港股房地产行业香港房地产2021年展望：春天不远了

2021年经济活动将有所改善，但复苏之路可能会面临一些短期挑战我们预计投资级别的总发行额为6-115亿美元，高收益债券的总发行额为12亿美元将中证地产和英皇国际评级下调至中性；购买CSIPRO’21＆Perp-22c，EMPINT’22，FAEACO Perp-24c，NWDEVL Perp-23c FFL；在NWDEVL Perp-24c FFL上近距离购买压力测试。2020年是香港房地产开发商的又一压力测试。我们认为，经济活动放缓，地缘政治紧张局势挥之不去和COVID-19都对房地产市场构成沉重压力，但对开发商的信贷和流动性影响不大。在上个月的更新（香港房地产永续债券）（11月9日）中，我们得出结论，香港房地产开发商受到不同程度的打击，具体取决于他们对不同子行业的相对敞口。更具体地说，在香港，发展物业的表现远好于投资物业，而写字楼的表现则优于零售和酒店。近期打ic。尽管我们可能已经过了经济衰退的低谷，但考虑到GDP的初步回升（第三季度环比增长3％），这种回升可能会遇到一些短期的问题。例如，当地病例激增导致香港第四波COVID-19感染。但是，我们认为尽管面临挑战，但经营不确定性将逐渐消除，汇丰银行经济研究团队预计，香港的GDP增长将在2021年达到4.2％。喜欢零售。我们认为零售市场更适合经济回暖，因为写字楼应继续面临租金增长以及全球经济近期疲软的挑战。假设到2021年的大部分时间仍然不存在入境旅游，那么酒店业的复苏将取决于最新的政府补贴计划以及未来几个季度旅游泡沫的形成。在住宅市场中，鉴于长期关闭边境，房屋销售前景将喜忧参半，但大众市场的情绪应保持相对稳定。我们喜欢什么。除了对香港的偏重市场偏爱外，我们维持审慎乐观的态度，因为预期整体行业表现将逐步复苏。我们希望信贷能够享有一致的投资者需求和更强大的技术支持。尽管一些房地产开发商正在复苏的道路上，但他们的债券并未从3月的抛售中完全收回。我们认为这创造了一个优势，并为投资者提供了良好的切入点。我们在CSIPRO’21＆Perp-22c，EMPINT’22，FAEACO Perp-24c和NWDEVL Perp-23c上有买入交易电话。2020年12月15日2020年12月14日信贷研究副学士香港上海汇丰银行有限公司roanna.c.y.chau@hsbc.com.hk+852 3941 7186希慎发展亚太区企业信用研究主管香港上海汇丰银行有限公司keithkfchan@hsbc.com.hk+852 2822 4522披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。报告的发布者：阿特菲尔德查看汇丰银行全球研究部：https：//www.research.hsbc.com香港固定收入+852 2996 6585 helendhuang@hsbc.com.hk2021年展望：春天来了香港物业 固定收益●信贷2020年12月15日2住宅销售量同比下降开发属性：不太正确根据差and物业估价署的数据，香港的私人房屋价格在10月份按年下跌0.6％，而9月份则录得0.4％的升幅，但今年（截至10月底）仍设法上涨了0.4％，这得益于以下因素的支持强劲的需求和有利的利率。总体而言，二手房市场表现强劲，而随着新房的推出，10月份的二手房销售大体上呈增长势头。新世界发展是大围的Pavilia Farm项目。然而，由于开发商的一级房地产项目的推出受到限制，同比住宅销售量仍然下降。不确定的经济前景和已采取的各种社会疏离措施笼罩了整体情绪。1.香港住宅物业价格200180160140120100806040200资料来源：彭博，中原，汇丰银行香港住宅物业价格（CCL指数）一些开发商选择推迟某些项目的销售Pavilia Farm项目的首批391个单位的出售获得了22,763份感兴趣的注册，这是自1997年以来最高的买家兴趣。首批产品的竞争价格吸引了大众市场，并吸引了第二阶段的更多购买兴趣，是在不久之后推出的。同时，在98个单位中，超过85％的单位在CK资产该项目启动的第一天就出售了沙田的EL FUTURO，亨德森土地在屯门的Seacoast Royale项目也收到了强劲的需求。对于高端住宅项目，一些开发商选择延迟某些销售，并在需求最终恢复正常时等待更好的价格。皇帝国际该公司于5月在半山推出了Central 8项目，但与今年的其他新项目相比，需求不那么强劲，因为截至9月，仅售出了99套公寓中的39套。该集团还暂停了寿臣山项目的启动，这是该公司2024年之前计划中的最大项目。富豪国际酒店集团位于九au山的Regalia山的花园洋房和公寓，虽然需求旺盛，但缺乏强大的最终用户需求，因此仍继续保留其位于斯坦利Regalia湾的花园洋房。在其他地方，人们对CSI属性’在渣甸山的杜克广场（Dukes Place），但我们认为当地需求很快就会耗尽。这也解释了其Peak Road项目推迟启动的原因，目前该项目的20％（3-4个单位）现在预计将在来年出售。我们重申我们的观点，鉴于边界封闭，大众市场相对不受内地需求缺乏的影响，但我们认为，重新开放边界对于我们所涵盖的几家发行人重新加速处置奢侈品项目至关重要。尽管如此，我们认为，鉴于拥有大量现金结余，大多数拥有较大份额收入来自房地产开发业务的房地产开发商的信用状况可以受到打击，这是可以控制的。2019冠状病毒病大流行危机菲南西亚全球ARS）流行（S综合症呼吸道ute严重AC金融危机亚洲人97年7月97年2月98年9月98年4月99年11月6月00日1月1日8月1日3月2日10月2日5月3日12月3日7月4日至2月5日9月5日至4月6日11月6日6月7日1月08日8月8日3月9日10月9日10月10日10月10日7月11日至2月12日9月12日至13年4月11月13日至6月14日至1月15日至8月15日至3月16日至10月16日至17年12月17日7月18日至2月19日9月19日至4月20日20年11月 固定收益●信贷2020年12月15日3豪华房地产与大众市场住房的发行人：CSI属性截至2020年9月的六个月，中证地产的收入同比下降91％至2.47亿港币。这一下降主要是由于期内缺乏公认的房地产销售所致。在过去的几个财政年度中，房地产销售成功地支持了收入增长，占集团已确认收入的90％以上。但是，由于缺乏可观的经常性租金收入基础，其开发房地产业务的现金流量波动给该集团的信用状况带来了压力。尽管我们同意该集团对其战略进行切合实际的调整，但我们认为资产处置将有助于加强该集团未来的流动性状况。新世界发展该集团设法提高了在The Pavilia Farm推出的第二批公寓的价格，因为第二阶段的均价（折价后）为20,988港元/平方呎，比第一价格表高出5.8％（平均均价为18,921港元/平方英尺）。截至11月27日, 该项目一期和二期共售出2107台。随后，集团从已售出的单位中获得了约238亿港元的收入，超过了其21财年的合同销售目标（200亿港元）。除了对住宅项目的强烈兴趣外，尽管过去一年经营环境艰难，该集团的经常性收入在20财年（截至6月底）仍同比增长19％。经常性收入的增长主要归因于维多利亚码头区和A11国王路A11级办公室的全面运营。我们相信新世界发展凭借其稳固的开发和投资物业渠道，可观的经常性现金流量以及强劲的物业预售，其信用状况应保持不变。2.房地产开发商的流动性快照冠君产业信托CK资产中证国际房地产皇帝国际远东财团恒隆地产恒基地产香港土地希慎发展嘉里地产丽新发展南丰新世界发展新鸿基富豪酒店太古地产010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000手头现金短期借款资料来源：公司数据，汇丰银行注意：Hong Kong Land的财务数据以7.75的汇率从美元转换为港元；截至最新财务报告港币百万元 固定收益●信贷2020年12月15日43.房地产开发商的税前EBITDA比较19,90017,90015,90013,90011,9009,9007,9005,9003,9001,900-1001H2019 EBITDA 1H2020息税折旧摊销前利润同比变化100%50%0%-50%-100%-150%资料来源：公司数据，汇丰银行；图表包括报告2020年7月至2020年9月间中期业绩的公司。注意：香港土地的财务状况是根据7.75的汇率从美元转换为港元入境旅游同比下降99.7％零售投资物业：首先走出困境？自3月份实施入境旅游限制以来，缺乏与旅游相关的销售一直困扰着香港的零售市场。由于入境旅游同比下降99.7％，9月份的游客人数继续下降，但9月和10月零售额的下降进一步放缓，分别同比下降12.9％和8.8％。这主要归因于第二季度同比出现两位数的同比收缩后国内消费的复苏。我们认为，随着社会疏离措施的放松以及财政支持，国内消费的增长得到了支持。这包括六个月的就业补贴以维持工作，以及每人一次性发放10,000港元的现金，这分别在6月和7月实施。4.香港零售总额60,00050,00040,00030,00020,00010,000010%0%-10%-20%-30%-40%-50%资料来源：汇丰银行香港政府统计处大流行迫使许多全球零售商重新评估其营销方式和在某些地区的店铺存在，导致该市部分商店关闭。周转租金下降和零售租金恢复疲软推动了2020年房地产开发商的收入下降，零售房东的情况更是如此，而房地产销售收入弥补了某些开发商的部分损失（见图3）。我们预计在冠状病毒流行期间，租赁势头将保持疲软，特别是对于那些零售业务较多的开发商，但我们认为，我们覆盖范围内的大多数公司都有足够的财务缓冲能力来抵御大流行的影响（见图2）。港币百万元零售总额（港币百万元）同比变化（RHS）9月18日10月18日11月18日12月18日至1月19日2月19日至3月19日至19月19日至19月19日至19月19日至19日19年11月12月19日1月20日2月20日3月20日4月20日5月20日6月20日7月20日8月20日8月20日9月20日20年10月 固定收益●信贷2020年12月15日5写字楼租赁市场更具弹性展望未来，我们认为节日可能会刺激国内消费的增长，从而部分抵制第四波COVID-19。假设到2021年的大部分时间仍不存在入境旅游，则零售业务的复苏应主要由近期内需的逐步正常化来支持。具有重大零售市场风险的发行人：皇帝国际在集团的投资物业组合中，香港资产占总建筑面积的55％以上。尽管截至2020年9月其在香港的投资物业组合的出租率令人满意，超过90％，但我们认为集团投资物业组合中的零售租金部分将继续面临租金减少/租赁的压力，以及租金优惠的影响向前发展，特别是在集团在铜锣湾的珍贵零售物业以及黄金地段的其他一些街道零售空间。该集团即将推出的商业建筑，骆克道（Lockhart Road）和健发里（Kin Fat Lane）项目，很可能会拖延收入贡献。此外，澳门的博彩业务在未来12个月内不可能全面复苏，这将继续对集团的公认收入构成压力。此前，该细分市场在整个20财年贡献了超过50％的收入。但是，我们从集团的财务审慎记录以及黄金地段的资产（在房地产市场调整中将比其他资产更具弹性）中获得安慰。希慎发展尽管截至6月的入住率（零售）高达94％，但我们预计未来几个月的入住率将面临压力。我们认为，集团的财务灵活性仍然强劲，这得益于其截至2020年6月的210亿港元现金，足以支付可能收购Caroline Hill项目（200亿港元）的资金，同时留有可观的流动性缓冲。就是说，我们希望希慎在竞标卡罗琳·希尔商业包裹时通过引入合资伙伴来保持其财务审慎性。尽管如此，如果交易得以达成，我们预计该集团的净现金头寸将逆转（截至2020年6月为18亿港元）。该集团的低债务杠杆率应为即将到来的投资计划和业务波动提供重要缓冲。写字楼投资物业：更长的复苏之路与零售相比，过去一年中办公室租赁市场的表现更具弹性，但我们认为更加谨慎的商业气氛以及新的“