房地产行业2018年1~5月地产宏观数据点评：销售见底回暖，资金情况改善

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 房地产 行业研究/动态报告 销售见底回暖，资金情况改善 —2018年1-5月地产宏观数据点评 动态研究报告/房地产 2018年06月19日 [Table_Summary] 报告摘要： 事件：国家统计局公布数据显示，2018年1-5月，商品房销售面积56,409 万平方米，同比增长2.9%，商品房销售额48,778 亿元，同比增长11.8%。全国房地产开发投资41,420 亿元，同比名义增长10.2%。  销售：面积与金额增速背离，全年形势不悲观 2018年1-5月份，商品房销售面积累计同比增长2.9%，较1-4月回升1.6个百分点。我们认为，今年热点城市的房地产调控政策仍然难见宽松，差异化调控仍将持续，而三四线城市在棚改货币化的支持下，叠加调控措施较松，预计年内仍将保持较高热度；同时，在外汇占款下降压力造成基础货币余额不足的背景下，基础货币投放有望在下半年迎来边际宽松（可能方式包括降准、MLF、PSL等），整体仍将维持“宽货币，紧信用”的态势。综合来看，我们认为全年销量形势并不悲观，应继续重点关注中西部地区以及三四线城市的市场，维持全年销售面积+3%~5%，销售金额+10%~15%的判断。  投资：增速反弹超预期，新开工与拿地遇冷 2018年1-5月，全国房地产开发投资完成额41420亿元，同比增长10.2%，增速比1-4月微幅下降0.1个百分点，持续保持高位。我们预计，首先随着库存的继续低位去化，刺激开发商补库存的意愿，新开工面积增速上半年将继续回暖，其次考虑到2017下半年土地成交金额增速仍然较高但新年后开始下降，最后基础货币余额不足的背景下PSL有望继续放量，维持投资增速三季度初开始平稳向下，全年+7%~9%左右增速的判断。  资金：去杠杆影响显现，利好行业蓝筹 2018年1-5月份，房地产开发企业到位资金同比增长5.1%，增速比1-2月上升3个百分点，显示房企资金面有所回暖。这表明房企融资与销售回款情况均有改善，有助于降低市场对于房企信用风险的担忧。  板块表现：政策不确定性消除或迎来估值修复 我们认为，在二季度房地产销售开始见底回暖，信用风险传闻造成的悲观预期被逐渐修复，以及其它热点板块行情逐渐消散的情况下，地产板块或将迎来整体的上涨行情，看好布局三四线与中西部的行业龙头公司的表现。  投资建议 2018年1-5月，房地产行业基本面持续向好，销售增速见底，投资增速超预期，政策不确定性逐渐消除，维持行业“推荐”评级。在监管不断趋严、贷款利率上升、去杠杆政策效应逐渐显现的大背景下，龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上的优势日益凸显，行业集中度加速提升。同时我们看好今年棚改货币化与政策引导带动下的三四线与中西部房地产市场。建议投资者持续关注：1.拥有资源禀赋优势的龙头：保利地产、招商蛇口；2.布局三四线与中西部地区的二线蓝筹：新城控股、荣盛发展、华夏幸福。  风险提示：房地产调控政策收紧；房地产销售不及预期；房地产税推进进度高于预期。 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 -10%-1%8%17%26%17-0417-0717-1018-0118-04房地产沪深300 资料来源：Wind，民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：杨柳 执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_yjs@mszq.com 研究助理：王嵩 执业证号： S0100117080065 电话： 021-60876717 邮箱： wangsong@mszq.com 研究助理：由子沛 执业证号： S0100118010012 电话： 021-60878329 邮箱： youzipei@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.保利地产(600048):融资土储优势显著，经营业绩稳步提升 2.光明地产（600708）年报点评：承诺顺利兑现，未来发展可期 3.金科股份（000656）年报点评：优化布局积极扩张，销售业绩大幅增长 4.阳光城（000671）年报点评：周转效率提高，全国布局业绩可期 5.三四线与中西部城市：广阔天地，大有可为 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 一、行业宏观数据汇总 ...................................................................................................................................................... 3 二、销售：见底回暖，量价齐升 ...................................................................................................................................... 4 三、投资：持续保持高位，新开工增速上升................................................................................................................... 6 四、资金：到位资金回暖，销售回款增加....................................................................................................................... 7 五、房价：增速逐渐平稳 .................................................................................................................................................. 8 六、板块表现：估值见底，基本面持续向好................................................................................................................... 9 七、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 9 八、风险提示 .................................................................................................................................................................... 10 插图目录 ............................................................................................................................................................................ 11 表格目录 ............................................................................................................................................................................ 11 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 一、行业宏观数据汇总 2018年1-5月，商品房销售面积56,409 万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月回升1.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长-3.5%，商业营业用房销售面积增长5.8%。商品房销售额48,778 亿元，同比增长11.8%，增速回升2.8个百分点。其中，住宅销售额增长12.8%，办公楼销售额增长-1.1%，商业营业用房销售额增长6.5%。2018年1-5月，全国房地产开发投资完成额41,420 亿元，同比名义增长10.2%，增速比1-2月微降0.1个百分点。其中，住宅投资29,037 亿元，增长14.2%，增速与1-4月持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。 表1：房地产行业宏观数据汇总 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 表2：各都市圈宏观数据汇总（2018年1-4月，分城市月度数据滞后全国数据两周左右） 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 注：本报告中京津冀包含北京、天津、河北；江浙沪包含上海、江苏、浙江；珠三角包含广东；中原包含河南、湖北；川渝包含重庆、四川。 累计值占比累计同比相比上月变化百分点累计值占比累计同比相比上月变化百分点当月值当月环比当月同比当月值当月环比当月同比商品房销售面积（万平米）42,192100.0%1.3%-2.356,409100.0%2.9%1.612,104-21.7%-4.1%14,21717.5%8.0% 其中：住宅36,66786.9%0.4%-2.149,06687.0%2.3%1.910,553-21.2%-4.4%12,39917.5%8.5% 办公楼1,0792.6%-4.3%-1.51,4242.5%-3.5%0.8325-13.0%-7.6%3456.2%-1.1% 商业营业用房2,8286.7%7.0%-2.63,7796.7%5.8%-1.2806-23.4%1.2%95118.0%2.2%商品房销售金额（亿元）36,222100.0%9.0%-1.448,778100.0%11.8%2.810,625-19.2%5.8%12,55618.2%20.6% 其中：住宅30,61484.5%9.5%-1.941,35084.8%12.8%3.39,005-18.5%5.3%10,73619.2%23.3% 办公楼1,5994.4%-3.2%5.02,0954.3%-1.1%2.1496-12.1%10.3%496-0.1%6.1% 商业营业用房3,0978.5%7.5%-0.44,1358.5%6.5%-1889-22.6%6.3%1,03816.7%3.8%房地产开发投资完成额（亿元）30,592100.0%10.3%-0.141,420100.0%10.2%-0.19,301-11.1%10.2%10,82816.4%9.8% 其中：住宅21,33169.7%14.2%0.929,03