行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021年02月07日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 分析师 SAC执业证书编号：S1110520070001 zhangchune@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:1月单月同比增长明显，龙头房企分化显著—1月百强房企销售点评》 2021-02-01 2 《房地产-行业研究周报:25城新房在线均价环比上涨，楼市各地政策趋严——房 地 产 销 售 周 报0131》 2021-01-31 3 《房地产-行业研究周报:地产政策因地制宜，土地市场供应成交放缓——房地产土地周报0124》 2021-01-31 行业走势图 1月多地二手房新增挂牌量增价涨，一线城市住房信贷管理趋严 ——房地产销售周报0207 行业追踪（2021.1.25-2021.1.31） 一手房：环比上升4.59%，累计同比上升64.06% 本周跟踪36大城市一手房合计成交4.23万套，环比上升4.59%，累计同比上升64.06%，较前一周增加39.42个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别5.66%、-2.94%、16.62%；累计同比增速分别为125.62%、39.57%、72.08%，较上周分别增加69.96、29.53、38.64个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-65.15%、58.96%、36.83%、-13.52%；累计同比分别为42.61%、96.27%、263.47%、168.88%，较上周分别变动56.4、66.47、111.12、55.37个百分点。 二手房：环比下降8.49%，累计同比上升57.09% 本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.48万套，环比下降8.49%，累计同比上升57.09%，较上周增加43.52个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-11.95%、-7.96%、23.22%；累计同比增速分别为48.63%、61.99%、82.03%，较上周分别变动了47.37、39.51、49.33个百分点。 库存：去化周期23.8周，环比下降26.25% 截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计51.55万套，去化周期23.8周，环比下降26.25%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-58.48%、1.15%、0.76%。 投资建议： 本周跟踪36大城市一手房合计成交4.23万套，环比上升4.59%，累计同比上升64.06%，较前一周增加39.42个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.48万套，环比下降8.49%，累计同比上升57.09%，较上周增加43.52个百分点。截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计51.55万套，去化周期23.8周，环比下降26.25%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-58.48%、1.15%、0.76%。 1月多地二手房新增挂牌量增价涨。2021年1月重点18城链家二手房新增挂牌房源量较2020年12月增长8.8%，结束自2020年8月以来的持续环比下降走势，1月新增挂牌量超过2020年同期的2倍。贝壳数据显示，2021年1月，在市场成交量增价涨的推动下，上海二手房业主挂牌积极性提高，新增挂牌量环比增长超3成。重庆、杭州、北京等城市新增挂牌量也明显增长。廊坊、大连、天津、青岛等北方城市二手房业主活跃度持续较低，新增挂牌量持续环比下降。业主端对于房源报价的预期更强，1月重点18城市中，除南京新增挂牌均价环比微幅下降0.4%外，其余城市均环比上涨。 北京、上海、深圳接连出台房贷政策：严查个人信贷资金。近日，多地出台措施，加强个人住房信贷管理。在北京，北京银保监局近日表示，将严查个人信贷资金违规流入房地产市场，积极配合维护北京地区房地产市场平稳健康发展。上海银保监局近日也发布有关进一步加强个人住房信贷管理工作的通知，要求严格执行房地产贷款业务各项规制，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。深圳市住房和建设局近日再发通知，要求严格审查购房人资格，核查收入证明、购房款来源、近一年及以上的银行流水单，劝退偿债收入比例不符合要求的购房人。购房者违规获取购房资格，将被停止使用深圳市“购房意向登记系统”以及合同网签系统三年。 楼市因城施策。上海整顿租房市场：从源头上杜绝住房租赁机构滥用“租金贷”。为严控租金贷业务、坚决遏制“高进低出”“长收短付”行为，2月4日，上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》规范租赁市场秩序。此次印发的《意见》对住房租赁服务收费、租金支付周期以及住房租赁经营机构等提出了明确要求，并要求住房租赁经营机构应在上海市注册的商业银行，开立全市唯一的资金监管账户，由监管银行对企业租金押金的收付实施监管。同时《意见》要求建立住房租赁企业资金风险预警机制，强化风险提示，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。 “因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科、保利、 金地、融创、龙湖、招商；2）优质成长：金科、中南、阳光、新城、华润、 旭辉、龙光；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、 永升生活、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。 风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹 -9%-1%7%15%23%31%39%2020-022020-062020-10房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 行业追踪（2021.01.25-2021.01.31） ..................................................................................... 3 1.1. 36城一手房成交回顾 ..................................................................................................................... 3 1.2. 11城二手房成交回顾 ..................................................................................................................... 6 1.3. 14城住宅可售套数回顾 ................................................................................................................ 7 2. 重点公司跟踪（公司公告） ....................................................................................................... 9 3. 行业新闻 ....................................................................................................................................... 14 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 行业追踪（2021.01.25-2021.01.31） 1.1. 36城一手房成交回顾 本周跟踪36大城市一手房合计成交4.23万套，环比上升4.59%，累计同比上升64.06%，较前一周增加39.42个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别5.66%、-2.94%、16.62%；累计同比增速分别为125.62%、39.57%、72.08%，较上周分别增加69.96、29.53、38.64个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-65.15%、58.96%、36.83%、-13.52%；累计同比分别为42.61%、96.27%、263.47%、168.88%，较上周分别变动56.4、66.47、111.12、55.37个百分点。 图1：本周一线、二线、三线城市一手房环比增速分别5.66%、-2.94%、16.62% 图2：本周一线、二线、三线城市一手房累计同比增速分别125.62%、39.57%、72.08% 资料来源：wind、天风证券研究所 资料来源：wind、天风证券研究所 图3：16个主要城市一手房本周成交套数环比： 资料来源：Wind、天风证券研究所 表1： 36城一手房成交明细 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 2021/01/25-2021/01/31 环比增速 同比增速 前一周环比增速 相对2016年周均销售 2021/01/01-2021/01/31 累计同比 合计 套数 42,346 4.6% - -8.7% -8.7% 184,180 64.1% 面积 4,770,121 8.3% - -9.6% -4.5% 20,407,685 62.6% 一线城市 套数 12,547 5.7% - 15.9% 41.5% 46,798 125.6% 面积 1,368,435 14.4% - 15.5% 41.9% 4,856,331 134.2% 二线城市 套数 17,716 -2.9% - -17.7% -30.1% 86,334 39.6% 面积 2,101,291 -0.2% - -17.2% -24.5% 10,116,910 36.1% 三线城市 套数 12,083 16.6% - -13.3% -0.6% 51,048 72.1% 面积 1,300,395 17.9% - -14.6% 4.2% 5,434,444 78.6% 四线城市 套数 4,050 10.7% - 23.4% -2.5% 15,159 73.6% 面积 462,309 12.4% - 14.2% 1.6% 1,761,623 82.7% 北京 套数 1,090 -65.2% - 41.0% -31.1% 7,908 42.6% 面积 125,673 -60.2% - 37.4% -31.4% 834,597 52.9% 上海 套数 5,101