销售、结算均破百亿，借力城市更新发展

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Table_Title 2014年04月14日 中粮地产（000031.SZ） Table_Summary 销售、结算均破百亿，借力城市更新发展 ■业绩平稳增长：2013年营业收入和利润分别为102亿和5.3亿，同比增长28.1%和4.6%，EPS为0.29元。净利润增速较低的原因主要是由于全年少数股东损益同比增136%至3.9亿。年ROAE为10.48%，较去年略降低0.34个百分点。综合毛利率为30.3%，同比增0.9个百分点，三费合计11.7亿，同比增15.7%，占比下降1.2个百分点至11.5%。公司拟10股派0.3元（含税），分红率10.18%，同比略降0.39个百分点。 ■年签约和结算金额均超百亿，2013年重新拿地：2013年度公司销售项目分布在10个城市19个项目，销售面积和金额分别为72.7万平方米和112.7亿元，同比分别增长18.6%、24.4%，其中按销售金额占比前三的城市为北京、生活和深圳，占比分别为32%、16%和15%。结算方面，公司结算面积75.3万平方米，结算收入104.6亿，同比增31%和35%。期末已售未结面积54万平方米，预收款69亿。 全年新增4个住宅项目，占地面积31万平方米，建筑面积68.6万平方米，2012年公司未新增住宅项目。期末公司在建拟建项目共19个，权益规划建面604.9万平米，扣除已结转面积425.7万平方米，占比前三的城市为北京、天津和长沙，占比分别为23%、18%和16%。 ■资产负债水平高于行业：公司扣除预收款的资产负债率61.0%，同比略增0.2个百分点，负债水平高于行业。期末货币资金69.3亿元，同比增16.1%，短期借款81.5亿，同比增99%。 ■聚焦战略城市深耕发展，借力城市更新转型发展：公司计划大力发展品牌住宅业务，关注养老地产市场，聚焦战略城市深耕发展。2014年，公司计划新开工项目有10个，新开工面积104.81万平方米，同比增加11.6%。稳步推进深圳城市更新项目，借力城市更新政策积极转型提升工业地产。公司目前有3个城市更新项目，其中宝安25区、22区继续推进拆迁谈判及审批工作。计划完成67区中粮商务公园项目竣工备案，做好招商工作。 ■维持“增持-A”投资评级：公司聚焦一二线城市的中高端住宅开发，其在深圳拥有大量的工业用地，在城市更新中有大幅升值的可能。我们预计公司2014-2015年EPS分别为0.34和0.41元，给予目标价4.07元，相当于12倍14年EPS。 ■风险提示：房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。 Table_Exc el1 摘要(百万元) 2012 2013 2014E 2015E 2016E 营业收入 7,944.9 10,178.6 12,226.6 14,089.9 16,373.9 净利润 511.2 534.6 614.8 751.0 830.7 每股收益(元) 0.28 0.29 0.34 0.41 0.46 每股净资产(元) 2.69 2.98 3.31 3.65 4.07 盈利和估值 2012 2013 2014E 2015E 2016E 市盈率(倍) 12.3 11.8 10.3 8.4 7.6 市净率(倍) 1.3 1.2 1.1 1.0 0.9 净利润率 6.4% 5.3% 5.0% 5.3% 5.1% 净资产收益率 10.5% 9.9% 10.2% 11.3% 11.3% 股息收益率 0.9% 0.0% 1.1% 1.3% 1.4% ROIC 7.1% 10.0% 8.4% 8.9% 9.4% 数据来源：Wind资讯，安信证券研究中心预测 Table_Bas eInf o 公司快报 证券研究报告 住宅地产 投资评级 增持-A 维持评级 6个月目标价 4.07元 股价（2014-04-11） 3.48元 Table_MarketInfo 交易数据 总市值（百万元） 6,311.79 流通市值（百万元） 6,311.75 总股本（百万股） 1,813.73 流通股本（百万股） 1,813.72 12个月价格区间 3.15/4.57元 Table_Chart 股价表现 资料来源：Wind资讯 Table_C hangeRat e % 1M 3M 12M 相对收益 1.07 0.89 -3.09 绝对收益 8.75 3.88 -11.45 Table_Author万知 分析师 SAC执业证书编号：S1450513070002 wanzhi@essence.com.cn 010-66581690 何益臻 分析师 SAC执业证书编号：S1450513080005 010-66581695 Table_Report 相关报告 费用过高，致前三季度亏损 2013-10-30 -20%-8%4%16%2013-042013-082013-122014-04中粮地产房地产沪深300 2 公司快报/中粮地产本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 财务报表预测和估值数据汇总(2014年04月13日) 利润表 财务指标 （百万元） 2012 20132014E2015E 2016E （百万元） 2012 2013 2014E 2015E 2016E 营业收入 7,944.9 10,178.612,226.614,089.9 16,373.9成长性 减:营业成本 5,610.9 7,099.18,546.49,881.3 11,501.0营业收入增长率 43.4% 28.1% 20.1% 15.2% 16.2% 营业税费 724.8 1,039.61,303.41,408.8 1,685.0营业利润增长率 -6.0% 22.3% 16.3% 20.2% 11.4% 销售费用 335.2 424.2501.3577.7 671.3净利润增长率 21.1% 4.6% 15.0% 22.2% 10.6% 管理费用 303.2 307.2430.4486.3 545.2EBITDA增长率 -2.3% 20.4% 8.8% 14.8% 10.3% 财务费用 372.8 438.7410.1407.5 440.0EBIT增长率 -2.7% 21.1% 10.3% 15.6% 10.7% 资产减值损失 9.4 4.04.04.0 4.0NOPLAT增长率 -3.5% 34.0% 10.4% 15.6% 10.7% 加:公允价值变动收益 - --- -投资资本增长率 -4.4% 30.4% 8.9% 5.7% 37.3% 投资和汇兑收益 412.7 358.7393.4388.2 380.1净资产增长率 8.4% 16.3% 11.8% 11.5% 12.1% 营业利润 1,001.1 1,224.61,424.41,712.5 1,907.4 加:营业外净收支 -5.7 1.81.1-0.9 0.7利润率 利润总额 995.4 1,226.41,425.51,711.6 1,908.0毛利率 29.4% 30.3% 30.1% 29.9% 29.8% 减:所得税 321.2 307.2356.4427.9 477.0营业利润率 12.6% 12.0% 11.7% 12.2% 11.6% 净利润 511.2 534.6614.8751.0 830.7净利润率 6.4% 5.3% 5.0% 5.3% 5.1% EBITDA/营业收入 18.5% 17.4% 15.8% 15.7% 14.9% 资产负债表 EBIT/营业收入 17.3% 16.3% 15.0% 15.0% 14.3% 2012 20132014E2015E 2016E运营效率 货币资金 5,962.8 6,925.15,502.06,340.5 7,368.2固定资产周转天数 14 18 16 12 8 交易性金融资产 - --- -流动营业资本周转天数 549 469 461 434 464 应收帐款 1,114.0 758.71,513.41,101.0 1,930.1流动资产周转天数 1,404 1,222 1,164 1,117 1,135 应收票据 - --- -应收帐款周转天数 55 33 33 33 33 预付帐款 105.3 108.2157.7159.9 197.9存货周转天数 1,120 957 944 929 947 存货 24,948.1 29,182.434,915.537,766.6 48,416.4总资产周转天数 1,532 1,337 1,267 1,202 1,207 其他流动资产 - --- -投资资本周转天数 581 510 502 467 490 可供出售金融资产 767.7 803.5861.7811.0 825.4 持有至到期投资 - --- -投资回报率 长期股权投资 550.8 851.7851.7851.7 851.7ROE 10.5% 9.9% 10.2% 11.3% 11.3% 投资性房地产 820.1 759.4759.4759.4 759.4ROA 1.9% 2.3% 2.4% 2.6% 2.3% 固定资产 437.0 591.3500.0408.7 317.4ROIC 7.1% 10.0% 8.4% 8.9% 9.4% 在建工程 0.3 58.958.958.9 58.9费用率 无形资产 31.7 59.958.056.1 54.2销售费用率 4.2% 4.2% 4.1% 4.1% 4.1% 其他非流动资产 261.2 503.8298.4326.5 365.9管理费用率 3.8% 3.0% 3.5% 3.5% 3.3% 资产总额 34,999.0 40,602.745,476.648,640.1 61,145.4财务费用率 4.7% 4.3% 3.4% 2.9% 2.7% 短期债务 4,100.0 8,146.08,467.98,874.7 9,511.4三费/营业收入 12.7% 11.5% 11.0% 10.4% 10.1% 应付帐款 7,931.5 7,445.910,657.010,674.0 14,026.4偿债能力 应付票据 - --- -资产负债率 78.0% 77.9% 78.0% 77.0% 79.5% 其他流动负债 8,557.9 9,053.910,935.112,385.3 13,312.8负债权益比 353.7% 352.6% 353.7% 335.2% 387.9% 长期借款 5,311.5 5,591.93,993.74,136.4 10,365.8流动比率 1.56 1.50 1.40 1.42 1.57 其他非流动负债 1,384.8 1,394.61,398.51,392.6 1,395.3速动比率 0.35 0.32 0.24 0.24 0.26 负债总额 27,285.6 31,632.335,452.237,463.0 48,611.8利息保障倍数 3.69 3.79 4.47 5.20 5.33 少数股东权益 2,826.2 3,562.74,017.14,549.8 5,150.1分红指标 股本 1,813.7 1,813.71,813.71,813.7 1,813.7DPS(元) 0.03 - 0.04 0.04 0.05 留存收益 3,070.1 3,589.74,193.64,813.6 5,569.8分红比率 10.6% 0.0% 11.2% 10.7% 10.7% 股东权益 7,713.4 8,970.410,024.411,177.1 12,533.6股息收益率 0.9% 0.0% 1.1% 1.3% 1.4% 现金流量表 业绩和估值指标 2012 20132014E2015E 201