销售金额破千亿，城市更新收入翻番

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年3月24日 时代中国控股（01233.HK） 销售金额破千亿，城市更新收入翻番 核心观点： 2020年时代中国销售金额首次突破千亿。经营业绩方面，销售金额增速达到了28.1%，销售金额达到1003.8亿元，成功晋级为千亿规模房企。我们认为，深耕市场表现优于全国，同时部分向外扩张的城市贡献业绩，促使了企业业绩向好。土地投资方面，2020年时代中国采用多种方式获取土地储备，但是土地投资力度减弱，总土地储备和存续比下降，不过企业在广东省多个城市拥有丰富的城市更新项目，潜在土储充足。盈利能力方面，时代中国的营业收入、毛利润和净利润等体现盈利能力的规模指标都出现了一定的下滑，但是值得注意的是，城市更新业务收入增速达到151.3%，表现较为亮眼。财务方面，企业销售业绩大幅增长以及2020年抓住融资环境改善的机会，以较低的利率发行了多笔长期债券，提升了企业的货币资金规模，同时改善了企业的债务结构。综合来看，时代中国货币资金充足，债务结构不断优化，同时，各债务指标维持在优质水平，优质的财务结构将有助于企业综合发展。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 一、首次突破千亿规模，销售金额同比增长28.1% 尽管2020年市场遭受疫情冲击，但时代中国销售金额增速仍然达到了28.1%，其销售金额为1003.8亿元，远超2020年销售目标823亿元，成功晋级为千亿规模房企。具体来看，2020年时代中国的销售均价为14913元/平米，较2019年有小幅增长；同时，销售面积同比增长25.9%，达到了673.1万平米。 时代中国的销售面积增速高于多数同行房企，我们认为，这背后可能有三重原因。一是时代中国深耕的粤港澳大湾区在疫情有效控制之后，商品房市场恢复速度相对较快，而大湾区是时代中国的起源地，也是企业长期深耕的区域，布局在商品房市场表现更好的城市，容易实现业绩增长。二是2020年大湾区的部分热点城市比如深圳和东莞遭遇了多次收紧的调控政策，而时代中国重点布局的城市为广州、佛山和清远等，虽然布局的城市东莞有遭受调控政策收紧影响，但是其他城市反而享受了调控收紧城市的需求外溢。三是源自企业过去的持续投资。根据企业公布的数据，企业2017-2019年以面积计算的投销比介于0.8-1.8之间，持续投资有助于业绩稳定增长。四是企业向外扩张布局的城市开始贡献业绩，比如成都销售金额增长9.5倍至36.1亿元，汕尾和河源也在2020年释放业绩。 图表：时代中国控股2015-2020年的销售表现 资料来源：亿翰智库、企业年报 二、土地投资力度减弱，存续比降至3.2年 2020年时代中国依然采用多种方式获取土地储备，但是土地投资力度减弱，也使得总土地储备和存续比下降。 在2020年，时代中国共耗资171.2亿元，以参与公开市场拍卖、城市更新、一级开发、合作以及收购的形式获得了总建筑面积为359.9万平米的土地储备。其新增土地投资额较1003.8 673.1 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%020040060080010001200201520162017201820192020销售金额(亿元)销售面积（万平方米）销售金额同比销售面积同比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 2019年下降26.8%，按面积计算的投销比降至53.5%，并且总土地储备和存续比分别降至2158.6万平米和3.2年。与其他房企不同的是，时代中国在广东省拥有较多的城市更新项目，因此，潜在土地储备充足，未来城市更新项目一旦转化，将丰富企业的土地储备，也使企业的业绩增长具有保障。 在土地投资方面，我们注意到时代中国在加速布局长三角地区，比如自2019年在杭州首次落子后，2020年再次于杭州拿地，同时2021年又首进南京。作为粤港澳大湾区深耕房企的代表，时代中国也逐渐开始向其他区域，以及城市群扩张，一方面有助于企业抓住更多的机会，实现规模进一步增长；另一方面，分散布局，也有助于企业抵御政策调控以及市场环境改变所产生的风险。 三、城市更新业务收入翻番，但物业销售结转收入下降 2020年时代中国的营业收入、毛利润和净利润等体现盈利能力的规模指标都出现了一定的下滑；相对指标方面，毛利润率下滑，净利润率小幅上升。 具体来看，2020年营业收入合计385.8亿元，较2019年下降9%。从营业收入的构成来看，（1）商品房交付的面积减少，导致结转收入下滑，物业销售下降64.1亿元；（2）在2020年疫情影响下，企业对租户进行了租金减免，使得租赁收入下降0.1亿元；（3）分拆物业板块上市后，使得物业管理部分的收入降至零元。 但是值得注意的是，时代中国在广东省内拥有较多的城市更新项目，截止2020年末，城市更新项目数量已经超过160个，潜在总建筑面积约5337万平米。巨大的城市更新储备量也使企业在城市更新业务方面的收入由2019年的21.7亿元增至2020年的54.5亿元。另外，城市更新项目成功转化后，将提高企业的土地储备量，同时由于城市更新项目利润空间相对更高，因此，也有助于提升企业的盈利能力。 图表：时代中国2019-2020年营业收入构成 分类 2019收入（亿元） 2020年收入（亿元） 变动（亿元） 物业销售 390.8 326.7 -64.1 城市更新业务 21.7 54.5 32.8 租赁收入 4.6 4.5 -0.1 物业管理费 7.2 0.0 -7.2 合计 424.3 385.8 -38.5 资料来源：亿翰智库、企业年报 四、抓住市场机会发行长期公司债，改善资本结构 2020年末时代中国的货币资金（不包括受限制的银行存款）较2019年增长29.6%，达到了335.3亿元。不仅提高了企业的现金短债比，还使净负债率继续维持在70%以下水平。即有助于提高了企业的偿债能力，降低了企业的短期债务风险。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 我们认为，货币资金大幅增加，一方面是因为企业销售业绩大幅增长，提高了企业内源性现金流的流入量，另一方面则是企业2020年抓住了融资环境改善的机会，以较低的利率发行了多笔长期债券，同时补充了企业的营运资金，改善了企业的债务期限结构。 截至2020年末，时代中国三道红线相关指标中，仅剔除预收账款的资产负债率过线，因此企业整体处于黄档。综合来看，企业货币资金充足，债务结构不断优化，同时，各债务指标维持在优质水平，优质的财务结构有助于企业综合发展。 图表：时代中国控股2020年的部分融资信息 发行时间 融资类型 融资额 融资成本 期限 2月 公司债 13.15亿元 6.2%/5% 7年/5年 7月 公司债 16亿元 5.9% 5年 8月 公司债 5亿 5.7% 4年 8月 公司债 11亿元 5.94% 4年 9月 海外债 3.5亿美元 6.20% 6年 资料来源：亿翰智库、企业年报 图表：时代中国控股2017-2020年三道红线相关指标 资料来源：亿翰智库、企业年报 注：净负债率和剔除预收账款的资产负债率参考左轴，现金短债比参考右轴 012340%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2014201520162017净负债率剔除预收账款的资产负债率现金短债比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 具体指标 2017 2018 2019 2020 合约销售金额(亿元） 416.3 606.0 783.6 1003.8 合约销售面积（万平方米） 282.2 373.3 534.7 673.1 新增土储总建筑面积(万㎡） 498.5 319.8 492.0 359.9 新增土储投资额（亿元） 169.2 129.7 234.0 171.2 土储总建筑面积(万㎡） 1683.6 1844.6 2300.0 2158.6 投销比 176.6% 85.7% 92.0% 53.5% 存续比 6.0 4.9 4.3 3.2 营业收入（亿元） 231.1 343.8 424.3 385.8 净利润（亿元） 33.4 48.1 55.6 53.7 毛利润率 27.9% 30.9% 29.3% 28.8% 净利润率 14.5% 14.0% 13.1% 13.9% 预收账款（亿元） 201.9 190.3 215.8 242.0 预收账款/营业收入 0.87 0.55 0.51 0.63 净负债率 57.6% 62.6% 67.2% 65.6% 剔除预收账款的资产负债率 65.6% 70.6% 74.4% 78.6% 现金短债比(严格版） 2.37 3.20 1.39 2.10 融资成本 7.6% 7.7% 7.5% - 管理费用率 3.2% 3.2% 3.7% 4.1% 销售费用率 2.7% 2.4% 2.9% 2.9% 财务费用率 9.6% 9.3% 10.2% 14.4% 三费费用率 15.5% 14.9% 16.7% 21.4% 资料来源：亿翰智库、企业年报 注：投销比=新增土地储备总建面 /合约销售面积；存续比=土地储备总建面 /合约销售面积；现金短债比(严格版）=现金及现金等价物/短期有息负债，2020年现金短债比使用企业业绩会公布的数据；剔除预收款项的资产负债率=（总负债-合同负债）/（总资产-合同负债）；财务费用率=利息支出/营业收入 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信