周度高频数据跟踪：各地严查经营贷，供需有所回暖

董浩首席分析师SFC CE Ref：BOI846hao.dong@cricsec.com周卓君联系人zhouzhuojun@cric.com周专题：各地严查经营贷，供需有所回暖------周度高频数据跟踪（3.13-3.19） 经营贷监管新政点评事件：2020年以来楼市持续火热，热点城市房价上涨显著。1月29日上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》后，多地金融监管部门出手严查个人类经营贷资金违规入市。经营贷具备可贷金额较大、利率较低等特征。经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。贷款额度通常按照房屋的价值来定，通常最高可贷到评估价值的70%，最高限额5000万元。由于经营贷的核心目的是支持实体经济，帮助中小微企业解决“资金短路”的难题，所以经营贷的贷款利率较低，一般经营贷的利息在5%-6%；且申请流程较为便捷，一般只需要借款人提供营业执照、房产证等就能批贷。但通过经营贷获得的资金在用途上也有严格要求，通常只允许用于公司经营，禁止用于买房。2020年经营贷与个人住房按揭贷款利率倒挂，经营贷大量涌入楼市，推高金融风险。2020年疫情期间，为支持中小企业发展，多地出台了降低经营贷利率甚至贴息的政策，不少银行的经营贷利率降到3.85%左右，甚至更低。银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现倒挂，为资金违规流入楼市提供了空间。央行公布的数据显示，2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比+20%，增速比上年末高7.5个百分点；全年增加2.27万亿元。相比之下，个人住房贷款余额34.44万亿元，同比+14.6%，增速比上年末低2.1个百分点。2020年以来深圳、上海、杭州、广州、成都等热点城市楼市火热，房价显著上涨。作为调控楼市的重要一环，个人信贷资金违规入市再次成为重点打击的对象，今年1月底后，各地监管开始摸底经营贷资金流向，严防违规流入房地产市场。以广东为例，截至3月16日，广东辖内(不含深圳)银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。同时，随着个人房贷集中度考核的落地，未来个人按揭贷款将有望基于结构性调控，平缓个人房贷增量资金入市。 各地楼市政策北京上海深圳广东浙江政策出台时间2021年1月末2021年1月末2021年2月2021年2月2021年2月监管机构北京银保监局上海银保监局人民银行深圳中支广东银保监局浙江银保监局政策表述针对“部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款”等相关舆情，第一时间开展大数据筛查。要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。明确要求辖内银行倒查半年相关业务，对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查，并首次公开提出拦截机制，借款人存在违反合同约定行为的，按照合同约定给予惩戒。指导辖内商业银行，严防经营贷资金违规流入房地产市场，组织 银 行 开 展 快 速 排查，责令银行提交自查报告和承诺函。多措并举严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。下发《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》，要求浙江各金融机构对2020年以来发放的房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款以及“冻资”等业务进行全面自查，并于15日前向当地人民银行、银保监部门报送自查和整改报告。政策出台时间2021年2月2021年3月2021年3月监管机构北京银保监局人民银行深圳中支广东银保监局政策表述发布《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，旨在围堵个人经营性贷款资金被违规挪用至房地产市场的行为。召开2021年度全市商业银行房地产金融工作会、经营贷专项核查工作会，部署主要银行全面、深入、无死角排查风险。公布信贷资金违规流入楼市情况，发现涉嫌违规问题贷款2.77亿元 周度数据一览：投资建议：本周新房、二手房交易热度同比回升，环比微降，其中受去年同期基数较低影响，二手房同比增速处于较高水平。从月度来看，二手房交易显著修复，本周实现月度累计销售同比由负转正。土地方面，本周土地成交延续了上周态势，价量齐跌，溢价率走低。我们认为财务稳健自律，业务布局良好，组织管理高效的优质房企优势将进一步扩大，持续推荐行业首选配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】、【旭辉控股集团】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），以及布局合理，稳步扩张的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】，同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光集团】、【中国奥园】。•本周40城一手房成交面积同比+72.0%，环比-5.1%，3月累计成交面积同比+102.2%。本周40城一手房成交面积510.0万方，同比+72.0%，环比-5.1%。2021年至今40城一手房累计成交面积5396.7万方，累计同比+118.8%；其中一线（4城）/二线（16城）/三四线（20城）城市累计同比分别+178.3/+97.6%/+134.3%。3月累计至今成交1529.2万方，同比+102.2%。•本周19城二手房成交面积同比+48.1%，环比+1.1%，3月累计成交面积同比+77.6%。本周19城二手房成交面积196.1万方，同比+48.1%，环比+1.1%。2021年至今19城 累 计 成 交 面 积1840.4万方，累 计 同 比+91.4%； 其 中 一 线（2城）/二线（8城）/三 四 线（9城）城 市 累 计 同 比 分 别+88.5%/+90.1%/+97.6%。3月至今累计成交551.3万方，同比+77.6%。•本周百城土地成交建面1094万方，同比+21.6%，环比-48.3%。本周百城土地成交建面1094万方，同比+21.6%，环比-48.3%；本周百城土地供给1205万方，同比-65.1%，环比-10.2%；供销比（供给/成交）为1.1。本周百城平均成交楼面均价1882元/平方米，较上周-8.3%；百城一线/二线/三四线城 市 成 交 楼面 均价 分 别 为3773/1567/1905元/平方米。本 周 百 城土 地溢 价 率 为9.3%；其中一线/二线/三 四 线 城 市土 地溢 价 率 分 别为0.0%/12.8%/10.8%。•本周17城住宅可售面积合计8182.7万方，同比-3.5%，环比-12.5%。本周17城住宅可售面积合计8182.7万方，同比-3.5%，环比-12.5%；一线（4城）/二线（7城）/三四线（6城）城市可售面积分别为2268.3/3338.3/2522.1万方，同比分别-11.6%/+2.0%/-2.5%。•风险提示：样本选取以及样本数据更新时段各异，统计结果和实际数据或存在差异；三四线销量下滑超预期；长效机制超预期。 一手房成交数据（40城）详情年份销售面积地区一手房销售面积同比201620172018201920202021年累计至今3月累计最近一周2021年累计同比3月累计同比最近一周环比最近一周同比分域级40城27159 21210 22206 24946 22955 5396.7 1529.2 510.0 118.8%102.2%-5.1%72.0%一线（4城）4886 3108 3022 3386 3857 985 267.6 90.8 178.3%183.6%-10.1%117.8%二线（16城）16307 11825 11645 14522 13679 2900 835.0 298.2 97.6%94.6%8.8%80.6%三四线（20城）5966 6278 7539 7037 5419 1511 426.5 121.0 134.3%83.3%-25.5%34.8%分区域长三角9357 7052 6487 7295 7314 1914 614.0 205 135.8%129.8%-1.2%103.3%环渤海4915 3644 2860 3451 3749 679 175.3 65 -17.1%-37.3%3.2%15.6%粤港澳3449 2423 2410 2521 3147 727 157.8 57 -9.8%-42.1%-1.0%59.1%中西部6121 4320 5714 7246 5484 1224 365.8 115 55.2%40.7%-11.4%100.4%其他区域3316 3770 4736 4432 3260 853 216.3 68 8.1%-16.5%-14.8%46.3%一线北京546 495 716 716 800 185 51.9 18 856.7%293.5%-11.4%174.9%上海1354 1264 1371 1371 1415 363 109.0 34 974.3%216.3%-16.0%131.4%广州951 972 931 931 1196 295 74.4 30 1410.8%206.4%13.3%153.7%深圳257 290 369 369 446 144 32.4 8 648.6%44.2%-37.0%-0.3%二线杭州1557 1081 965 859 827 262 83.4 18 633.7%89.1%-18.0%15.4%南京1461 784 701 861 1003 287 112.4 44 715.7%189.1%20.2%249.7%武汉3030 2082 1804 2347 1961 435 129.7 53 1353.8%-21.6%-成都745 397 1398 2020 2160 463 143.6 51 533.3%28.7%8.6%46.9%青岛2057 1691 1551 1481 1575 279 89.6 38 994.6%73.7%28.1%37.6%苏州990 877 907 1033 1101 212 65.1 23 700.0%49.8%10.2%77.5%福州268 172 189 262 281 76 27.0 10 636.8%171.5%26.0%101.5%东莞893 561 508 552 747 128 14.0 5 1488.0%11.5%47.2%-16.1%惠州520 323 280 296 333 66 13.0 5 1080.3%54.5%4.2%28.9%南宁1042 863 827 1166 3 0 ------济南1621 953 545 997 1094 160 16.3 5 885.3%-59.6%-33.8%-74.6%绍兴180 198 156 245 240 46 14.8 4 840.1%63.6%-23.7%-9.6%宁波587 618 401 777 794 192 52.0 18 1008.4%203.8%-4.1%108.6%温州559 615 716 842 1032 205 47.2 16 1173.4%180.2%-10.0%187.2%泉州229 219 325 277 250 34 7.6 2 955.2%12.5%-49.8%-29.3%常州570 389 371 508 279 55 19.5 7 474.0%4.1%17.3%3.4% 一手房成交数据（40城）详情（续）年份销售面积地区一手房销售面积同比201620172018201920202021年累计至今3月累计最近一周2021年累计同比3月累计同比最近一周环比最近一周同比三线扬州297339380235263823511698.4%172.8%-11.1%101.4%岳阳2292461952132353894929.7%52.5%18.8%20.1%韶关2452101881591732972758.5%-19.8%-11.8%-67.1%金华18510120319224277187130