2021可售货值2200亿，力做城市更新标杆企业

电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年4月1日 中国奥园（03883.HK） 2021可售货值2200亿，力做城市更新标杆企业 核心观点： 中国奥园作为粤港澳四小龙之一，致力于做城市更新的标杆企业。2020年，公司有10个城市更新项目完成转化，其中有8个转入土地储备，为公司带来382亿元的可售货值。我们认为城市更新项目利润空间普遍较高，未来随着城市更新项目的不断转化，预期或可提升公司的利润率水平。 1、2021销售目标1500亿元，华南可售货值占比42% 2021年，公司销售目标设定为1500亿元，只要保持2020年的销售增速或者按可售货值实现70%的销售去化，便可实现此目标。奥园提前布局华东、中西部以及环渤海地区降低了销售增长过于集中的风险，并且2021年可售资源仍集中这几个区域，叠加核心城市较为成熟的市场表现，预期公司销售金额有望实现稳定增长，最终保障公司结转收入实现稳定提升。 2、投资城市能级进一步上移，城市更新货值超过6700亿 截至2020年底，公司拥有超过60个尚处于不同发展阶段的城市更新项目，总规划建筑面积达到4285万平米，预计能为公司额外提供可售货值达到6730亿元，其中粤港澳大湾区占97%。我们认为重点布局城市更新不仅有利于为公司增厚土地储备，同时也可以通过一二级联动、一级开发及项目出售实现利润提升，最终带来的稳定的利润率增长。 3、销售回款率达85%，信用评级调升至BB 2020年，奥园净负债率为82.7%，剔除预收账款后的资产负债率相比2019年下降3.8个百分点，销售回款率达到85%。整体来说，公司持续推进债务结构优化，降低偿债压力，积极做出风险管理。在融资方面，公司把握融资窗口期，提前铺排再融资，最终融资成本下降0.3个百分点至7.2%。在评级方面，惠誉将奥园主体评级由BB-调整至BB，展望稳定。 相关研究： 2021年2月地产月报丨市场热度向左，企业业绩向右，“两集中”后投资策略的改变与坚守【第32期】 20210306 全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长（2020年1-12月）┃ 月读数据【第40期】 20201206 2020四季度策略报告——房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402 jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 中国奥园作为粤港澳四小龙之一，致力于做城市更新的标杆企业。2020年，公司有10个城市更新项目完成转化，其中有8个转入土地储备，为公司带来382亿元的可售货值。我们认为城市更新项目利润空间普遍较高，未来随着城市更新项目的不断转化，预期或可提升公司的利润率水平。 一、2021销售目标1500亿元，华南可售货值占比42% 2020年，奥园实现销售金额1330.1亿元，同比增长12.7%；实现销售面积1288.2万平米，同比增长10.2%。从公司的销售分布来看，奥园的全国化布局力度明显，华南区域、中西部核心区域和华东区域分别贡献销售份额24%、31%、31%，合计86%；环渤海销售占比相对较低，为13%。2021年，奥园可售货值为2200亿元，从具体分布来看，华南、中西部和华东仍是贡献销售金额的主要区域，其中华南地区可售资源占比42%，中西部地区可售资源占比23%，华东地区可售资源占比为24%。2021年，公司销售目标设定为1500亿元，只要保持2020年的销售增速或者实现70%的销售去化，便可实现此目标。 在奥园销售规模保持增长的基础上，为公司带来了结转收入的快速增长。2020年，奥园实现营业收入677.9亿元，同比增长34.2%，实现净利润70.5亿元，同比增长35.0%。利润率表现同其他房企类似，毛利润率为25.1%，相比2019年下降4.6个百分点，但是净利润率相比2019年上升0.1个百分点至10.4%。 总的来说，奥园提前布局华东、中西部以及环渤海地区降低了销售增长过于集中的风险，并且2021年可售资源仍集中这几个区域，叠加核心城市较为成熟的市场表现，预期公司销售金额有望实现稳定增长，最终保障公司结转收入实现稳定提升。 图表：2020年中国奥园销售分布情况 资料来源：企业公告、亿翰智库 图表：2020年中国奥园可售资源分布情况 24%31%31%13%1%华南区域中西部核心区华东区域环渤海境外 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 资料来源：企业公告、亿翰智库 二、投资城市能级进一步上移，城市更新货值超过6700亿 销售规模的持续增长离不开充裕的土地资源。2020年，奥园积极采用多元化方式扩充土地储备，不仅继续把握传统的收并购拿地优势，同时积极探索资产包收并购的机会。全年，公司新增土地储备达到2015.3万平米，可售货值2426亿元。其中华南地区新增土地储备499.4万平米，中西部核心地区新增土地储备513.9万平米，华东地区新增土地储备467.1万平米，合计占比达到73.5%。从拿地方式来看，公司通过收并购方式拿地占比达到57%，通过招拍挂方式拿地占比为27%，通过城市更新以及其他方式拿地的占比为16%。同时，新增项目的城市能级进一步上升，其中一二线城市新增可售货值占比达到70%。 截至到2020年底，奥园拥有370个项目，分布在境内外95个城市，土地储备达到5717.9万平米，权益比为71%，总货值达到6208亿元，倘若计入城市更新项目带来的货值后，总货值达到12938亿元，足够满足公司未来4-5年的发展需要。 奥园致力做粤港澳大湾区的城市更新标杆，截至2020年底，公司拥有超过60个尚处于不同发展阶段的城市更新项目，总规划建筑面积达到4285万平米，规划可售面积为2246万平米，预计能为公司额外提供可售货值达到6730亿元，其中粤港澳大湾区占97%，货值为6552亿元。我们认为重点布局城市更新不仅有利于为公司增厚土地储备，同时也可以通过一二级联动、一级开发及项目出售实现利润提升，最终带来的稳定的利润率增长。 图表：2020年中国奥园土地储备货值分布情况 42%23%24%9%2%华南区域中西部核心区华东区域环渤海境外 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 资料来源：企业公告、亿翰智库 三、销售回款率达85%，信用评级调升至BB 2020年，奥园坚持审慎稳健的财务策略，强化回款率，以确保现金流安全。其中公司拥有非受限货币资金525.0亿元，受限制资金175.2亿元，现金短债比为1倍，短期基本不存在债务压力。净负债率为82.7%，剔除预收账款后的资产负债率相比2019年下降3.8个百分点，销售回款率达到85%。整体来说，公司持续推进债务结构优化，降低偿债压力，积极做出风险管理。 在融资方面，公司把握融资窗口期，提前铺排再融资。在境内融资方面，2020年2月，公司完成发行25.4亿元2025年到期5.5%境内公司债；2020年8月，完成发行11.8亿元2025年到期5.65%境内公司债。最终，公司融资成本相比2019年下降0.3个百分点至7.2%。在评级方面，惠誉将奥园主体评级由BB-调整至BB，展望稳定。 图表：2017-2020年中国奥园各项指标表现 指标 2017 2018 2019 2020 销售金额（亿元） 455.9 912.8 1180.6 1330.1 销售面积（万平米） 448.8 886.3 1168.5 1288.2 新增土地储备（万平米） 1286.0 1258.0 1609.0 2015.0 土地储备（万平米） 2487.0 3410.0 4503.0 5718.0 投销比 2.9 1.4 1.4 1.6 存续比 5.5 3.8 3.9 4.4 营业收入（亿元） 191.2 310.1 505.3 677.9 净利润（亿元） 19.5 29.4 52.2 70.5 毛利润率 26.7% 31.1% 29.7% 25.1% 净利润率 10.2% 9.5% 10.3% 10.4% 预收账款（亿元） 347.6 599.7 860.6 690.4 预收账款/营业收入 1.8 1.9 1.7 1.0 34%22%22%17%5%华南区域中西部核心区华东区域环渤海境外 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 净负债率 51.0% 58.9% 74.9% 82.7% 剔除预收账款后的资产负债率 70.2% 76.2% 81.8% 78.0% 现金短债比 1.2 1.5 1.4 1.0 融资成本 7.2% 7.4% 7.5% 7.2% 管理费用率 4.2% 5.6% 4.8% 4.9% 销售费用率 4.8% 4.6% 4.2% 3.7% 财务费用率 11.2% 12.8% 14.7% 12.2% 三费费用率 20.2% 23.0% 23.8% 20.9% 备注：财务费用率=利息支出/营业收入 净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产 剔除预收账款后的资产负债率=（负债总额-预收账款）/（总资产-预收账款） 现金短债比=现金及现金等价物/短期有息负债 投销比=当期新增土地储备/当期销售面积 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。 亿翰智库二维码