻身世界一流科技企业，为用户创造科技生活无限未来。 随着中国恒大债务结构的优化以及恒大汽车、互联网、健康等多元化业务的发展，恒大逐渐从地产向“多元产业+数字科技”转型，赋予恒大强劲的科技基因，公司具备崭新的发展逻辑。未来随着“人工智能”等前沿技术的发展被写入政府工作报告，数字科技将成为社会经济的重要推动力。而“新恒大”无疑是站在风口，未来的发展值得期待。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 7 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修