自律基因造就稳健增长

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 公司点评 2021年03月31日 房地产 | 房地产开发和服务 强烈推荐（维持） 自律基因造就稳健增长 目标股价：56.10港元 当前股价：51.50港元 龙湖集团 00960.HK 基础数据 流通市值（百万元） 306409.43 发行股份（百万股） 6,060.73 每股净资产（元） 17.88 主要股东持股比例（%） 吴氏家族信托 42.70% 蔡氏家族信托 23.02% 股价表现（%） 1M 3M 12M 相对表现 14.03 12.78 25.78 绝对表现 11.96 17.31 48.24 近12月最高价(港元) 21-03-31 53.60 20-05-25 32.55 近12月最低价(港元) 近一年股价走势图 数据来源：贝格数据、克而瑞证券 相关报告 1、《龙湖集团 00960.HK：业绩稳健增长，长跑型选手韧性凸显》2020-08-30 2、《龙湖集团 00960.HK 年报点评：行稳致远，做穿越周期的优等生》2020-03-30 分析师 董浩 执业证号：BOI846 852-25105555 hao.dong@cricsec.com 联系人 周卓君 852-25105555 zhouzhuojun@cric.com 事件  公司2020年实现营业额1845.5亿元，同比+22.2%。其中，物业投资业务收入为75.8亿元，同比+30.9%。实现归属于股东的净利润200亿元，剔除公允价值变动后归母核心净利186.9亿元，同比+20.2%。 投资要点  业绩符合预期，盈利能力位居行业前列。2020年公司实现营业收入1845.5亿元，同比+22.2%；实现归属于股东的净利润为200.0亿元，剔除公允价值变动后归母核心净利186.9亿元，同比+20.2%；毛利率小幅下滑4.3pcts至29.3%，主要受2017-2018年部分在售项目遭政府限价政策影响，但仍维持行业较高水平。截至期末，公司合同负债金额1823.9亿，基本覆盖当年营收1X水平。  销售稳健提升，深耕效应显现。2020年公司实现全口径销售合约销售金额2706亿，超额完成全年目标，实现销售面积1616万方，分别同比+11.6%/+13.5%。公司坚持在高能级一二线城市及热点三四线城市深耕的策略，59个城市单城市销售金额46亿元，其中单城市贡献在50亿元以上的城市有18个，重庆、成都、北京这三个城市是销售前三，分别贡献销售金额264亿元、225亿元、158亿元。 公司2021年的销售目标为3100亿元，对应目标增长率14.6%，根据克而瑞证券2021年度房地产行业投资策略中量化模型推算，预计公司未来三年销售年复合增速15%左右。2021年可售货值4700亿元，去化率达到66%水平可完成全年销售目标。  拿地积极进取，土地储备充足。2020年公司新获取121幅土地，合计建面2567万平方米，权益地价约为1050亿元，同比分别+48%/+33%。拿地面积/销售面积为1.6，期内补货较为进取，尤其是下半年，公司利用充裕的在手现金积极补货，权益拿地金额为573亿元，是上半年的1.2倍。公司全年拿地均价5687元/平，楼面价/销售均价约34.6%，盈利空间良好。 核心数据 会计年度（百万元） 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 151026.4 184547.3 217765.8 250430.7 282986.7 增长率(%) 30.4% 22.2% 18.0% 15.0% 13.0% 归母净利润(百万元) 18336.6 20002.0 23928.5 26706.8 28439.8 增长率(%) 12.9% 9.1% 19.6% 11.6% 6.5% 每股收益（EPS） 3.13 3.41 3.95 4.41 4.69 市盈率（P/E） 14.4 13.2 11.0 9.9 9.3 市净率（P/B） 1.6 1.4 1.2 1.0 0.9 数据来源：公司公告，克而瑞证券研究院 -22%-11%0%11%22%33%44%55%2020-042020-082020-12龙湖集团恒生指数 公司点评 | 龙湖集团 敬请阅读末页的重要说明 2 / 4 截至期末，公司已进驻63个城市，拥有总土储7400万平方米，80%以上集中在环渤海/长三角/中西部/珠三角的一二线核心城市，预估总货值约9750亿元，能够保证未来未来3-4年的销售，土地储备充足。  财务指标稳健，债务结构健康。2020年末公司剔除预收款资产负债率为67%，净负债率46%，现金短债比4.24X；“三道红线”指标整体处“绿档”，财务状况维持健康。此外，公司加速长短债置换，平均借款到期年限由6.04年（2019年）提升至6.59年（2020年）；同时公司平均借贷成本逐年下降，由2019年4.54%下降15bp至2020年末4.39%，公司财务健康叠加债券信用评级提升优化公司平均借贷成本。  多元化业务稳步推进，六大主航道并行。当前，公司主航道业务进一步迭代为C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修六大板块，多元业务围绕客户生命周期输血地产开发主业。公司商业运营累计开业商场49座，覆盖11座城市，总建面达到481万方，全年营业额超过300亿，同比+14%；租赁住房航道在全国三十多城稳步拓店，截至期末，公司已开业的9万间房源全年共实现租金收入18亿，同比+55%；此外C3航道通过多年积累已从今年开始盈利，预计2021年收入25亿元。 投资建议： 公司自成立以来穿越多轮周期，成长为稳健发展的民营房企典范，适度扩张的同时坚持聚焦与深耕一二线城市策略，通过精细化运营与管理提升综合实力。2020年公司业绩经受住疫情考验，实现稳健增长，且于过往审慎财务策略为低位补货留下了足够的弹性空间，2021年销售目标不悲观。我们认为公司良好的信用优势将逐步在经营端体现，地产、商业、长租和智慧服务等主航道业务未来有望进一步协同发展。我们预计公司21-23年归母净利润分别为239.3.4、267.1、284.4亿元，对应EPS分别为3.95、4.41、4.69元，对应PE分别为11.0X、9.9X、9.3X。维持“强烈推荐”评级，目标价56.10港元（对应9%增长空间）。 风险提示： 新冠疫情影响超预期，行业销售下滑超预期，政策控力度不及预期。 公司点评 | 龙湖集团 敬请阅读末页的重要说明 3 / 4 公司财务数据 利润表（百万元） 2019 2020 2021E 2022E 2023E 资产负债表（百万元） 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入 151,026.4 184,547.3 217,765.8 250,430.7 282,986.7 现金及现金等价物 60782.4 77005.8 87763.6 102071.3 115823.6 营业成本 100,229.3 130,516.8 150,829.5 175,435.9 201,206.4 应收账款及其他应收款项 101886.7 122885.6 140412.7 163491.8 179292.3 毛利 50797.1 54030.5 66936.3 74994.8 81780.3 存货 331972.8 375623.0 458092.0 520219.2 588125.1 销售费用 4610.9 5759.9 6483.4 7639.3 8629.9 其他流动资产 169.5 821.8 495.6 658.7 577.2 管理费用 6520.9 7294.2 9386.2 10501.8 11749.8 流动资产合计 495261.4 576776.2 687243.9 786961.0 884378.2 财务费用 76.8 106.0 125.3 138.4 160.6 固定资产及在建工程 1982.2 2808.5 3320.7 3176.6 3486.2 其他费用/（-收入） -6372.7 -5499.3 -7839.0 -8238.7 -9748.3 长期股权投资 132868.3 156552.9 185962.4 219465.0 248332.2 营业利润 45961.2 46369.7 58780.4 64954.1 70988.2 无形资产、商誉 66.7 2019.2 2511.1 3232.1 4229.3 所得税费用 19408.7 17529.4 24697.2 27222.1 31208.5 其他非流动资产 6725.6 8866.7 9917.9 8503.4 9096.0 净利润 26552.5 28840.3 34083.2 37731.9 39779.7 非流动资产合计 156983.5 188382.7 234658.0 262419.6 291954.8 少数股东损益 8215.9 8838.3 10154.7 11025.2 11339.9 资产总计 652244.8 765158.8 921901.9 1049380 1176333 归属于母公司净利润 18336.6 20002.0 23928.5 26706.8 28439.8 短期借款 13927.5 18338.1 131209.1 134270.4 142068.6 应付账款及其他应付款项 74187.5 90005.0 95101.2 122901.8 125577.2 合同负债 155156.0 182389.0 210407.5 244474.8 267753.3 其他流动负债 57499.6 67813.7 62656.7 65235.2 63945.9 流动负债合计 333920.2 399508.2 542439.9 622491.4 656365.4 财务指标 2019 2020 2021E 2022E 2023E 长期借款 117378.0 130996.0 141516.2 154646.8 218956.5 盈利能力 长期应付账款及其他应付款项 14693.0 18033.0 18418.6 24775.1 24307.4 ROE 15.9% 15.0% 15.6% 15.4% 14.5% 其他长期负债 1687.9 1688.9 1688.4 1688.6 1688.5 毛利率 33.6% 29.3% 30.7% 29.9% 28.9% 非流动负债合计 151646.9 172926.5 161623.2 181110.5 244952.4 营业利润率 30.4% 25.1% 27.0% 25.9% 25.1% 负债合计 485567.1 572434.7 704063.0 803601.9 901317.8 销售净利率 17.6% 15.6% 15.7% 15.1% 14.1% 股本 520.7 527.2 532.4 538.3 543.8 成长能力 储备 93437.2 107816.7 122771.5 139680.3 157570.4 营业收入增长率 30.4% 22.2% 18.0% 15.0% 13.0% 少数股东权益 72721.4 84380.2 94534.9 105560.1 116900.0