董浩首席分析师SFC CE Ref：BOI846hao.dong@cricsec.com周卓君联系人zhouzhuojun@cric.com周专题：上海楼市调控组合拳相继落地，促进房地产市场平稳运行------周度高频数据跟踪（1.16-1.22） 上海楼市调控新政点评事件：2021年1月21日，经市政府同意,市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，自2021年1月22日起施行，主要有以下核心内容：•完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。•严格执行住房限购政策。夫妻离异的，自夫妻离异之日起3年内购买商品住房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。•调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。•严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。•严格商品住房销售管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。•加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。加快推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造，积极开展“城中村”改造。多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量，有效提升市民居住品质。•坚持租购并举。进一步完善住房租赁体系，扩大保障性租赁住房覆盖面。•严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。•进一步发挥好联席会议作用。•加强政策宣传。加强房地产市场监测，稳定市场预期，引导合理住房消费。 图：上海新房、二手房价格走势数据来源：Wind，克而瑞证券研究数据来源：CRIC，克而瑞证券研究图：上海近5年商品住宅供应、成交面积05000100001500020000250003000035000400004500090951001051101151202018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-052020-072020-092020-11上海二手房成交价格指数(2018年11月=100)上海新房成交价格(元/平方米,右轴)新政出台背景2020年上海新房市场成交量达930万方，同比+21%，创下近四年新高。2020年一季度上海商品住宅受疫情影响供需双降，一手住宅整体成交量同比-37.4%至97.5万方；高端市场仅成交276套，同比-57.0%。供给端二季度项目集中入市，同时房企为缓解资金压力而加大推盘力度，带来整体市场供应骤增。需求端因疫情缓和逐步释放，叠加房贷利率的走低推动二季度后上海整体市场单季度成交量接近300万方，达2017年以来的季度最高水平；同时，顶级豪宅由于地段优势明显、增值保值能力强，其成交量大幅提升，仅二季度同比+148.4%至1222套，达2016年以来的峰顶。2020年上海落户门槛放宽、拆迁增加、疫情下境外留学人群回流推动二手房价格指数攀升。2020年全年，上海二手房累计成交32.8万套，同比+27.8%；尤其是二季度以来，成交维持高位，11-12月更是连续创下4年新高，月成交量接近4万套。二手房价格因不受限价政策影响，在符合购房资格人群增长、拆迁增加、境外留学人群回流的推动下持续攀升，全年上海二手房价格同比增长6%-10%不等，部分优质房源涨幅或超过10%。05001,000020040060016Q116Q216Q316Q417Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q4供应面积（万方）成交面积（万方）累计差值（万方）（右） 新政解读增加土地供应，源头稳定价格。近两年新建商品住宅供不应求，持续推动房价上升，此次政策明确表示增加商品住宅用地供应，尤其是郊区交通线周边及五大新城，意在通过加大新房供应力度缓解供需矛盾，并减轻局部区域二手房市场过热现象。我们认为政策通过增加土地供给，一定程度从源头抑制房价的过快上涨。严防假离婚购房，落实限购政策。新政表示“夫妻离异3年内任一方购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”，这在很大程度上弥补了假离婚购房的漏洞。一方面，若离异前仅有一套房，则离异后无房方仍可购房；另一方面，若有两套及以上住房，新政引导两方平均分房。增值税免征年限上升，减少投机行为。个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收增值税，而将5年及以上的普通住房对外销售，免征增值税。因上海二手房税费由买方承担，购买不足5年的二手房将增加购房成本，进而抑制该类型二手房的购房需求；就供给端而言，需求端遇冷将助于避免“快买快卖”，减少投机行为，促进二手房市场平稳发展。信贷政策趋严，缓和需求集中释放。新政强调严格控制个人住房贷款投放增速和节奏，其一旨在降低居民端房贷杠杆，减少流向房地产市场的资金，其二为了减缓资金流动性，拉长放贷时间。从而实现房产市场的降温，有利于房地产长效机制的构建。完善摇号制度，保障刚需型购房需求。调整后的上海公证摇号选房制度向无房户倾斜，具体而言，第一次摇号面向无房户家庭，第二次摇号才面向其他家庭。优先满足刚需型购房需求，是落实“住房不炒”的应有之义，在一定程度上也抑制了打新等投机行为。 上海新政实施前后对比调整前调整后限购本地户籍单身1无变化已婚2非本地户籍单身0已婚1购房资格本地户籍不限非本地户籍网签前63个月社保或个税正常缴纳5年离异人士不限离异之日起3年内按离异前家庭总套数计算限贷首套房认定认房又认贷无变化首付比例普通住宅非普通住宅无房、无贷款记录35%35%无房、有贷款记录50%70%有房、贷款已还清50%70%有房、贷款未还清50%70%限售居民不限售，企业限售5年无变化增值税及其附加税普通住宅非普通住宅普通住宅非普通住宅<2年:(全额/1.05）*税率≥2年:免征<2年:(全额/1.05）*税率≥2年:(差额/1.05）*税率<5年:(全额/1.05）*税率≥5年:免征<5年:(全额/1.05）*税率≥5年:(差额/1.05）*税率普通住宅标准1、房屋类型：5层以上（含）的多高层住房，不足5层的里弄等2、成交价格：内环内≤450万元/套；内外环之间≤310万元/套；外环外≤230万元/套3、建筑面积：单套≤140平方米 北京上海广州深圳限购本地户籍单身11中心九区限购2套1已婚222非本地户籍单身10中心九区限购1套1已婚111购房资格本地户籍不限不限不限落户3年，社保或个税连续缴纳3年非本地户籍社保或个税正常缴纳5年网签前63个月社保或个税正常缴纳5年社保或个税正常缴纳5年社保或个税正常缴纳5年离异人士离异起1年内商贷和公积金贷款均同二套房信贷政策离异之日起3年内按离异前家庭总套数计算离异起1年内按居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行离异之日起3年内按离异前家庭总套数计算限贷首套房认定认房又认贷首付比例普宅非普宅普宅非普宅普宅非普宅普宅非普宅无房、无贷款记录35%40%35%35%30%30%30%30%无房、有贷款记录60%80%50%70%40%70%50%60%有房、贷款已还清60%80%50%70%50%70%70%80%有房、贷款未还清60%80%50%70%70%70%70%80%限售限价/自住型商品房、经济适用房、共有产权住房、三定三限定向安置房限售5年；企业限售3年居民不限售，企业限售5年个人限售2年，企业限售3年取得不动产权证起商品房限售3年，商务公寓限售5年增值税及其附加税普宅买进≥2年，免征；非普≥2年，按差额缴纳；其余按全额缴纳普宅买进≥5年，免征；非普≥5年，按差额缴纳；其余按全额缴纳普宅买进≥2年，免征非普≥2年，按差额缴纳其余按全额缴纳普宅买进≥5年，免征非普≥5年，按差额缴纳其余按全额缴纳北上广深楼市政策 周度数据一览：投资建议：本周新房、二手房交易热度同比回升，环比微降，其中受去年同期基数较低影响，二手房同比增速处于较高水平。从月度来看，二手房交易显著修复，本周实现月度累计销售同比由负转正。土地方面，本周土地成交延续了上周态势，价量齐跌，溢价率走低。我们认为财务稳健自律，业务布局良好，组织管理高效的优质房企优势将进一步扩大，持续推荐行业首选配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】、【旭辉控股集团】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），以及布局合理，稳步扩张的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】，同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光集团】、【中国奥园】。•本周40城一手房成交面积同比+44.0%，环比-17.7%，1月累计成交面积同比+14.0%。本周40城一手房成交面积432.3万方，同比+44.0%，环比-17.7%。2021年至今40城一手房累计成交面积1538.6万方，累计同比+14.0%；其中一线（4城）/二线（16城）/三四线（20城）城市累计同比分别+40.4/+11.2%/+4.6%。1月累计至今成交1538.6万方，同比+14.0%。•本周19城二手房成交面积同比+140.5%，环比-3.4%，1月累计成交面积同比+2.8%。本周19城二手房成交面积190.7万方，同比+140.5%，环比-3.4%。2021年至今19城累计成交面积552.5万方，累计同比+2.8%；其中一线（2城）/二线（8城）/三四线（9城）城市累计同比分别+0.2%/+0.1%/+11.7%。1月至今累计成交552.5万方，同比+2.8%。•本周百城土地成交建面898万方，同比-68.8%，环比-29.2%。本周百城土地成交建面898万方，同比-68.8%，环比-29.2%；本周百城土地供给613万方，同比-80.3%，环比-43.5%；供销比（供给/成交）为0.7。本周百城平均成交楼面均价2485元/平方米，较上周-30.7%；百城一线/二线/三四线城市成交楼面均价分别为2722/3218/1476元/平方米。本周百城土地溢价率为11.2%；其中一线/二线/三四线城市土地溢价率分别为3.4%/15.6%/13.4%。•本周17城住宅可售面积合计10120.7万方，同比+14.7%，环比+7.4%；本周17城住宅可售面积合计10120.7万方，同比+14.7%，环比+7.4%；一线（4城）/二线（7城）/三四线（6城）城市可售面积分别为3106.1/4429.2/2585.4万方，同比分别+7.7%/+32.6%/+34.8%。•风险提示：样本选取以及样本数据更新时段各异，统计结果和实际数据或存在差异；三四线销量下滑超预期；长效机制超预期。 一手房成交数据（40城）详情年份销售面积地区一手房销售面积同比201620172018201920202021年累计至今1月累计最近一周2021年累计同比1月累计同比最近一周环比最近一周同比分域级40城27159 21210 22206 24946 22823 1538.6 1538.6 432.3 14.0%14.0%-17.7%44.0%一线（4城）4886 3108 3022 3386 3844 281.5 281.5 98.0 40.4%40.4%11.0%197.2%二线（16城）16307 11825 11645 14522 13632 916.3 916.3 239.4 11.2%11.2%-25.0%36.7%三四线（20城）5966 6278 7539 7038 5346 340.8 340.8 94.9 4.6%4.6%-19.2%3.1%分区域长三角9357 7052 6487 7295 7314 521 520.5 149 24.6%24.6%-12.4%64.0%环渤海4915 3644 2860 3451 3749 229 2