房地产行业光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年2月）：住建部强调“物管+养老” ， “碧蓝”收购开启行业整合大戏

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年3月5日 行业研究 住建部强调“物管+养老”，“碧蓝”收购开启行业整合大戏 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年2月） 房地产（物业服务） 市场行情：本月光大地产AH核心物业指数+5.4% 指数：本月：光大地产A H核心物业指数单月涨幅5.4%，跑赢沪深300指数5.68pct.，跑赢恒生指数2.94pct.，跑赢恒生港股通指数3.31pct.。2021年1-2月：光大地产A H核心物业指数上涨17.74%，跑赢沪深300指数15.34pct.，跑赢恒生指数11.32pct.，跑赢恒生港股通指数10.21pct.。 个股：本月涨幅（%）：30个样本股平均涨跌幅为+2%，结构分化明显。其中，涨跌幅居前的为：新大正（+24.2%）、蓝光嘉宝服务（+22.2%）、华润万象生活（+17.3%）、融创服务（+14.7%）、金科服务（+13.6%）。 2021年1-2月涨幅（%）：样本股平均涨跌幅为+9.8%。其中，涨跌幅居前的为：恒大物业（+82.6%）、合景悠活（+47.1%）、融创服务（+45.7%）、华润万象生活（+33.1%）、蓝光嘉宝服务（+32%）。 港股通：本月持股比例变化：宝龙商业（+0.73pct.）、永升生活服务（+0.48pct.）、中海物业（+0.31pct.）、碧桂园服务（+0.29pct.） 2021年1-2月持股比例变化：中海物业（+2.69pct.）、永升生活服务（+2.4pct.）、建业新生活（+1.11pct.）、碧桂园服务（+0.37pct.）。 行业动态跟踪：住房和城乡建设部强调推进高质量养老服务 中央：住房和城乡建设部召开“物业服务+养老服务”试点工作推进会，强调进一步深入探索“物业管理+养老服务”，推进物业服务与居家养老服务的深度融合，形成可复制可推广的成熟经验。 地方：兰州计划推动数字城管平台升级，拓展综合管理服务平台功能。湖南凝聚社区力量助力扶贫。 企业动态跟踪：碧桂园服务拟收购蓝光嘉宝64.62%的股权 经营动态：城市服务方面，碧桂园服务中标巢湖市黄麓镇幸福苑安置点和黄麓镇书香苑安置点小区物业管理服务；永升生活服务中标重庆轨道交通环线四公里车场综合物管服务项目。项目拓展方面，保利物业中标合肥市公安局包河分局物业服务采购项目；绿城物业中标南昌小蓝经济开发区管理委员会及党群活动中心物业管理服务采购项目。 资本市场：2月25日，碧桂园服务公告计划收购蓝光嘉宝64.62%股权，对应交易总代价暂估值人民币48.46亿元（最终以签署的正式协议为准）。 投资建议：关注四大主线 建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，建议关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，恒大物业、融创服务、金科服务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，建议关注建业新生活、永升生活服务、新城悦、世茂服务、时代邻里；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，建议关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，建议关注中海物业、保利物业，招商积余、华润万象生活。 风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 多部委发文支持物管发展，多公司2020年业绩盈喜——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021-02-08） 2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021年投资策略报告（2021-01-05） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、2021年2月光大地产AH核心物业指数 1.1、光大地产核心物业指数成分 我们根据公司基本面和市场表现，筛选出30家AH物业上市公司，组成光大地产AH核心物业指数。对比2020年，本期样本库新增15个标的，成分股如下： 表1：光大地产AH核心物业指数成分（30家） 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 6098.HK 碧桂园服务 1595.8 63.8 100.7 79.1 0.7% 21.6% 6666.HK 恒大物业 1499.7 16.3 169.9 96.4 -5.0% 82.6% 1209.HK 华润万象生活 928.3 47.9 268.1 195.1 17.3% 33.1% 1516.HK 融创服务 659.5 25.0 257.5 156.0 14.7% 45.7% 9666.HK 金科服务 448.4 80.8 128.9 96.8 13.6% 29.5% 3319.HK 雅生活服务 368.3 32.5 31.5 27.3 -4.0% -5.5% 1995.HK 永升生活服务 271.2 19.1 127.7 95.7 -14.5% 12.2% 6049.HK 保利物业 240.1 51.1 51.6 44.8 -12.6% -16.4% 0873.HK 世茂服务 299.0 14.9 81.9 61.7 9.1% 24.4% 2869.HK 绿城服务 215.9 7.9 47.7 37.6 -9.9% -17.7% 001914.SZ 招商积余 199.1 18.8 69.6 41.9 -3.0% -12.8% 3913.HK 合景悠活 159.0 9.3 90.6 90.6 13.5% 47.1% 1755.HK 新城悦服务 138.3 19.8 51.7 42.0 -1.4% 11.6% 2669.HK 中海物业 142.8 5.1 31.2 29.6 6.5% 26.5% 9909.HK 宝龙商业 135.8 24.8 80.1 61.7 7.1% 0.0% 6989.HK 卓越商企服务 105.0 10.1 62.0 62.0 3.4% -0.6% 9983.HK 建业新生活 74.8 7.0 33.7 25.9 -7.3% 6.1% 9928.HK 时代邻里 56.1 6.7 61.3 43.6 -5.1% -7.9% 2606.HK 蓝光嘉宝服务 70.3 46.5 17.3 15.6 22.2% 32.0% 002968.SZ 新大正 68.2 63.5 65.3 58.4 24.2% 28.1% 6677.HK 远洋服务控股 48.6 4.8 24.8 22.6 -1.2% -13.0% 1778.HK 彩生活 47.0 3.8 9.9 9.7 12.4% 9.2% 6958.HK 正荣服务 36.5 4.1 36.5 28.8 2.0% 3.8% 3316.HK 滨江服务 36.4 15.5 33.4 23.2 5.4% 8.4% 6668.HK 星盛商业 30.8 3.6 38.4 29.9 -8.0% -11.3% 2146.HK 荣万家 27.5 8.6 25.6 17.9 -14.1% -30.3% 3662.HK 奥园健康 31.4 5.1 20.3 18.4 1.0% 1.6% 603506.SH 南都物业 27.4 20.5 24.1 20.7 1.6% 3.2% 2156.HK 建发物业 26.5 2.7 41.0 28.8 -2.2% -14.5% 2168.HK 佳兆业美好 24.4 18.6 15.7 13.6 -6.2% -2.6% 平均 267.1 69.9 52.5 2.0% 9.8% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2021.02.28 市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：人民币元/股； 换算汇率：1港元=0.85元人民币 pOoNoNrMmOpRmQtQwPoPqQaQ8Q8OsQnNoMnMeRqQtQeRnNmR7NqRsOuOnPnOxNpNoP 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.2、指数年度表现及月度表现 2021年1-2月，光大地产A H核心物业指数上涨17.74%，跑赢沪深300指数15.34pct.，跑赢恒生指数11.32pct.，跑赢恒生港股通指数10.21pct.。 图1：2021年光大地产AH核心物业指数走势（01.01-02.28） 图2：2021年光大地产AH核心物业指数涨幅（01.01-02.28） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年2月28日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年2月28日 2021年2月，光大地产A H核心物业指数单月涨幅5.4%，跑赢沪深300指数5.68pct.，跑赢恒生指数2.94pct.，跑赢恒生港股通指数3.31pct.。 图3：2021年2月光大地产AH核心物业指数走势（02.01-02.28） 图4：2021年2月光大地产AH核心物业指数涨幅（02.01-02.28） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年2月28日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年2月28日 2021年2月，光大地产A H核心物业指数单月涨幅5.4%，在A股行业板块中位列第8/29，在H股行业板块中位列第7/15； 图5：2021年2月A股板块表现 图6：2021年2月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年2月28日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年2月28日 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 1.3、个股年度表现及月度表现 2021年2月，AH核心物业指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为+2%；涨跌幅前列为：新大正（+24.2%）、蓝光嘉宝服务（+22.2%）、华润万象生活（+17.3%）、融创服务（+14.7%）、金科服务（+13.6%）。 2021年1-2月，样本股平均涨跌幅为+9.8%；涨跌幅前列为：恒大物业（+82.6%）、合景悠活（+47.1%）、融创服务（+45.7%）、华润万象生活（+33.1%）、蓝光嘉宝服务（+32%）。 图7：2021年2月样本股涨跌幅（02.01-02.28） 图8：2021年1-2月年样本股涨跌幅（01.01-02.28） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年2月28日 资料来源：：Wind、光大证券研究所；截至2021年2月28日 2021年2月，港股通持股比例变化：宝龙商业（+0.73pct.）、永升生活服务（+0.48pct.）、中海物业（+0.31pct.）、碧桂园服务（+0.29pct.）。 2021年1-2月，港股通持股比例变化：中海物业（+2.69pct.）、永升生活服务（+2.4pct.）、建业新生活（+1.11pct.）、碧桂园服务（+0.37pct.）。 图9：2021年2月港股通持股变化（02.01-02.28） 图10：2021年1-2月港股通持股变化（01.01-02.28） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年2月28日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年2月28日 2021年2月，光大AH核心样本股2021年的WIND一致预测PE估值范围从8到65，均值约为25；光大AH核心样本股2022年的WIND一致预测PE估值范围从6到49，均值约为18。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图11：25家样本股2021和2022年WIND一致预测PE估值 图12：2021年2月底样本股PE估值分位 资