房地产6月月报：投资高位略降，开、施工趋强，销售不弱

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 房地产6月月报 推荐（维持） 投资高位略降，开、施工趋强，销售不弱 投资方面，1-6月房地产商品房投资分别同比+9.7%，较前值-0.5pct，同期商品房新开工分别同比+11.8%，较前值+1.0pct，同期商品房施工同比+2.5%，较前值+0.5pct，同期商品房土地购置面积同比+7.2%，较前值+5.1pct。6月施工走强但开发投资高位略降，表明了土地购置费贡献率的高位逐步回落以及施工面积同比逐步回升推动的施工相关投资的贡献率的略微提升，同时土地和新开工等供应先行指标走强依然表明行业低库存下的较强的补库存意愿，但其中从百城土地成交数据来看，资金偏紧导致后续土地成交数据将呈现走弱趋势，综上，我们维持18年开发投资增速6.0%判断；销售方面，1-6月商品房销售面积同比+3.3%，较前值分别+0.4pct；从城市能级来看，主流49城商品房销售面积同比-15.1%，剩余604城同比+8.5%，表明三四线依然好于一二线，而从区域来看，东部同比-5.4%、中部同比+12.8%、西部同比+10.0%、东北部同比-1.1%，表明中西部依然好于中东部。6月龙头销售额同比+50.4%，依旧大幅领先于行业增速，表明集中度继续提升。综合考虑预售证趋松下推盘增加、人才新政的加速扩围、棚改货币化贡献力度逐步减弱，以及3季度中销量低基数效应等因素，我们依然维持18年一二线销量略改善、三四线销量略差的结构判断，维持18年销量增速0%判断。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度（15年25% vs.17年33%）->拿地集中度（15年14% vs.17年46%）->销售集中度（15年11% vs.17年18%），将推动头部房企销售大增，继续看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“推荐”评级，维持推荐：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。 支撑评级要点  投资高位略降，开、施工趋强，土地虽好向差，维持18年投资6%判断 1-6月房地产开发投资额同比+9.7%，下降0.5pct，其中，6月单月同比+8.4%，下降1.4pct，其中，住宅单月+11.9%，而商办单月+0.9%；商品房新开工面积同比+11.8%，上升1pct,其中，6月单月同比+15%，下降5.5pct；商品房竣工同比-10.6%，下降0.5pct,其中，6月单月同比-12.7%，下降5.6pct；商品房施工面积同比+2.5%，上升0.5pct；土地购置面积同比+7.2%，上升5.1pct，其中，6月单月同比+21.1%，上升7.5pct。6月施工走强但开发投资高位略降，表明了土地购置费贡献率的高位逐步回落以及施工面积同比逐步回升推动的施工相关投资的贡献率的略微提升，同时土地和新开工等供应先行指标走强依然表明行业低库存下的较强的补库存意愿，但其中从百城土地成交数据来看，资金偏紧导致后续土地成交数据将呈现走弱趋势，综上，我们维持18年开发投资增速6.0%判断。  单月销售高基数下实现正增长，累计增速略有扩大，维持18年销量0%判断 1-6月的商品房销售面积同比+3.3%，上升0.4pct；其中住宅同比+3.2%，上升0.9pct。其中，从城市能级来看，主流49城商品房销售面积同比-15.1%，剩余604城同比+9.4%；从成交区域来看，东部同比-5.4%、中部同比+12.8%、西部同比+10.0%、东北部同比-1.1%；商品房销售金额同比+13.2%，上升1.4pct，其中住宅同比+14.8%，上升2.0pct，而1-6月主流50家房企销售金额同比+50.4%，显示出龙头销售表现好于市场，集中度进一步提升。综合考虑预售证趋松下推盘增加、人才新政的加速扩围、棚改货币化贡献力度逐步减弱，以及3季度中销量低基数效应等因素，我们依然维持18年一二线销量略改善、三四线销量略差的结构判断，维持18年销量增速0%判断。  资金来源趋弱，自筹资金、预收款表现较强，国内贷款、按揭贷款表现较弱 1-6月，资金来源同比+4.6%，下降0.5pct，其中，单月同比3.0%，下降14.3pct。6月单月国内贷款同比-26.8%，下降17.5pct；自筹资金同比+15.3%，下降5.5pct，定金及预收款同比+11.6%，下降16.5pct；个人按揭贷款同比-5.3%，下降13.7pct。在各项资金占比上，国内贷款占比+15.5%，下降0.9pct；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比52.2%，上升0.1pct，目前资金来源主要仍由销售回款构成。6月单月房地产行业资金来源压力在5月冲高有所回落，但仍处于正增长水平，目前金融去杠杆环境之下，房地产行业融资依然处于偏紧状态。从结构上来看，自筹资金和定金及预收款均保持了较强水平，国内贷款和个人按揭贷款依然保持了较弱的水平。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 134 3.66 总市值(亿元) 20,516.29 3.62 流通市值(亿元) 16,311.44 4.06 % 1M 6M 12M 绝对表现 -14.65 -30.2 -18.88 相对表现 -7.15 -12.38 -12.64 《房地产周报(180630-180706)：国务院落实原棚改计划，一二手房成交同比转正》 2018-07-08 《房地产行业重大事项点评：棚改定调修复悲观预期，因地制宜推进货币化安置，继续看多龙头》 2018-07-13 《房地产行业周报：棚改货币化因地制宜，产业资本正不断增持》 2018-07-15 -21%-6%9%24%17/0717/0917/1118/0118/0318/052017-07-17～2018-07-16 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年07月16日 房地产6月月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、房地产开发数据分析：投资高位略降，开、施工趋强，销售不弱，土地虽好向差，资金来源趋弱...................4 （一）投资端：投资高位略降，开、施工趋强，土地虽好向差，竣工低迷，维持18年投资6%判断................4 （二）销售端：单月销售高基数下实现正增长，累计增速扩大至3.3%，维持18年销量0%判断 .....................7 （三）资金端：资金来源趋弱，自筹资金、定金预收款均表现较强，国内贷款、按揭贷款表现较弱 .............. 10 二、房地产政策分析：人才新政持续扩围，政策继续有保有压 ............................................................................ 11 房地产6月月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 ................................................................................................5 图表 2、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 ................................................................................................5 图表 3、商品房开发投资主要由土地购置费贡献 ....................................................................................................5 图表 4、施工相关投资由土地推动型转变为资金约束型 .........................................................................................5 图表 5、分区域商品房开发投资累计同比 ..............................................................................................................6 图表 6、分区域商品房开发投资单月同比 ..............................................................................................................6 图表 7、住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位 .........................................................................................6 图表 8、目前商办开发投资占比商品房开发投资为30% .........................................................................................6 图表 9、商品房新开工和施工面积同比 ..................................................................................................................6 图表 10、土地购置面积及土地成交价款累计同比 ..................................................................................................6 图表 11、全国一二线、三四线商品房销售面积同比...............................................................................................8 图表 12、16城商品房成交/推盘比情况..................................................................................................................8 图表 13、全国及各区域销售面积同比增速.............................................................................................................8 图表 14、全国及各区域销售金额同比增速.............................................................................................................8 图表 15、50家主流房企销售与全国销售的对比...............................................................