房地产行业简评报告：2020Q4房地产行业基金持仓回顾，低配幅度持续扩大，龙头个股配置当道

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 [Table_Authors] 王嵩 首席分析师 SAC执证编号：S0110520110001 wangsong@sczq.com.cn 电话：86-10-5651 1798 [Table_Chart] 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  房地产行业周报：核心城市调控收紧，全年行业销售投资持续韧性  行业延续高景气度，中长期基本面预期待改善  房地产行业周报：新房成交平稳，看好一季度板块筑底反弹行情 核心观点 [Table_Summary]  行业仓位降至新低，板块表现明显跑输大盘。从持仓市值来看，2020Q4房地产板块的基金持仓总市值为932.8亿元，相较于2020Q3环比下降6.1%，较2019Q4同比大幅下降16.7%。公募基金对于房地产板块的标准行业配置比例从2020Q3的3.24%下降至2020Q4的2.76%，2020Q4占股票投资市值比重为1.77%，为历史新低水平，低配幅度扩大至0.99%，为2017Q3以来最低，行业全年维持低配水平。  持股集中度重回升势，龙头效应凸显。从行业重仓持股集中度的角度来看，2020Q4重仓持股Top 5占比为47.2%，重仓持股Top 10占比为53.8%，持股集中度环比提升，但相较于2019Q4的历史最高水平仍有小幅下降。重仓持股市值前五的地产公司分别为万科A、保利地产、中南建设、碧桂园服务和金地集团，其中万科A和保利地产的重仓持股市值分别为233.7亿元和122亿元，显著高于行业其他个股，龙头效应凸显。行业内其他个股中仅中南建设、碧桂园服务、金地集团、金科股份、华润置地、阳光城的重仓持股市值高于10亿元。  行业大部分个股遭到减仓。按照板块重仓个股的持股基金数量来看，重仓持有数量高于10支基金的共有12支地产股，较2020Q3减少2支。在公募基金重仓持有的主流个股中，万科A、保利地产和金地集团重仓持有基金数量较2020Q3分别减少74、48和38支，仅新城控股和华润置地的重仓持有基金有所增加。从行业重点个股的持仓市值变化来看，2020Q4公募基金重仓持股市值增长前5名个股分别为万科A、华润置地、保利物业、广汇物流和中南建设，而减仓市值排名前5名个股分别为金地集团、招商积余、碧桂园服务、金科股份和华夏幸福。  龙头个股估值待修复。2020年全年房地产板块基金仓位维持低配，考虑到当前行业估值水平处于历史低位，结合2020年全年房地产销售及投资延续高景气度，我们认为市场表现的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复，地产行业在当前背景下存在筑底反弹行情。同时从行业整体来看，资产配置中股票类资产占比继续提升，而龙头公司持股集中度亦持续攀升，针对地产行业而言，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升，但从中长期视角来看，地产企业从规模扩张转向提质增效，同时考虑到土地市场竞争格局的优化，龙头房企潜在利润率存在边际改善的预期，因此龙头房企估值修复空间更大。  风险提示：疫情再次爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。 -0.500.513-Feb14-Apr24-Jun3-Sep13-Nov23-Jan房地产沪深300 [Table_Title] 2020Q4房地产行业基金持仓回顾：低配幅度持续扩大，龙头个股配置当道 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业简评报告 | 2021.01.27 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1行业仓位降至新低，板块表现明显跑输大盘 我们选取基金市场类中全部基金作为研究对象，统计2020Q4公募基金对于房地产板块的配置情况。 从持仓市值来看，2020Q4房地产板块的基金持仓总市值为932.8亿元，相较于2020Q3环比下降6.1%，较2019Q4同比大幅下降16.7%。对照板块整体市场表现，2020Q4及2020年全年申万房地产指数分别下跌5.79%和10.85%，相对沪深300指数收益分别为-19.4%和-38.1%。 公募基金对于房地产板块的标准行业配置比例（行业自由流通市值/全A股自由流通市值）从2020Q3的3.24%下降至2020Q4的2.76%，2020Q4占股票投资市值比重（基金持仓行业市值规模/基金配置A股市值规模）为1.77%，为历史新低水平，低配幅度扩大至0.99%，为2017Q3以来最低。行业全年维持低配水平，横向对比全行业配置情况，板块标准行业配置比例及相对配置比例分别排名6/18和12/18，相比于2020Q3分别下降1位及维持不变。 图 1 房地产板块公募基金持仓总市值及占比 资料来源：Wind，首创证券 图 2房地产板块标准行业配置比例 资料来源：Wind，首创证券 1.770.01.02.03.04.05.06.07.08.0020040060080010001200市值(亿元)占股票投资市值比(%)2.76-0.99-2.0-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.02.53.00.01.02.03.04.05.06.0股票市场标准行业配置比例(%)相对标准行业配置比例(%) rQmPmQrRtRqQnNnNpMpPoObR8Q6MpNoOsQoPiNpPmNiNmOxPbRmNsMwMmNqNxNtQmP 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 图 3房地产板块相对沪深300指数表现 资料来源：Wind，首创证券 图 4 2020Q4各行业公募基金配置比例 资料来源：Wind，首创证券 2持股集中度重回升势，龙头效应凸显 从行业重仓持股集中度的角度来看，2020Q4重仓持股Top 5占比为47.2%（2020Q2及2020Q3重仓持股Top 5占比分别为45.8%和45.2%），重仓持股Top 10占比为53.8%（2020Q2及2020Q3重仓持股Top 5占比分别为52.1%和52.7%），持股集中度环比提升，但相较于2019Q4的历史最高水平（Top 5和Top 10分别占比50.7%和55.6%）仍有小幅下降。 重仓持股市值前五的地产公司分别为万科A、保利地产、中南建设、碧桂园服务和金地集团，其中万科A和保利地产的重仓持股市值分别为233.7亿元和122亿元，显著高于行业其他个股，龙头效应凸显。行业内其他个股中仅中南建设、碧桂园服务、金地集团、金科股份、华润置地、阳光城的重仓持股市值高于10亿元。 -20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%Dec-19Jan-20Feb-20Mar-20Apr-20May-20Jun-20Jul-20Aug-20Sep-20Oct-20Nov-20Dec-20房地产(申万)沪深3002.76-0.99-12.0-8.0-4.00.04.08.012.00.010.020.030.040.050.060.0股票市场标准行业配置比例(%)相对标准行业配置比例(%) 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 3 图 5：房地产Top5及Top10重仓持股市值集中度 图 6：2020Q4房地产行业重仓持股市值前10个股 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 3行业大部分个股遭到减仓 从行业重点个股的持仓市值变化来看，2020Q4公募基金重仓持股市值增长前5名个股分别为万科A、华润置地、保利物业、广汇物流和中南建设，而减仓市值排名前5名个股分别为金地集团、招商积余、碧桂园服务、金科股份和华夏幸福。 表1 2020Q4房地产行业公募基金增仓市值Top 5个股 公司 季报持仓变动(万股) 2020Q3重仓持股总市值（亿元） 2020Q4重仓持股总市值（亿元） 季度重仓持股总市值变动（亿元） 万科A 1320.5 224.5 233.7 9.2 华润置地 2503.0 6.0 12.0 6.0 保利物业 666.4 0.2 3.6 3.4 广汇物流 5014.9 0.2 2.6 2.4 中南建设 2947.4 39.2 40.3 1.1 资料来源：Wind，首创证券 表2 2020Q4房地产行业公募基金减仓市值Top 5个股 公司 季报持仓变动(万股) 2020Q3重仓持股总市值（亿元） 2020Q4重仓持股总市值（亿元） 季度重仓持股总市值变动（亿元） 金地集团 -7794.0 32.9 20.0 -12.9 招商积余 -2562.4 18.7 9.8 -8.9 碧桂园服务 -1264.3 29.9 24.5 -5.3 金科股份 852.0 24.6 19.9 -4.7 华夏幸福 -2778.2 5.3 1.0 -4.4 资料来源：Wind，首创证券 按照板块重仓个股的持股基金数量来看，重仓持有数量高于10支基金的共有12支地产股，较2020Q3减少2支。在公募基金重仓持有的主流个股中，万科A、保利地产和金地集团重仓持有基金数量较2020Q3分别减少74、48和38支，仅新城控股和华润置地的重仓持有基金有所增加。而对应到个股涨跌幅来看，仅碧桂园服务和万科A在2020Q4实现上涨，金科股份和招商积余跌幅居前。 47.2%53.8%0%10%20%30%40%50%60%Top 5 持仓市值集中度Top 10 持仓市值集中度233.7122.040.324.520.019.912.010.49.89.2050100150200250持股总市值(亿元) 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 4 图 7：重仓持股基金高于10支基金的地产股数量变化 图 8：高于10支基金持股的地产股持有基金数量变化 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 图 9 2020Q4重仓持股基金高于10支基金的地产股涨跌幅 资料来源：Wind，首创证券 4投资策略：龙头个股估值待修复 2020年全年房地产板块基金仓位维持低配，考虑到当前行业估值水平处于历史低位，结合2020年全年房地产销售及投资延续高景气度，我们认为市场表现的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复，地产行业在当前背景下存在筑底反弹行情。同时从行业整体来看，资产配置中股票类资产占比继续提升，而龙头公司持股集中度亦持续攀升，针对地产行业而言，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升，但从中长期视角来看，地产企业从规模扩张转向提质增效，同时考虑到土地市场竞争格局的优化，龙头房企潜在利润率存在边际改善的预期，因此龙头房企估值修复空间更大。 推荐1）拥有优质土地资源的房地产企业；2）业绩改善、财务指标健康的公司；3）运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。 风险提示：疫情再次爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。 81616108620161612131716141317141616120510152025重仓持股基金高于10支基金的地产股数量51128997556133422032151384372415940382525211712121101002003004005006002020Q3持有基金数2020Q4持有基金数5.2%2.4%-0.4%-0.4%-3.7%-