房地产行业周报：“房住不炒”基调延续，热点城市调控频出

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产行业周报 超配 （维持评级） 2021年03月08日 一年该行业与沪深300走势比较 行业周报 “房住不炒”基调延续，热点城市调控频出  销售：高景气延续 新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅面积合计4136万平方米，相对2020年同期增长111%，相对2019年同期增长51%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。从单城来看，北上广深四大一线城市商 品 住 宅 成 交 火 爆 ， 成 交 面 积 累 计 同 比 分 别 增 长121%/194%/291%/155%。从高频数据来看，销售仍然延续高景气状态。样本城市中，东莞、大连、潮州、连云港等表现亦火爆，成交面积累计同比分别增长202%/226%/225%247%。 二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计13.7万套，相对2020年同期增长87%，其中，北京、杭州、厦门、南京成交套数增速分别为153%/164%/115%/101%。  融资：债券融资环比上升 上周房企发行国内债券93亿元，环比+31%，发行海外债券23亿元，环比-8%，合计债权融资116亿元，环比+21%。截至上周，本年房企累计发行国内债券1140亿元，同比+19%，累计发行海外债券1274亿元，同比-31%，合计债券融资金额2414亿元，同比+10%。  重要事件 1.上海、杭州发布新政，涉及限购、限贷等，并明确要求严厉打击违规贷款流入房地产市场；2. 3月5日，政府工作报告指出，要解决好大城市住房突出问题，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。  投资建议 开发方面，政策催化下，地价下行机会显现，潜在利润率大概率修复，“高景气+低地价”黄金组合有望出现，极大地改善地产板块的底层逻辑，前期持续处于低位的地产股将迎来估值的强烈修复。我们认为，当前地产板块出现的是贝塔机会，买多少比买什么更重要。个股方面推荐关注保利地产、阳光城、新城控股、华润置地、龙湖集团、佳兆业集团。 物业方面，物管行业未来2到3年内整体仍受益于新房交付带来的高毛利项目注入，收费面积和盈利能力仍将继续提升；同时，在1月初的十部委新规推动之下，老盘有望迎来合理调价契机，行业逻辑继续改善。此外，碧桂园服务对蓝光嘉宝的收购，一定程度上可能昭示着行业整合的到来。建议关注碧桂园服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务。  风险提示 部分热点城市过热、土地市场过热引发调控政策超预期。 相关研究报告： 《房地产行业周报：集中供地政策发布，多地提高小银行房贷占比上限》 ——2021-03-01 《青岛土地集中出让政策点评：底层逻辑改善，迎接开发“新古典主义”时代》 ——2021-02-25 《房地产行业2020年报前瞻暨3月投资策略：精选品种，择优布局》 ——2021-02-24 《房地产2021年2月投资策略：春耕播种正当时》 ——2021-01-29 《地产融资专题报告：当我们谈论融资时，我们在谈论什么》 ——2021-01-27 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 021-60893314 E-MAIL： wangjing20@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 0.60.81.01.21.41.6M/20M/20J/20S/20N/20J/21房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 市场表现一周回顾 2020.3.01-2020.3.08，本周沪深300指数下跌1.39%，房地产指数（中信）下跌1.94%，房地产板块跑输沪深300指数0.55个百分点，位居所有行业第25位。近一个月，沪深300指数下跌1.67%，房地产指数（中信）上涨7.84%，房地产板块跑赢沪深300指数9.51个百分点。近半年以来，沪深300指数上涨8.69%，房地产指数（中信）下跌11.00%，房地产板块跑输沪深300指数19.59个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月建材板块与沪深300走势比较 资料来源:WIND、国信证券经济研究所整理 资料来源: WIND、国信证券经济研究所整理 图3：A股各行业过去一周涨跌排名 资料来源: WIND、国信证券经济研究所整理 个股方面，过去一周85只个股上涨，52只个股下跌，8家个股持平，占比分别为59%、36%、6%。涨跌幅居前5位的个股为：美好置业（+22.16%）、新光圆成（+20.87%）、珠江控股（+15.84%）、*ST匹凸（+15.48%）、海航基础（+14.39%），居后5位的个股为：皇庭国际（-18.24%）、嘉凯城（-10.40%）、华夏幸福（-8.49%）、中航地产（-8.41%）、合肥城建（-7.83%）。 0.50.60.70.80.91.01.11.21.32020/092020/092020/092020/102020/102020/112020/112020/122020/122021/012021/012021/022021/022021/03房地产（中信）沪深3000.91.01.01.11.11.22021/012021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/032021/032021/03房地产（中信）沪深300-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%钢铁煤炭电力及公用事业传媒电子元器件建筑纺织服装商贸零售银行综合轻工制造汽车计算机通信机械休闲服务建材石油石化非银行金融农林牧渔国防军工交通运输电力设备基础化工房地产家电医药食品饮料有色金属 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 资料来源:WIND、国信证券经济研究所整理 资料来源: WIND、国信证券经济研究所整理 上周高频数据跟踪 1、销售：高景气延续 新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅面积合计4136万平方米，相对2020年同期增长111%，相对2019年同期增长51%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交火爆，成交面积累计同比分别增长121%/194%/291%/155%。从高频数据来看，销售仍然延续高景气状态。样本城市中，东莞、大连、潮州、连云港等表现亦火爆，成交面积累计同比分别增长202%/226%/225%247%。 二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计13.7万套，相对2020年同期增长87%，其中，北京、杭州、厦门、南京成交套数增速分别为153%/164%/115%/101%。 图6：28城商品住宅销售面积（单位：万平方米） 图7：28城商品住宅销售面积增速 资料来源: ifinD、国信证券经济研究所整理 资料来源: ifinD、国信证券经济研究所整理 图8：10城二手房成交套数（单位：套） 图9：10城二手房成交套数增速 -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%美好置业新光圆成珠江控股*ST匹凸海航基础合肥城建中航地产华夏幸福嘉凯城皇庭国际上涨家数下跌家数持平家数050010001500200025003000350040001周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周201920202021-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%1周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周2020同比20192021同比20202021同比2019 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 资料来源: ifinD、国信证券经济研究所整理 资料来源: ifinD、国信证券经济研究所整理 2、融资：债券融资环比上升，信托融资环比下降 上周房企合计发债116亿元，环比+21% 上周房企发行国内债券93亿元，环比+31%，发行海外债券23亿元，环比-8%，合计债权融资116亿元，环比+21%。截至上周，本年房企累计发行国内债券1140亿元，同比+19%，累计发行海外债券1274亿元，同比-31%，合计债券融资金额2414亿元，同比+10%。 表1：上周房企内债发行一览 债券简称 发行日期 发行面额(亿元) 利率 期限(年) 发行人 债券类型 21昆城投债01 2021-03-03 8.00 4.14% 7.00 昆山城市建设投资发展集团有限公司 一般企业债 21威海债01 2021-03-02 10.00 20210304-20240303,票面利率:3.92%;20240304-20280303,票面利率:3.92%+调整基点 7.00 威海城市投资集团有限公司 一般企业债 21首开01 2021-03-04 20210308-20240307,票面利率:3.8%;20240308-20260307,票面利率:3.8%+调整基点 5.00 北京首都开发控股(集团)有限公司 一般公司债 21浦房01 2021-03-03 20210305-20240304,票面利率:3.75%;20240305-20260304,票面利率:3.75%+调整基点 5.00 上海市浦东新区房地产(集团)有限公司 一般公司债 21金科03 2021-03-02 22.00 20210304-20230303,票面利率:6.3%;20230304-20250303,票面利率:6.3%+调整基点 4.00 金科地产集团股份有限公司 一般公司债 21崇川城投PPN002 2021-03-05 3.00 南通市崇川城市建设投资有限公司 定向工具 21昆山城投MTN001 2021-03-04 3.00 昆山城市建设投资发展集团有限公司 一般中期票据 21苏州高新MTN002 2021-03-03 10.00 3.8000% 3.00 苏州苏高新集团有限公司 一般中期票据 21荆门高新PPN002 2021-03-03 3.00 20210305-20230304,票面利率:6.50%;20230305-20240304,票面利率:6.50%+调整基点 3.00 荆门高新技术产业开发有限责任公司 定向工具 21滨江房产CP003 2021-03-01 7.00 3.8500% 1.00 杭州滨江房产集团股份有限公司 一般短期融资券 21临海集团SCP001 2021-03-02 1.50 6.5000% 0.74 广西钦州临海工业投资集团有限公司 超短期融资债券 21京城投SCP001 2021-03-01 10.00 3.2800% 0.73 北京城建投资发展股份有限公司 超短期融资债券 21粤珠江SCP001 2021-03-03 10.00 3.3900% 0.49 广州珠江实业集团有限公司 超短期融资债券 21临港控股SCP001 2021-03-03 10.00 2.95