房地产行业周报：板块表现一枝独秀，估值修复迎接春季行情

板块表现一枝独秀，估值修复迎接春季行情行业评级：看好（维持）报告日期：2021年3月2日房地产行业首席分析师：王嵩SAC执证编号：S0110520110001房地产行业周报 概要房地产行业周报证券研究报告核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•库存及去化周期•推盘及去化率•土地市场•房价指数•市场资金环境•重点房企2月销售情况•房企融资情况•重点公司动态•重点公司估值•上周房地产板块上涨4.4%位居各行业首位，A+H地产股表现活跃。土地供给侧改革升级，22个重点城市将施行住宅用地供应“两集中”新规，从政策的预期效果来看，土拍市场的集中管理意味着市场各类玩家参与度增加，一级土地市场竞争分散的背景下，二级土地市场收并购机遇的把握同样对未来市场格局的重塑起到关键作用，因此具有资源及政府话语权的大型国企、央企地产企业有望利用该机会固化自身优势地位。此外考虑到土地市场竞争格局的优化，房企利润率的趋势性拐点亦将出现，综合来看，我们认为大中型房企将更受益于土地供应的集中管理。•近期核心城市政策频率显著提升，但整体来看政策的最终目的仍是追求稳定而非打压，市场对于行业认知的偏差有待修正；估值层面，主流地产股当前PE为5.8倍，较历史估值中枢尚有20%-30%提升空间，同时考虑到业绩增长及高比例分红，地产股相对收益特性凸显；近期资金轮动或将带来地产板块估值的系统性抬升，行业有望迎来春季行情，建议投资者关注龙头地产公司万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国以及二线弹性品种新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。 板块行情回顾周度指数表现年初至今指数表现（申万）房地产指数4.44%2.79%上证指数-5.06%1.04%行业相对涨跌幅9.50%1.76%周度指数表现年初至今指数表现恒生指数-5.43%6.42%内房股（剔除物业板块）4.91%6.71%相对涨跌幅10.34%0.29%物业板块-2.06%8.38%相对涨跌幅3.37%1.96%资料来源：Wind，首创证券上周（2.22-2.26）申万房地产指数上涨4.44%，板块表现一枝独秀，涨幅位居各行业首位，沪深300指数下跌7.65%，上证指数下跌5.06%，相对上证指数收益为9.5%，板块表现明显强于大盘（1/28名），年初至今申万房地产指数上涨2.79% ，相对上证指数收益为1.76% ；房地产指数PE（TTM）为8.78倍，沪深300指数PE（TTM）为16.31倍。港股房地产板块方面，我们重点跟踪的内房股（剔除物业板块）上周平均涨幅为4.91%，相对恒生指数（-5.43%）收益为10.34%，年初至今内房股平均涨幅为6.71%。上周物业板块平均涨幅为-2.06%，相对恒生指数收益为3.37%，年初至今物业板块平均涨幅为8.38% 。房地产行业周报证券研究报告0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.0房地产指数：PE沪深300：PE4.44%-7.65%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%行业涨跌幅 板块个股行情回顾资料来源：Wind，首创证券个股表现方面，A股板块中皇庭国际涨幅32.3%居首，嘉凯城和中房股份涨幅位居其后；鲁商发展跌幅12.4%位居首位，万通发展和万业企业跌幅位居其后。内房股板块中，上周珠光控股涨幅49.1%居首，新城发展、世茂集团、华润置地和宝龙地产涨幅位居其后；易居企业控股跌幅居首，上周下跌10.6%。物业板块中，蓝光嘉宝服务出售股权予碧桂园服务，上周上涨26.9%居首，新大正和卓越商企服务涨幅位居其后；永升生活服务为物业板块下跌最大个股，上周下跌18%，和泓服务、金融街物业、恒大物业及绿城服务跌幅位居其后。股票代码股票名称涨跌幅600223.SH鲁商发展-12.4%600246.SH万通发展-6.6%600641.SH万业企业-6.1%600773.SH西藏城投-5.6%600663.SH陆家嘴-2.7%股票代码股票名称涨跌幅2606.HK蓝光嘉宝服务26.9%002968.SZ新大正17.6%6989.HK卓越商企服务8.0%0873.HK世茂服务6.9%1778.HK彩生活5.0%股票代码股票名称涨跌幅1995.HK永升生活服务-18.0%6093.HK和泓服务-10.4%1502.HK金融街物业-10.3%6666.HK恒大物业-9.2%2869.HK绿城服务-8.6%股票代码股票名称涨跌幅1176.HK珠光控股49.1%1030.HK新城发展15.9%0813.HK世茂集团12.8%1109.HK华润置地12.0%1238.HK宝龙地产11.3%股票代码股票名称涨跌幅2048.HK易居企业控股-10.6%2329.HK国瑞置业-7.7%1383.HK太阳城集团-3.9%3333.HK中国恒大-3.8%0563.HK上实城市开发-2.5%A股个股表现（前5名/后5名）内房股（剔除物业板块）个股表现（前5名/后5名）物业板块个股表现（前5名/后5名）股票代码股票名称涨跌幅000056.SZ皇庭国际32.3%000918.SZ嘉凯城27.7%600890.SH中房股份20.1%002968.SZ新大正17.6%600515.SH*ST基础15.6%房地产行业周报证券研究报告 行业政策动态资料来源：政府网站，首创证券中央层面，国家统计局披露2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅有所扩大，其中4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.7个百分点。自然资源部关于2021年住宅用地供应分类调控相关工作，要求22个重点城市将施行住宅用地供应“两集中”新规，“两集中”即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且全年公告不能超过3次。从自然资源部相关司局获悉，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。日期政策概要政策内容2月23日国家统计局披露2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况1月份各线城市商品住宅销售价格环比涨幅有所扩大，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.7个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，涨幅比上月均扩大0.3个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。2月24日自然资源部2021年住宅用地供应分类调控相关工作要求22个重点城市将施行住宅用地供应“两集中”新规，其中22个重点城市包括北上广深4个一线城市和南京，苏州，杭州，厦门，重庆，成都，武汉，郑州，青岛，济南，合肥，长沙，沈阳，宁波，长春，天津，无锡等18个二线城市，两集中即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且全年公告不能超过3次。2月26日自然资源部回应相关城市实施集中供地措施针对近期网络媒体关注的相关城市实施集中供地措施，从自然资源部相关司局获悉，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。房地产行业周报证券研究报告 行业政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容2月22日深圳深圳部分银行表示将以住建局发布的二手房成交参考价作为按揭贷款的参考依据，对申请住房按揭贷款的个人，半年内再申请经营贷，银行将不予批准，6个月后根据实际情况授信。深圳工行同时表示对借款人资质、首期款来源、还款能力严格审核。2月22日北京北京市住房和城乡建设委公布了《关于修订<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）>的通知（2020年度）》，《意见稿》提及，中心城区新建项目执行差别化面积标准，十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米等。2月22日青岛青岛市住建局发布关于对《关于进一步优化人才住房建设和筹集工作的意见》公开征求意见的通知，各区（市）公开销售的人才住房，需提供不低于可售套数2.5%的房源作为市本级人才住房。产权型人才住房签订购房合同满5年可上市交易；不满10年的，需将购房时以限定价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限定价格差价的50%交纳土地收益；超过10年的，不需交纳土地收益。2月23日上海近期人民银行上海分行和上海银保监局下发了辖内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度的通知，对第三档、第五档银行相关监管指标分别上浮2个百分点和1.5个百分点。2月23日杭州人民银行杭州中心支行、浙江银保监局近日发布通知称，浙江辖内地方法人金融机构房地产贷款集中度管理要求确定如下：以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，第三档上限不变，第四档上限增加1个百分点，第五档上限增加2个百分点。2月24日辽宁辽宁近期下发了《银行业金融机构房地产贷款集中度管理具体要求》，对于三档至五档的银行，房地产贷款占比上限的规定没有变化，而对个人住房贷款占比上限则进行了上调。2月24日江西江西省印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的实施意见》，提出全面放开全省城镇落户条件，全面取消城市落户限制。江西省明确以具有合法稳定住所（含租赁）或合法稳定就业为户口迁移的基本条件，取消参加社保、居住年限、就业年限等限制。房地产行业周报证券研究报告地方政策方面，东莞调控政策收紧，主要涉及调整商品住房限购年限、加强房地产金融管理、加强新建商品住房价格指导与监管、强化房地联动调控机制等六个方面；深圳部分银行表示将以住建局发布的二手房成交参考价作为按揭贷款的参考依据，同时深圳住建部开展检查，检查内容包括各房地产经纪机构在门店、网站及相关网络平台发布的二手住房挂牌价格是否超出二手住房成交参考价格；青岛、济南、天津等地出台政策落实住宅用地“两集中”要求；上海、杭州、辽宁等地下发辖内银行业金融机构房地产贷款集中度具体要求；江西全面放开全省城镇落户条件；北京修订共有产权住房建设要求，2021年将完成不少于300公顷宅地供应，新开工300个旧改。 行业政策动态资料来源：政府网站，首创证券地方政策方面，东莞调控政策收紧，主要涉及调整商品住房限购年限、加强房地产金融管理、加强新建商品住房价格指导与监管、强化房地联动调控机制等六个方面；深圳部分银行表示将以住建局发布的二手房成交参考价作为按揭贷款的参考依据，同时深圳住建部开展检查，检查内容包括各房地产经纪机构在门店、网站及相关网络平台发布的二手住房挂牌价格是否超出二手住房成交参考价格；青岛、济南、天津等地出台政策落实住宅用地“两集中”要求；上海、杭州、辽宁等地下发辖内银行业金融机构房地产贷款集中度具体要求；江西全面放开全省城镇落户条件；北京修订共有产权住房建设要求，2021年将完成不少于300公顷宅地供应，新开工300个旧改。日期区域/城市政策内容2月24日青岛将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。2月25日济南对于住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告，并实施招拍挂活动新的政策要求。2月25日北京据北京住建委官网披露，截至目前，北京市场上可售住房约9.4万套，其中限竞房2.8万套、共有产权住房1.4万套，另有拿地未开工和开工未入市的在途商品住房约15万套（1600万平方米左右），可为满足住房刚需家庭提供有力保障。2021年将完成不少于300公顷宅地供应，新开工300个旧改。2月25日深圳深圳住建局近日发布