地产行业月报：热点城市调控升级，低基数下销售高增

地产行业月报热点城市调控升级，低基数下销售高增平安证券研究所地产团队2021年2月24日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款 2核心摘要本月观点：上年低基数下1月楼市成交高增，个别热点城市调控进一步加码；年初房企融资规模上升亦带动土拍市场小幅回暖。短期来看，低基数下成交同比有望延续较高增长，但受“就地过年”政策影响，一二线表现或好于三四线，中期需关注按揭端收紧对成交的影响。板块投资方面，目前板块估值已低至近五年3.7%分位，主流房企股息率大多超过4%，同时中长期地市趋稳背景下房企整体盈利能力有望企稳，看好主流房企估值修复的机会，建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等；3）受益竣工回升周期及政策推动的物管龙头金科服务、保利物业等。政策：延续偏紧基调，加强金融监管。1月涉房类政策共33项，环比降10.8%，其中偏紧类21项，偏松类7项。中央层面继续落实房地产金融审慎管理制度，物业板块获十部委支持。地方层面，北上广深杭等热点城市楼市调控加码政策频繁出台，重点监管哄抬房价、违规资金进入楼市、购房人资格审查等领域。资金：债券融资规模大幅提升，融资利率下行。1月房企境内债、境外债分别发行544亿元、121亿美元，环比分别升172%、380.7%，平均年收益率分别为4.71%、7.18%，环比降0.54pct、1pct。全球流动性及年初机构额度宽松，房企密集“借新还旧”置换高息融资。“三条红线”融资新规后，央行加强房地产贷款集中度管理，高频监测下预计2021年融资环境维持紧平衡。楼市：取证推盘节奏放缓，低基数下成交增速保持高位。1月50城新房、20城二手房月日均成交同比增78.1%、45.3% ，较2020年12月升60.6个、39.9个百分点。考虑2020H1低基数，短期成交同比仍有望维持高位。1月重点城市周均推盘0.95万套，环比降38.5%，房企年底销售冲刺完成后，推盘节奏短暂放缓。随着三四月传统销售旺季到来，后续房企推盘节奏或有望加快。地市：成交量跌价增，成交溢价率回升。1月百城土地供应建面0.56亿平米，环比降57.1%，成交建面0.74亿平米，环比降65.6%，土地成交均价2949元/平米，环比升3.6%，成交溢价率13.74%，环比升3.3个百分点。考虑房企年初拿地便于年内入市、1月境内外债券密集发行缓解资金压力，短期土拍积极性仍有小幅回升可能。后续销售去化承压、房企融资高频监测，地市预计整体趋稳。房企：低基数下销售高增，拿地力度收缩。1月百强房企销售额同比增70.9%，较2020年12月升41.7个百分点。1月50强房企整体拿地销售金额比20.5%，较2020年12月降8.6pct。橙档房企拿地相对积极，红橙黄绿档拿地销售金额比分别为9.7%、32.6%、20.7%、23%，较2020年12月分别降11.8、升14.5、降10.6、32.5个百分点。板块表现：1月申万地产板块下跌6.8%，跑输沪深300。截至2020年2月23日，地产板块PE（TTM）8.41倍，处近五年3.7%分位。风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。 政策：延续偏紧基调，加强金融监管3资料来源：各政府网站，平安证券研究所据不完全统计，1月涉房类政策（含中央及地方）共33项，环比降10.8%；其中偏紧类21项，占比64%，偏松类7项，占比21%。年末热点城市楼市“翘尾”，触发调控升级，涉房类政策仍以偏紧为主。中央层面继续落实房地产金融审慎管理制度，物业板块获十部委支持。2020年末央行提出建立房地产贷款集中度管理制度。1月国务院、央行、银保监在多场会议中表示，将严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定，并动态跟踪各地房价情况，因城施策。住建部等10部委发文规范物管行业，将建立行业信用管理制度及物业费动态调整机制，同时鼓励物企向养老、家政、房屋经纪等增值服务领域延伸。1月以来中央层面主要政策、会议时间文件/会议名称主要内容2021年1月5日《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》推动物业服务向高品质和多样化升级，促进线上线下融合发展，完善物业费价格形成及动态调整机制，建立物企信用管理制度2021年1月6日2021年中国人民银行工作会议落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度,完善金融支持住房租赁政策体系2021年1月15日2020年金融统计数据新闻发布会坚持“房住不炒”定位；实施好房地产金融审慎管理制度；完善住房租赁金融政策，租购并举2021年1月22日银行业保险业2020年改革发展情况发布会银行房地产风险暴露金额超过一定净资本比例时，将采取有关措施。同时密切关注观察各地区房价变化的情况，因城施策，动态调整相应措施。2021年1月27日2021年中国银保监会工作会议保持宏观杠杆率基本稳定。严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定。1月涉房类政策仍以偏紧为主645118102313171018192154823261411685541570102030405060701月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月项中性偏松偏紧 4资料来源：各政府网站，平安证券研究所近期地方政策调控情况政策：热点城市调控升级时间城市主要内容2021年1月6日广州严厉打击哄抬房价和虚假房源等违法违规行为2021年1月8日北京持续加强对房地产市场监管，对无证售房等问题，保持高压执法态势2021年1月11日上海继续实施对部分个人住房征收房产税试点2021年1月19日广州各房地产中介机构不得配合或协助业主以明显高于市场价方式挂牌，不得配合或协助业主以非正常方式频繁调整已挂牌的房产出售价格。2021年1月21日上海夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；增值税征免年限从2年提高至5年2021年1月22日合肥对参与哄抬房价的房地产经纪机构，取消网签权限；对涉嫌煽动集体涨价的业主，约谈当事人，暂停其办理二手房网签手续2021年1月23日深圳加强购房意向登记管理；严格审查购房人资格；严格履行告知义务；严厉打击违规行为2021年1月25日上海法拍房纳入限购范围2021年1月27日杭州落户未满5年限购1套；将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与满3年方可购房；新建商品住房项目摇号中签率≥10%，自取证起5年内不得转让；以优先购买方式取得的热点商品住房，自取证起5年内不得转让；增值税征免年限由2年调整为5年2021年1月27日上海建立房地产市场管理与执法联动机制，加强监管2021年1月27日成都严厉打击哄抬房价等房地产市场交易违规行为2021年1月28日北京严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市2021年1月29日上海严格审核首付款资金来源和偿债能力；严格加强借款人资格审查和信用管理；严格个人住房贷款发放管理2021年2月2日广州中介机构及从业人员要严肃对待个别楼盘业主哄抬房价情况，不参与不炒作，共同维护广州中介市场的平稳健康发展2021年2月3日杭州严格审查购房家庭冻资行为，不规范者，将取消其摇号资格2021年2月8日深圳发布住宅小区二手住房成交参考价格，作为银行发放贷款的重要参考2021年2月10日北京银行加强个人经营性贷款业务管理，围堵违规挪至房地产市场行为2021年1月以来北上广深杭等热点城市楼市调控加码政策频繁出台，旨在抑制哄抬房价、违规资金进入楼市等行为。此外个别城市加强购房人资格管理，如上海、杭州、深圳；深圳出台二手房指导价格，并将其作为银行发放房贷的重要参考。岁末年初核心城市楼市热度有所抬头，一线城市楼市量价升温明显，部分区域涨幅较大。往后看，中央高频监测与地方快速响应、以及房地产贷款集中度管理的逐步推进，将稳定市场预期，热点城市楼市波动或收窄。 资金：信贷投放边际收敛，行业融资紧平衡5资料来源：Wind，平安证券研究所1月M2同比增速环比下降LPR报价连续11个月持稳1月社融存量增速环比下降1月M2同比增9.4%，增速较2020年12月下降0.7个百分点；社融存量同比增长13%，增速较2020年12月下降0.3个百分点。2021年2月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价3.85%、4.65%，连续11个月不变。平安宏观组判断，由于国内经济数据相对真空、全国两会即将召开，2021年一季度货币政策或将平稳。房地产行业层面，继“三条红线”融资新规后，2020年末央行再度发文加强房地产贷款集中度管理，高频监测下预计2021年融资环境维持紧平衡状态。67891011122018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-01%M2:同比M2:同比8%9%10%11%12%13%14%2002102202302402502602702802903002018-112019-032019-072019-112020-032020-072020-11万亿元社会融资规模存量同比3.853.853.853.853.853.853.853.853.853.853.854.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 3.03.23.43.63.84.04.24.44.64.82020-042020-062020-082020-102020-122021-02%贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年 资金：债券融资利率下行，房贷利率环比上浮6资料来源：Wind，用益信托网，平安证券研究所1月房企境内债、境外债平均发行利率、集合信托平均年收益率分别为4.71%、7.18%、7.32%，环比降0.54pct、1pct和持平。2021年2月首套及二套房贷利率分别为5.22%、5.53%，环比升0.04pct、0.03pct。受热点城市房贷收紧等影响，房贷利率出现回弹趋势。考虑5年期及以上LPR报价连续未调整，后续房贷利率走势预计整体稳定，个别热点城市仍有房贷利率上行压力。首套及二套房贷平均利率走势房企境内债、境外债与信托发行成本4.95.05.15.25.35.45.55.65.75.85.92019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-02%首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率6.606.807.007.207.407.607.808.008.208.4045678910112019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-12%%境内债平均发行利率境外债平均发行利率集合信托平均年收益率（右轴） 资金：债券发行总额大幅提升，偿债压力下融资态度积极7资料来源：Wind，用益信托网，平安证券研究所房地产债券及信托发行规模走势（月）1月房企境内债、境外债、集合信托分别发行544亿元、121亿美元、621亿元，环比分别升172%、380.7%，降23.5%。考虑2021年到期规模较高（境内债4142亿元、境外债544亿美元、集合信托7540亿元），预计房企融资态度仍将保持积极。全球流动性及年初机构额度宽松，叠加融资成本下行，有助于房企“借新还旧”置换高息融资。房地产债券及信托到期情况02040608010012014016018020002004006008001000120014002019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-12境内债发行金额（亿元）集合信托发行金额（亿元）海外债发行金额（亿美元，右轴）010203040506070809010001002003004005006007008009001,0002021-12021-32021-52021-72021-92