证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 房地产月报 推荐（维持） 投资高位运行，开工、销售强劲回升，资金明显改善、风险不大，坚定看多龙头 投资方面，1-5月房地产商品房/住宅投资分别同比+10.2% /+14.2%，较前值分别-0.1pct、持平，同期商品房/住宅新开工分别同比+10.8% /+13.2%，较前值分别+3.4pct、+3.8pct，同期商品房/住宅施工分别同比+2.0% /+2.5%，较前值分别+0.4 pct、+0.5pc t，同期商品房土地购置面积同比+2.1%，较前值+4.2pct。开发投资继续高位运行，一方面，土地购置费贡献度仍然较大，但预计后续贡献度将边际减弱，另一方面，集中度提升和快周转策略推动资金偏紧下头部房企将优先选择加快开工、加快回笼资金，从而推动施工投资贡献度逐步提升，我们维持18年开发投资6.0%判断；销售方面，1-5月商品房/住宅销售面积分别同比+2.9%/+2.3%，较前值分别+1.6pct、+1.9pc t。从城市能级来看，主流49城商品房销售面积同比-16.7%，剩余604城同比+9.7%，表明三四线依然好于一二线，而从区域来看，东部同比-6.7%、中部同比+13.3%、西部同比+9.9%、东北部同比+3.3%，表明中西部依然好于中东部。5月龙头销售额同比+59.4%，依旧大幅领先于行业增速，表明集中度继续提升。考虑到预售证监管趋松推动后续供给增加、以及调控政策边际性影响减弱和人才新政加速扩围将推动后续需求稳定，综合影响之下推动全年成交不弱，我们维持18年销量0%判断。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，重申看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“推荐”评级，维持推荐龙头&蓝筹：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。 支撑评级要点  投资高位运行，开工和拿地强劲回升，施工改善，维持18年投资6%判断 1-5月房地产开发投资额同比+10.2%，下降0.1pct，其中，5月单月同比+9.8%，下降0.4pct，其中，住宅单月+14.1%，而商办单月+0.4%；商品房新开工面积同比+10.8%，上升3.4pct，其中，5月单月同比+20.5%，上升17.6pct；商品房竣工同比-10.1%，上升0.6pct,其中，5月单月同比-7%，增长6.6pct；商品房施工面积同比+2%，上升0.4pct；土地购置面积同比+2.1%，上升4.2pct，其中，5月单月同比+13.5%，上升21.3pct。5月投资继续高位运行，一方面，目前土地购置费对开发投资贡献仍然较大、但预计后续将边际减弱，另一方面，集中度提升和快周转策略推动资金偏紧下头部房企将优先选择加快开工回笼资金、而非以往周期中的放缓开工，从而推动施工逐步回升。综合考虑土地购置费的边际走弱和开工施工的走强，我们维持18年开发投资6.0%判断。  销售如期大增，源于预售证趋松及人才新政推动，维持18年销量0%判断 1-5月的商品房销售面积同比+2.9%，上升1.6pct；其中住宅同比+2.3%，上升1.9pct。其中，从城市能级来看，主流49城商品房销售面积同比-16.7%，剩余604城同比+9.7%；从成交区域来看，东部同比-6.7%、中部同比+13.3%、西部同比+9.9%、东北部同比+3.3%；商品房销售金额同比+11.8%，上升2.8pct，其中住宅同比+12.8%，上升3.3pct，而1-5月主流50家房企销售金额同比+59.4%，显示出龙头销售表现好于市场，集中度进一步提升。5月销售表现十分强劲主要源于预售证放宽下推盘增加、政策边际性影响减弱以及人才新政的加速扩围。考虑到上述影响将在下半年延续，以及在6月单月基数短暂冲高后快速回落，预计18年下半年销售同比仍将有较好表现。我们依然维持18年一二线销量略改善、三四线销量略差的结构判断，维持18年销量0%判断。  资金压力有所缓解，自筹、按揭、预收款表现较强，国内贷款依旧较弱 1-5月，资金来源同比+5.1%，上升3.1pct，其中，单月同比17.4%，上升18.5pct。5月单月国内贷款同比-9.2%，上升1.5pct；自筹资金同比+20.8%，上升17.1pct，定金及预收款同比+28.2%，上升27.6pct；个人按揭贷款同比+8.5%，上升14.9pct。在各项资金占比上，国内贷款占比+16.5%，下降1.5pct；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比52.1%，上升1.0pct，目前资金来源主要仍由销售回款构成。5月行业资金来源压力有所缓解，主要源于5月销售改善带动定金及预收款、按揭贷款同比高增，另外降准及房企发债推动了自筹资金改善。但在去杠杆背景下，国内贷款（开发贷等）表现较弱，但两会期间中财办主任杨伟民表示支持房地产正常开发融资需求以及前期银保监会主席郭树清对于居民杠杆率提法的有所缓和，都表明了后续资金趋紧更可能是有保有压的方式，龙头房企的融资集中度仍将进一步提升。  风险提示：房地产市场超预期下行风险 证券分析师：袁豪 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 130 3.69 总市值(亿元) 23,255.86 3.89 流通市值(亿元) 17,949.48 4.23 % 1M 6M 12M 绝对表现 -5.7 -7.4 -4.53 相对表现 -3.13 -0.57 -9.86 《房地产行业5月土地月报：供给不差，成交强劲，三四线占比继续提升》 2018-06-10 《【华创地产】房地产周报：人才新政继续扩围，市场监管、限售等弱调控政策再加码》 2018-06-10 《房地产行业非标融资研究专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》 2018-06-11 -9%2%14%25%17/0617/0817/1017/1218/0218/042017-06-15～2018-06-14 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年06月15日 房地产月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、房地产开发数据分析：投资高位运行，开工、拿地、销售强劲回升，资金来源明显改善 .................................4 （一）投资端：投资高位运行，拿地、开工强劲回升，施工小幅改善，维持18年投资6%判断.......................4 （二）销售端：销售如期大幅改善，源于预售证趋松及人才新政的公共推动，维持18年销量0%判断 ............7 （三）资金端：资金压力有所缓解，自筹资金、个人按揭、定金预收款均表现较强，国内贷款依旧较弱 ....... 11 二、房地产政策分析：人才新政持续扩围，市场监管力度加强 ............................................................................ 12 三、风险提示 ...................................................................................................................................................... 22 房地产月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 .................................................................................................5 图表2、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 .................................................................................................5 图表3、商品房开发投资主要由土地购置费贡献.....................................................................................................5 图表4、施工相关投资由土地推动型转变为资金约束型 ..........................................................................................5 图表5、分区域商品房开发投资累计同比 ...............................................................................................................6 图表6、分区域商品房开发投资单月同比 ...............................................................................................................6 图表7、住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位 ..........................................................................................6 图表8、目前商办开发投资占比商品房开发投资为31% ..........................................................................................6 图表9、商品房新开工和施工面积同比...................................................................................................................6 图表10、土地购置面积及土地成交价款累计同比 ...................................................................................................6 图表11、全国住宅已开工未售库存去化月数 ..........................................................................................................7 图表12、133家上市房企未售存货占总资产比值 ....................................................................................................7 图表13、百城住宅类土地成交总价领先于土地购置费15个月时间.........................................................................7 图表14、全国一二线、三四线商品房销