房地产销售周报：一线城市二手房成交量下降，10月房贷利率首次整体下降

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021年11月07日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业专题研究:天风问答系列：新时期，新试点，新使命——房地产税试点专题研究》 2021-11-06 2 《房地产-行业点评:10月单月量减价升，多数房企同比下降—10月百强房企销售点评》 2021-11-02 3 《房地产-行业研究周报:房地产税改革试点工作启动，前三季度房贷增速持续放缓 ——房地产销售周报1031》 2021-10-31 行业走势图 一线城市二手房成交量下降，10月房贷利率首次整体下降 ——房地产销售周报1107 行业追踪（2021.10.25-2021.10.31） 一手房：环比上升3.13%，同比下降31.58%，累计同比上升5.96% 本周跟踪36大城市一手房合计成交3.03万套，环比上升3.13%，同比下降31.58%，累计同比上升5.96%，较前一周减少1.6个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-2.98%、12.96%、-6%；同比增速分别为-44.99%、-15.45%、-39.73%；累计同比增速分别为17.89%、10.49%、-10.17%，较上周分别增加-3.15、-1.25、-1.25个百分点。一线城市中，北京、上海、深圳环比增速分别为-30.49%、10.22%、-20.41%；累计同比分别为37.46%、27.49%、13.15%，较上周分别变动-2.94、-0.36、-3.59个百分点。 二手房：环比下降18.75%，同比下降55.34%，累计同比下降3.4% 本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.6万套，环比下降18.75%，同比下降55.34%，累计同比下降3.4%，较上周减少0.51个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-37.97%、-1.94%、14%；同比增速分别为-57.46%、-52.17%、-66.7%；累计同比增速分别为-2.91%、-4.02%、-1.87%，较上周分别变动了0.76、-1.47、-1.82个百分点。 库存：去化周期36.6周，环比下降11.01% 截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计68.47万套，去化周期36.6周，环比下降11.01%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-43.25%、0.74%、0.18%。 投资建议： 本周跟踪36大城市一手房合计成交3.03万套，环比上升3.13%，同比下降31.58%，累计同比上升5.96%，较前一周减少1.6个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.6万套，环比下降18.75%，同比下降55.34%，累计同比下降3.4%，较上周减少0.51个百分点。截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计68.47万套，去化周期36.6周，环比下降11.01%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-43.25%、0.74%、0.18%。 10月房贷利率首次整体下降。贝壳研究院报告发布的最新报告显示，10月90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。业内人士认为，这是今年以来房贷利率首次出现整体下降，预计未来在贷款首付比例和利率方面将对首套房购房者予以支持。克而瑞研究中心也认为，房贷利率最紧的时候应该已经过去，未来房贷利率会趋于平稳，即放款的速度会加快、利率上升的势头暂告一段落，对于购房群体是一个好信号。 一线城市二手房成交量下降，深圳创近10年新低 根据多家机构公布的数据，一线城市10月份的二手房网签量出现集体下降：2021年10月，北京二手房住宅网签9340套，同比下调53.4%，环比下调25.7%，这也是北京二手房市场连续7个月成交下调，更是年内首次跌破万套；今年10月，广州二手住宅网签为5253宗，环比下降15.25%，同比下降50.91%；最值得注意的是，深圳二手房成交量已降至近10年新低。10月份，深圳全市二手住宅过户套数为1605套，环比下滑9.1%，过户套数为2012年3月以来的最低值。上海的二手房网签数据虽暂未公布但业内预测也难言好转。对于市场快速转冷，中指研究院指出，除了下半年来信贷环境收紧，前期中央、地方密集调控政策的出台也对市场预期造成影响，使得10月房地产市场整体延续降温态势。“虽然9月底以来央行多次向市场传递积极信号，但在下行预期已经形成时短期内市场表现还未回稳。” 楼市因城施策。北京加强商品房预售资金监管。11月4日，北京市住房和城乡建设委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》，明确了商业银行的监管责任，将以两年为周期组织考核评价，淘汰未履行预售资金监管职责，以及无法承担预售资金监管工作的银行；同时购房人可凭网签编号和密码，通过政府网站查询账户的出入账信息和余额；新增政府接管账户和资金实施封闭管理的制度等等。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。 房地产税改革试点工作正式启动，短期可能对市场预期形成较大冲击，长期量价仍由住房供求基本面决定。随着百强销售下行，多地出现土地流拍，行业风险事件频出，地方政府在限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等多方面都有边际放松的空间，我们维持8月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因，持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业等；4)低估价值：城投控股、南山控股等。 风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹 -26%-21%-16%-11%-6%-1%4%2020-112021-032021-07房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 行业追踪（2021.10.25-2021.10.31） ..................................................................................... 3 1.1. 36城一手房成交回顾 ..................................................................................................................... 3 1.2. 11城二手房成交回顾 ..................................................................................................................... 5 1.3. 14城住宅可售套数回顾 ................................................................................................................ 7 2. 重点公司跟踪（公司公告） ....................................................................................................... 9 3. 行业新闻 ....................................................................................................................................... 12 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 行业追踪（2021.10.25-2021.10.31） 1.1. 36城一手房成交回顾 本周跟踪36大城市一手房合计成交3.03万套，环比上升3.13%，同比下降31.58%，累计同比上升5.96%，较前一周减少1.6个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-2.98%、12.96%、-6%；同比增速分别为-44.99%、-15.45%、-39.73%；累计同比增速分别为17.89%、10.49%、-10.17%，较上周分别增加-3.15、-1.25、-1.25个百分点。一线城市中，北京、上海、深圳环比增速分别为-30.49%、10.22%、-20.41%；累计同比分别为37.46%、27.49%、13.15%，较上周分别变动-2.94、-0.36、-3.59个百分点。 图1：本周一线、二线、三线城市一手房环比增速分别-2.98%、12.96%、-6%； 图2：本周一线、二线、三线城市一手房累计同比增速分别17.89%、10.49%、-10.17%； 资料来源：wind、天风证券研究所 资料来源：wind、天风证券研究所 图3：16个主要城市一手房本周成交套数环比： 资料来源：Wind、天风证券研究所 表1： 36城一手房成交明细 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 2021/10/25-2021/10/31 环比增速 同比增速 前一周环比增速 相对2016年周均销售 2021/01/01-2021/10/31 累计同比 合计 套数 30,270 3.1% -31.6% 2.5% -34.7% 1,609,956 6.0% 面积 3,394,195 9.5% -29.7% 3.0% -32.1% 179,061,856 5.5% 一线城市 套数 6,568 -3.0% -45.0% 20.0% -25.9% 342,319 17.9% 面积 699,639 3.9% -43.9% 15.0% -27.5% 35,602,357 17.8% 二线城市 套数 14,752 13.0% -15.5% -12.0% -41.8% 875,125 10.5% 面积 1,753,290 16.5% -13.1% -12.0% -37.0% 102,129,746 9.5% 三线城市 套数 8,950 -6.0% -39.7% 16.7% -26.4% 392,512 -10.2% 面积 941,267 2.2% -39.8% 29.3% -24.6% 41,329,753 -10.5% 四线城市 套数 - - -100.0% - -100.0% 107,746 -8.7% 面积 - - -100.0% - -100.0% 12,191,090 -11.8% 北京 套数 1,247 -30.5% -17.1% 24.7% -21.2% 73,857 37.5% 面积