以智慧科技塑造差异化服务，未来5年计划增长10倍

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告 20200820 2020中国上市物业企业TOP50研究报告 20200528 三大维度全面透视28家上市物企年中数据 20200902 研究团队 唐 卓 tz_2580（微信号） tangzhuo@ehconsulting.com.cn 李艳杰 lyjjob（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 魏丽琴 weiliqingreen（微信号） weiliqin@ehconsulting.com.cn 王 都 Dwong5011（微信号） wangdu@ehconsulting.com 所属行业 物业 发布时间 2021年3月26日 金科服务（09666.HK） 以智慧科技塑造差异化服务， 未来5年计划增长10倍 核心观点： 2020年3月24日，金科服务发布上市以来首份业绩报告。从财务数据来看，2020年金科服务各项财务指标保持稳定增长，展现不错的成长性。2020年，金科服务营业收入为33.59亿元，同比增长44.3%；净利润为6.33亿元，同比增长69.1%；净利率为18.9%，在行业内保持领先水平。从管理规模来看，金科服务一直坚持稳健的增长模式，并未进行大规模的市场外拓。2020年12月末，金科服务在管面积为1.56亿平方米；合约管理面积为2.77亿平方米，同比增长11.5%。在目前规模过亿的上市物企阵营中，金科服务的合约管理面积增速最低。2020年，金科服务两大增值服务实现超70%增长，智慧服务成为潜力板块。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 2020年3月24日，金科服务发布上市以来首份业绩报告。从财务数据来看，2020年金科服务各项财务指标保持稳定增长，展现不错的成长性。2020年，金科服务营业收入为33.59亿元，同比增长44.3%；净利润为6.33亿元，同比增长69.1%；净利率为18.9%，在行业内保持领先水平。 从管理规模来看，金科服务一直坚持稳健的增长模式，并未进行大规模的市场外拓。2020年12月末，金科服务在管面积为1.56亿平方米；合约管理面积为2.77亿平方米，同比增长11.5%。在目前规模过亿的上市物企阵营中，金科服务的合约管理面积增速最低。 一、多项财务指标稳定增长，盈利能力位于行业高位 2020年，金科服务多项财务指标均保持稳定增长，但从企业近几年情况来看，2020年的增速明显放缓。2020年，金科服务的营业收入33.59亿元，同比增长44.3%，较2019年下降8.4个百分点；净利润为6.33亿元，同比增长69.1%，而2019年的增速为128.4%。 数据来源：企业业绩报告 在各项财务指标中，金科服务的盈利能力表现较为亮眼。2020年，金科服务的净利润率达到18.9%，2019年的净利润率为16.1%，提升2.8个百分点，在目前已经披露年报的上市物企中位居前列。 15.24 23.28 33.591.64 3.74 6.3352.7%44.3%128.4%69.1%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%0510152025303540201820192020图表：2018-2020金科服务营收和净利润情况（亿元）营收净利润营收增速净利润增速 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 数据来源：企业业绩报告 金科服务之所以能保持如此较高的盈利能力，主要有三大原因： 第一，企业始终坚持品质化服务，在收并购上保持谨慎态度，对净利润率提升大有裨益； 第二，金科服务一直坚持科技赋能，无论在企业内部管理还是赋能物业管理服务上，助力降本增效； 第三，近年来国家大力支持西部企业发展，对西部企业进行税收减免，2020年金科服务享受低于其他地区10个百分点的税收优惠，以上三大作用共同推动企业净利润位居行业前列。 二、践行有质量的增长，规模增速低于同梯队物企 作为在上市之初就拥有过亿的在管面积，金科服务在上市物企阵营中一直占据优势地位，但在2020年的管理面积明显过于缓慢。2020年，金科服务的在管面积1.56亿平方米，同比增长29.6%，2019年的增速为34.3%，下降4.7个百分点；合约管理面积为2.77亿平方米，同比增长11.5%。 数据来源：企业业绩报告 25.2%21.3%20.4%20.1%19.7%18.9%17.8%17.1%14.4%14.2%13.5%13.5%13.3%13.2%13.0%9.5%8.7%7.3%4.7%2.2%0%5%10%15%20%25%30%图表：2020年已披露年报的上市物企净利率情况0.901.211.561.902.492.7734.3%29.6%26%28%30%32%34%36%0.001.002.003.00201820192020图表：2018-2020年金科服务管理规模情况（亿平方米）在管面积合约管理面积在管面积增速 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 目前物业行业正处于高速发展阶段，规模仍为当下物业企业的的核心竞争力，无论是“规模型”物企还是“成长型”物企，把底盘做大仍是工作重心。 从企业公布的业绩报告来看，2020年金科服务的外拓在管面积为7590万平方米，2019年的外拓面积为5821万平方米，也就是说2020年新增的外拓面积仅约1770万方。 当下，行业内像碧桂园服务、恒大物业等“规模型”物企均在大肆市场外拓，金科服务作为拥有过亿体量管理规模的上市物企，在此阵营中处于末端位置。2020年，金科服务的合约面积增速为11.5%，在已披露年报且面积过亿的物企中增速最低。 数据来源：企业业绩报告 2021年1月，金科服务通过金科股份发布公告，称金科服务将运用不超过共计30亿人民币的闲置自有资金及闲置募集资金购买理财产品，并未将募集资金用于助力企业发展。 99.3%82.8%74.9%67.4%63.9%33.0%19.8%13.9%11.9%11.5%0%20%40%60%80%100%120%图表：2020年已披露年报且在管面积过亿物企合约面积增速 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 图片来源：企业公告 2021年3月25日，企业管理层在2020年业绩发布会上表示，金科服务一直践行有质量的扩张，并不盲目将扩大管理规模作为企业发展的第一目标。对上市物企而言，上市的最大价值在于扩大资金来源渠道，以助力企业发展。目前行业内大部分上市物企均用较大比例募集资金来用于收并购，以扩大市场占有率。金科服务若一直采取观望态度，未来在行业中很有可能处于被动地位。 三、两大增值服务实现超70%增长，智慧服务成为潜力板块 2020年，金科服务主要开展四大业务，分别为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务收入以及智慧科技服务。 虽然，目前金科服务的基础物业服务仍然为公司的主营业务，但是后三者的收益贡献率正在提升。其中，社区增值服务和智慧科技服务收入在2020年均实现超70%的增长。  2020年，金科服务基础物业服务收入为20.24亿元，在总收入中的占比为60.3%，较2019年的占比下降近3个百分点； 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6  非业主增值服务的收入为8.76亿元，同比增长46.9%，占总收入比例为26.1%，较2019年上升0.5个百分点；  社区增值服务收入为4.11亿元，同比增长72.3%，在总收入中的占比由2019年的10.3%提升至12.2%； 智慧科技服务作为金科服务的差异化服务内容，在2020年也实现超70%的增长，达到0.48亿元，在总收入中的占比由2019年的1.2%提升至1.4%。 数据来源：企业业绩报告 除了贡献度增加之外，后三者的盈利能力也远高于基础物业服务。2020年，金科服务物业管理服务的毛利率为26.3%，非业主增值服务、社区增值服务以及智慧科技服务的毛利率分别为33.4%、35.9%和53.6%。 其中，智慧科技服务作为金科服务的潜力板块，在四大板块中拥有最高的毛利率，也是企业一直以来较为重视的创新板块。 10.2014.6620.243.685.968.761.252.394.110.110.270.480510152025303540201820192020图表：2018-2020年金科服务收入结构情况（亿元）物业管理服务非业主增值服务社区增值服务智慧科技服务 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 7 数据来源：企业业绩报告 在智慧社区这条赛道上，金科服务在5年前就开始布局，并在2020年上市之初就将其作为上市定位，作为差异化服务内容对外输出。其中，天启大数据引擎是金科服务的秘密武器。 天启数据中心驾驶舱 图片来源：网络 天启大数据引擎集软硬件数据、物联互联数据和用户基础数据于一体，实现了“人+云+端”的社区生态闭环，成为了“服务决策AI大脑”。 21.7%32.5%46.1%48.3%26.3%33.4%35.9%53.6%0%10%20%30%40%50%60%物业管理服务非业主增值服务社区增值服务智慧科技服务图表：2019-2020金科服务多元业务毛利率情况20192020 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 8 目前，金科服务的天启系统，也已运用到产业园区、中高端楼宇等多种城市场景。例如，京东（西安）亚洲一号分拣中心、顺丰物流园、普洛斯物流园国内三大物流园均使用该套系统；乌鲁木齐机场、长沙南方航空大厦和南方航空长沙黄花国际机场服务区，同样是由金科服务提供物业服务。 与此同时，金科服务还不断探索城市空间服务领域。从2018年6月，为盐城国家技术产业开发区提供全方位、全生命周期的物业服务开始，金科服务已陆续进入湖北利川、四川雅安名山区、安徽宣城、西藏昌都经济开发区等地。 结语 作为上市以来的首份业绩报告，金科服务多项核心经营指标保持稳定增长，展现一定的成长性；且作为行业内少有的将智慧科技赋能企业发展的物企来说，无论是行业还是资本，都对其保有较