粤开晨报：地产股上涨逻辑，历年两会行情回测
请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 1 / 8 2021年02月26日 星期五 粤开晨报-20210226 ——地产股上涨逻辑，历年两会行情回测 www.ykzq.com 今 日 关 注 责任编辑：李兴 资格证书：S0300518100001 电话：010-66235713 邮箱：lixing@ykzq.com 两岸三地主要股指 指数 收盘 涨跌% 上证综指 3,585.05 0.59 沪深300 5,469.56 0.59 深证成指 14,828.8 -0.28 中小板指 9,968.26 -0.46 创业板指 2,977.18 -1.01 三板做市指 1,120.79 -0.86 恒生指数 30,074.17 1.19 台湾加权指 16,452.18 1.47 国际主要股指 指数 收盘 涨跌% 道琼斯工业 31,961.86 1.34 标普500 3,925.43 1.13 纳斯达克 13,597.97 0.98 富时100 6,658.97 0.49 德国DAX 13,976.0 0.8 日经225 30,168.27 1.67 主要商品期货 名称 收盘 涨跌% 纽约原油 63.45 3.68 COMEX黄金 1,807.2 1.4 BDI航运 1,366.0 0.29 主要外汇 外汇 收盘价 涨跌% 美元指数 90.04 -0.09 美元/人民币 6.45 -0.14 欧元/美元 1.21 -0.18 美元/日元 106.02 0.64 资料来源：聚源 【国内外财经新闻】 点评：历年两会期间A股行情回测与简析 【行业与公司要闻】 地产点评：青岛市发布住宅用地集中统一供应政策 半导体点评：MLCC两大指标厂商发出涨价通知 【重点报告推荐】 【粤开策略专题】土地供应及房贷调控影响几何——地产行业最新政策解读及投资建议（分析师：陈梦洁） 【粤开策略解盘】地产股为何上涨（分析师：李兴） 【两融数据与信息】 两融市场概况 风险提示：市场演化不及预期 粤开晨报 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 2 / 8 粤开晨报 【国内外财经新闻】 历年两会期间A股行情回测与简析 历年两会期间A股行情回测与简析 点评：通过统计过去20年全国两会期间上证指数涨跌幅，上涨概率为60%，上涨幅度中位数为0.46%。相较于两会之前和之后一个月，两会期间市场走势以窄幅震荡为主，主要有以下三个原因。 政策预期变化，一般两会之前政策预期较强，市场已经提前有所反应，进入两会正式召开期间，随着政府工作报告和其他重要文件即将公布，投资者观望情绪加强，这个从换手率方面也可以印证，历史上两会期间日均换手率一般低于两会之前和之后一个月。 年报披露渐近，2016-2019年两会期间披露上一年年报的上市公司分别有201、225、274、138家，投资者对年报业绩的关注也会使其投资风格产生变化，市场注意力开始转向业绩确定性更高的板块。 时间周期较短，以政协会议召开到人大会议闭幕为两会召开时间统计，一般持续时间为11-16天，除去特殊情况的2018和2020年，过去20年两会平均召开时间为12.7天，时间周期相对两会前后统计周期较短。 （高级策略分析师 李兴） 【行业与公司要闻】 青岛市发布住宅用地集中统一供应政策 2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》，文件中表示：“为落实2021年自然资源部住宅用地供应分类调控工作视频会议及相关文件要求，将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。” 点评：2020年8月提出的“三道红线”制度、去年年底的贷款收紧措施以及最新的住房用地供应政策，都反映出各级政府贯彻落实“房住不炒”，优化房地产企业杠杆率的意图。这一系列调控措施，分别从房企融资、土地供给和终端销售三个层面入手，以达到“稳地价，稳房价，稳预期”的目标。当前房地产行业仍处于低估值水平，建议关注销售业绩向好，杠杆率较为稳健的龙头地产企业，把握逢低布局机会。 （首席策略分析师 陈梦洁） MLCC两大指标厂商发出涨价通知 据 Digitimes，MLCC两大指标厂商韩国三星电机、日商 TDK 近期正式对一线组装厂客户发出通知，强调高容MLCC供应持续紧张，即将调涨MLCC报价。 点评：MLCC涨价主要由于需求端，春节后5G手机需求爆发，叠加宅经济推升PC与笔记本电脑出货高景气、 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 3 / 8 粤开晨报 车用相关市场回升，带动被动元件领域需求，建议关注行业龙头标的. （首席策略分析师 陈梦洁 研究助理 姜楠宇） 【重点报告推荐】 【粤开策略专题】土地供应及房贷调控影响几何——地产行业最新政策解读及投资建议 2020年房地产行业表现较为低迷。根据申万一级行业分类，房地产行业2020年下跌10.85%，成为去年跌幅最大的板块。回顾房地产行业的历史估值水平，2017年之后其估值由20以上持续下降至10左右，且始终低于A股整体水平，目前房地产行业正处于历史低估值区间。 在投资方面，近五年房地产行业开发投资累计值始终保持正增长，2020年随着全面复工复产，开发投资完成额快速回暖， 12月累计开发投资额已经达到14.14万亿元，同比增长7%。考虑到后疫情时代的经济复苏和“三道红线”、“房住不炒”等调控政策，我们预计2021年房地产行业开发投资完成额仍将保持增长，但增长速度将边际趋缓，增速可能在6%左右。 在资金规模稳步扩张的同时，开发资金结构也有所变化。2019年之后定金及预收款占比已经超过自筹资金，成为企业最主要的开发资金来源。目前房地产企业大多依靠定金及预收款回笼资金，政策调控下企业融资渠道有所收紧，企业资金来源面临结构性调整。 近两年住宅用地价格增长速度明显放缓，2020年每季度平均增速仅为3.3%。在房价方面，一二三线城市的商品住宅价格表现不一，整体增速均有所放缓。 2020年商品房销售市场率先回暖，累计销售面积增速持续收窄，全年销售面积累计增长2.6%。当前开定金、预付款成为房地产开发资金的最主要来源。销售市场的回暖有效缓解了地产企业所面临的资金困境，进而带动开工和竣工面积回升。 房地产贷款新规的出台，对于购房者而言，房贷利率下行空间减少，但2020年的首套和第二套房贷平均利率分别为5.23%和5.54%，均处于较低区间，因此在中短期内，贷款新规对房地产销售市场的影响程度较小，2 021年房地产销售面积有望继续保持增长态势，以满足购房者的刚性住房需求。 2月24日青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》，表示将“严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，全年将分3批次集中统一出让住宅用地。” 2020年8月提出的“三道红线”制度、近期的贷款收紧措施以及最新的住房用地供应政策，都反映出政府对“房住不炒”，优化房地产企业杠杆率的意图。我们认为相关政策仍将“稳”字当头，短期内并不会对房地产贷款规模造成巨大影响，长期有利于房地产企业降低企业杠杆率，优化经营模式，促使房地产行业长期向好发展。建议关注销售业绩向好，杠杆率较为稳健的龙头地产企业，如保利地产、万科A等，把握逢低布局机会。 风险提示：楼市复苏缓慢，房地产企业资金周转困难 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 4 / 8 粤开晨报 （首席策略分析师 陈梦洁） 【粤开策略解盘】地产股为何上涨 市场回顾：指数震荡分化，地产相关板块亮眼 周四三大股指震荡分化，收盘沪指涨幅0.59%，深证成指跌幅0.28%，创业板指跌幅1.01%。盘面上，地产领涨，地产相关的建筑、钢铁以及非银、军工、银行表现相对活跃，电气设备、食品饮料、计算机表现偏弱。概念方面，保险、基建、银行等表现活跃，医美、稀土、半导体、新能源等板块回调。两市成交9341亿，较前一交易日缩量1298亿。北向资金全天净流出7.34亿元，其中沪股通净流入8.41亿，深股通净流出15.73亿。全部A股中有1267家公司上涨，2768家公司下跌，挣钱效应一般。 热点跟踪：地产股今日为何飙涨 今日A股、港股地产股飙涨。一是受到青岛严格实行住宅用地集中发布出让公告、集中组织出让活动的影响。如果多地实行住宅供应集中出让的新规，房企需同时缴纳大额土地出让保证金，对于房企的资金管理能力要求提升，现金流管理能力、盈利能力较强的房企优势凸显。二是近期市场情绪扰动较大，港股提案提升印花税、高估值板块风格切换等因素，使得低估值板块或受益于资金流入。地产股去年受到“三条红线”等调控加强的影响，融资和现金流运转承压，估值处于低位。三是春节后成交土地溢价率下行，商品房成交面积恢复，对地产业绩形成利好。截至2月21日，100大中城市土地成交溢价率为0.25%，较上周下行16.25个百分点；30大中城市商品房成交面积当周值为122.57万平方米，较上周上行47.34%。 今日地产大涨体现近期资金跷跷板效应强化，“畏高”情绪蔓延，资金从高估值板块流向低估值板块寻求防御，风格切换较快。2月份，白酒、食品、医药等抱团板块涨势过猛，基本面支撑下，资金流向顺周期板块。顺周期板块短期拉升过快，周二资金部分回流至抱团股和部分低估板块，但周三在港股市场波动的影响下，投资者情绪波动较大，使得抱团股继续下跌。今日A股市场资金继续流向地产、银行保险等低估板块。展望后市，地产销售业绩支撑、低估值防御空间对地产形成利好。另外，白酒板块属于前期机构抱团的重仓板块，近期回调系市场情绪波动较大、资金“畏高”等因素所致。短期来看，资金寻找低估值、顺周期防御的趋势仍会延续。中长期来看，高位抱团股多为蓝筹白马，业绩稳定性强，在消化估值压力后，仍可逢低布局。 热点跟踪：1月份结构性存款上涨，大银行、单位增长较多 1月份结构性存款出现上涨，首先是受到季节性因素影响，年初一般是银行开门红阶段，观察2018-2020年初的数据，可以看到结构性存款基本是前一年的12月份下跌，开年1月份大幅上涨，今年银行同样加大了开门红力度。其次，2020年全年结构性存款压降5.7万亿，结构性存款余额6.44万亿元，基本完成监管要求的“结构性存款压降至年初三分之二规模”的要求，结构性存款的压力有所缓解。另外，通过观察，今年1月份结构性存款反弹力度仍是低于往年。第三，今年开年以来资本市场行情波动较大，比起理财产品，部分客户经理可能会优先推荐风险相对较小的结构性存款。大行增长较多的情况或源于大行的开门红力度大、监管规范中小银行异地存款等因素，单位增长较多或与居民存款搬家至资本市场有关。根据20年四季度货币政策报告，央行将继续加强对于结构性存款、异地存款的规范，未来结构性存款压力仍存。后续可继续关注一季度整体情况，续作分析。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 5 / 8 粤开晨报 大势研判：短期市场扰动可关注低估板块，关注后续两会相关投资机会 展望后续A股市场，基本面由经济复苏支撑，前期的中美关系、疫情演化、货币政策分歧等不确定性近期逐步缓解，大量新募投公募资金的入场以及资本市场的对外开放将助力A股稳健发展。指数方面，短期沪指回补下方缺口后有望在3400点区域寻求支持，该平台也是去年7月至今长期成交密集区，届时股指有望止跌回升。后续三月份将有重要会议召开，政策利好预期将对市场构成正面催化，市场做多氛围将再度凝聚。 配置板块方面，短期继续关注部分低估板块。中长期来看，一方面，顺周期仍是主线之一，可关注受益于国内经济韧性、全球经济复苏带来的需求支撑，涨价、库存、产能共振，存在估值提升空间的顺周期板块。另一方面，两会即将召开，十四五规划建议聚焦的战略新兴产业、新能源、绿色金融、大消费等板块投资机会可逢低布局。 风险提示：股市有风险，投资
