营收倒车，彩生活决心实施“二次创业”

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告 20200820 2020中国上市物业企业TOP50研究报告 20200528 三大维度全面透视28家上市物企年中数据 20200902 研究团队 唐 卓 tz_2580（微信号） tangzhuo@ehconsulting.com.cn 李艳杰 lyjjob（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 魏丽琴 weiliqingreen（微信号） weiliqin@ehconsulting.com.cn 王 都 Dwong5011（微信号） wangdu@ehconsulting.com.cn 张晶璐 ReginaLu6666（微信号) zhangjinglu@ehconsulting.com.cn 所属行业 物业 发布时间 2021年3月24日 彩生活（01778.HK） 营收倒车，彩生活决心实施“二次创业” 核心观点： 2020年，彩生活已经产生收益的合约管理总建筑面积达到3.61亿平方米，同比仅增长0.4%； 彩生活实现营业收入35.96亿元，同比下降6.5%，实现净利润5.42亿，同比增长1.1%，净利率同比增长增加1.2个百分点达15.1%。 债务方面，彩生活通过资金回笼积极优化债务结构，资产负债率同比下降1个百分点至55.8%，经营活动现金流同比增加51.6%至8.26亿元。 彩生活发布人事调整公告：黄玮离任彩生活首席执行官，潘军将回归一线兼任CEO，同时继续担任彩生活董事会主席；花样年地产集团副总裁朱国刚担任执行董事；值得注意的是，京东集团及360管理层郑宏彦和孙冬妮出任企业非执行董事。 未来，彩生活管理层提出，将追求更有质量的规模和增长，强调做好物业的基础服务，提升业主满意度。管理层特别强调，业主满意度是不可缺失的一环。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 彩生活作为第一家登陆港股的物业企业，2020年的营收指标略显逊色： 2020年末，彩生活已经产生收益的合约管理总建筑面积达到3.61亿平方米，同比增长0.4%； 报告期内，彩生活实现营业收入35.96亿元，同比下降6.5%，实现净利润5.42亿，同比增长1.1%，净利率同比增长增加1.2个百分点达15.1%；单位坪效为9.96元/平方米，为当前公布业绩物企中的末尾。 债务方面，彩生活通过资金回笼积极优化债务结构，资产负债率同比下降1个百分点至55.8%，经营活动现金流同比增加51.6%至8.26亿元。 同日，彩生活发布人事调整公告，黄玮离任彩生活首席执行官，潘军将回归一线兼任CEO，同时继续担任彩生活董事会主席；花样年地产集团副总裁朱国刚担任执行董事；京东集团及360管理层郑宏彦和孙冬妮出任企业非执行董事。3月24日，弘阳服务举行了第二场业绩发布会，企业的数据表现较2019年增长颇多。 一、规模增速停滞，营收挂倒挡 2018-2020，彩生活已产生收益的在管面积分别为3.63亿平方米、3.6亿平方米和3.61亿平方米，2020年在管面积较2019仅略微增长0.4%。 基于在管规模增速放缓的原因，企业2020年的营业收入同比下滑6.5%为35.96亿元，毛利润同比下滑10.9%为12.08亿元，净利润因其他收入增加及销管费用降低的影响，同比增长1.1%为5.42亿元，净利率达到行业平均水平15.1%。 数据来源：业绩报告 35.6538.4535.9612.8213.5512.085.185.365.4235.5%35.3%33.6%14.5%13.9%15.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.0201820192020图：2018-2020彩生活营收指标（单位：亿元）营业收入毛利润净利润毛利率净利率 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 彩生活在业绩报告中披露，收入的急剧下滑是由于企业业务转型及爆发疫情，使三大业务收入减少。企业管理层也在业绩发布会上称，2020年，彩生活砍掉一些低收益的项目，致使合约在管面积规模降低的同时，企业的收入受到一定影响。 数据来源：业绩报告 综合毛利率同比下滑1.7个百分点为33.6%，除却营业收入减少带来的影响外，服务成本率由2019年的64.7%上升至66.4%，在营业收入同比下滑6.5%时，服务成本仅同比降低4.1%，致使企业综合毛利率降低。 净利率同比增长1.2个百分点达15.1%，主要由于企业减少车位及线上增值服务推广活动，致使销管费用开支同2019年相比减少73.1%仅为1694万元；此外，由于汇兑损益金额由2019年的-1174万元增至8441万元，一定程度上带动净利润的增加。 从各条业务线看，彩生活的各项业务收入均有一定程度的下滑，物业管理服务收入、增值服务收入、工程服务收入分别同比下滑1.7%，36.1%和45.6%。物业管理服务收入占营收比例同比增加4.4个百分点达91.3%，成为彩生活营收最主要的来源。 30.6433.4232.844.084.012.561.411.020.5626.1 27.6 28.4 95.7 92.7 95.0 66.0 59.9 56.2 10.020.030.040.050.060.070.080.090.0100.00.05.010.015.020.025.030.035.040.0201820192020图：2018-2020彩生活多业务收入及毛利率指标（单位：亿元）物业管理服务收入增值服务收入工程服务收入物业管理服务毛利率增值服务毛利率工程服务毛利率 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 数据来源：业绩报告 增值服务收入占营收比例下滑，收入同比下滑36.1%减至2.56亿元，但彩生活的增值服务毛利率高达95%，是其综合毛利率的2.8倍，且在行业内属于较高水平。从其具体服务内容来看，彩生活的增值服务大多基于线上平台供给，如线上推广E理财等，所需的人工成本较低，故能获得较高回报。 数据来源：业绩报告 基于此，企业管理层提到未来将依靠网络巨头持续拓展线上业务，并借助母公司进行增值业务的扩展。此外，报告期内，彩生活线上社区服务生态圈“彩之云”注册用户增加至3777万人，其中生态圈活跃用户数增加至1670万人，给业主带来便利的同时，加深小区业主与线上平台的联系。 二、人事变动，决心实施二次创业 彩生活管理层认为，通过人员精简、结构优化、激励机制的改革，将有助于提升管理效益，为未来的扩张打下良好基础。 3月26日，彩生活发布业绩公告的同时也发布人事调整公告：黄玮离任彩生活首席执行官，潘军将回归一线兼任CEO，同时继续担任彩生活董事会主席；花样年地产集团副总裁朱国刚担任执行董事；值得注意的是，京东集团及360管理层郑宏彦和孙冬妮出任企业非执行董事。 两位战投的加入意味着彩生活更加重视同互联网巨头公司进行合作。企业管理层在此次业绩报告会中频繁提及两位战投：京东集团和360。足以见得，在彩生活的业务布局中，企业从过去的独自探索线上增值服务，转移到与互联网巨头企业合作，共同探索“社区+”战略，在“社区+科技”，“社区+物流”等多个领域实现资源互补。 1.471.111.480.861.060.590.00.51.01.52.02.53.03.54.04.520192020图：2019-2020彩生活增值服务收入明细（单位：亿元）销售及租赁协助网上推广服务其他增值服务 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 值得一提的是，彩生活管理层将此前的“O2O+物业”战略形容为一次“弯路”，称忽略线下业务造成客户满意度下降；关于此前的大额收并购方面，管理层也认为过去做平台输出投入大额资金，在过去两年的资金调整回笼后，未来将会进一步投资更有竞争力的项目，加强平台的协同效应以打造标杆项目，提升客户满意度。 未来，彩生活管理层提出，将追求更有质量的规模和增长，强调做好物业的基础服务，提升业主满意度。管理层特别强调，业主满意度是不可缺失的一环。的确，只有做好优质的线下服务，才能为线上业务建立更多的触点，最终达成线下线上协同发展。 结语 其实早在2019年下半年，彩生活便已进行大规模的人事变动，带领彩生活以“线上平台模式”登陆港股的老一辈员工退居幕后，来自开元国际且专注线下社区业务的黄玮走上台前，担任执行董事及CEO，对原有执着于线上业务拓展的经营路线进行适度纠偏和调整。 但是，从企业2020年的经营业绩来看，19年的人事变动并未取得过多效果。 对于彩生活而言，人事调整能够体现企业的战略调整，及接下来的企业发展方向。但是，彩生活更需要将会上的言论转化为行动力，将憧憬变成现实，才能够提升客户满意度，提升企业自身及资本市场的竞争力。 换了新班底的彩生活能否实现二次创业成功？或许我们能从5个月后的中报得到答案。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 【免责声明】 本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告版权仅为嘉和家业所有。未经嘉和家业书面同意，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若嘉和家业以外的机构或个人向其用户发放本报告，则由该机构或个人独自为此发送行为负责，嘉和家业对此等行为不承担任何责任。 如未经嘉和家业授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担，嘉和家业将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 【嘉和家业物业服务研究院】是亿翰股份( 837350 )旗下聚焦物业领域的综合服务平台，专注于提供及时的