房地产行业周报：上海楼市调控限制投机，不改长期市场趋势

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_IndustryInfo] 2021年01月24日 强于大市(维持) 证券研究报告•行业研究•房地产 房地产行业周报（1.18-1.24） 上海楼市调控限制投机，不改长期市场趋势 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：沈猛 执业证号：S1250519080004 电话：021-58351679 邮箱：smg@swsc.com.cn 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 行业相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 股票家数 128 行业总市值（亿元） 20,093.28 流通市值（亿元） 19,266.61 行业市盈率TTM 8.38 沪深300市盈率TTM 17.0 相关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业周报（1.11-1.17）：估值低位叠加利空出尽，板块配置价值提升 (2021-01-18) 2. 房地产行业周报（1.4-1.10）：政策驱动物管行情，多维竞争加速分化 (2021-01-10) 3. 房地产行业：加速发展物业服务，推进人民美好生活 (2021-01-06) 4. 房地产行业周报（12.28-1.3）：头部房企销售逆势提升，贷款红线促行业稳定 (2021-01-03) 5. 房地产行业周报（12.21-12.27）：多城开启抢人大战，拿地城市集中度提升 (2020-12-27) [Table_Summary]  2020年1-12月销售持续回暖，投资增速扩大，开竣工持续好转。根据国家统计局数据，2020年1-12月全国房地产开发投资完成额14.14万亿元，累计同比上升7.0%，比前值回升0.2pp。住宅销售面积和销售额累计同比持续回暖，2020年12月住宅销售面积和销售额同比分别增长11.5%和20.2%，1-12月住宅销售面积和销售额分别为15.49亿平方米和15.46万亿元，累计同比分别增长3.2%及10.8%。2020年1-12月住宅新开工面积累计达16.4亿平，同比继续收窄，增速为-1.9%，比前值提高0.8pp。2020年1-12月住宅竣工面积累计达6.6亿平，同比继续收窄，增速为-3.1%，比前值提高2.7pp。  下半年上海楼市呈现过热迹象，政府调控政策加码。2020年1-12月上海商品住宅销售面积919万平方米，同比增长19%，销售额5174亿元，同比增长24%。下半年购房需求释放强烈，7-9月单月的成交金额同比增速均在30%以上，10月更高达79%，12月同比增长66%。从成交均价来看，全年成交均价同比仍为4.2%。1月21日上海市住建委等部门联合印发《关于促进本市房地产市场更平稳健康发展的意见》，从限购、增值税、信贷、土地供应、销售管理等方面对上海的楼市进行全方位的调控。  中心城区供应力度相对较大，区域成交均价涨跌呈现分化。浦东、宝山、青浦全年商品住宅供应面积分别为139.1万平、73.2万平和58.5万平成交面积分别为154.4万平、82.3万平和69.9万平，外环郊区的绝对供应量和成交量居前。若排除各区的面积差距带来的影响，长宁、黄埔、静安、普陀等中心城区供求比居前，中心城区供应力度仍相对较大。长宁、黄埔、静安、普陀等中心城区同样是成交均价涨幅居前的区域，这些区域并没有因为相对较强的供应力度影响房价，反而因为其土地资源的稀缺性为房价上涨提供了坚实的支撑。  结构性供需不平衡问题或将改善，但调控不改长期趋势。我们认为，调控政策的加码短期将对市场预期形成一定冲击，抑制市场投机需求，但无法根本上改变供需格局，中长期来看核心城市需求仍有强力支撑。本次新增土地供应以郊区和五大新城为主，核心区的供需不平衡现象仍然存在。2021年上海将完成70万平中心城区成片二级旧里以下房屋改造，实施1000万平旧住房更新改造，加快租赁房建设，形成供应5.3万套，解决市内结构性供需不平衡的问题，结合新政优先保障无房家庭自主需求，上海楼市有望持续向好。  投资策略与重点关注个股：板块估值处于低位，行业政策利空出尽的状况下，从资金安全性和收益率综合考虑，我们建议适当增配，我们认为当前板块应当关注四条投资主线：1）均衡型的龙头房企：万科A、融创中国、保利地产、旭辉控股等；2）永续经营型的特色房企：新城控制、龙湖集团、华润置地、宝龙地产等；3）城市更新型的特色房企：龙光集团、佳兆业集团等；4）优质物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、宝龙商业等。  风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 -15%-5%5%15%25%35%20/120/320/520/720/920/1121/1房地产 沪深300 房地产行业周报（1.18-1.24） 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 市场回顾 ........................................................................................................................................................................... 1 2 行业及公司动态 ................................................................................................................................................................ 3 2.1行业政策动态跟踪 ............................................................................................................................................................. 3 2.2公司动态跟踪 ..................................................................................................................................................................... 4 3 每周点评 ........................................................................................................................................................................... 5 4 投资建议 ........................................................................................................................................................................... 9 5 风险提示 ........................................................................................................................................................................... 9 房地产行业周报（1.18-1.24） 请务必阅读正文后的重要声明部分 图 目 录 图1：近一年申万地产板块相对沪深300走势 ......................................................................................................................... 1 图2：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） ......................................................................................................... 1 图3：上周新城控股、莱茵提渝、我爱我家等个股涨幅显著 ................................................................................................. 1 图4：上周美好置业、格力地产、招商积余等个股跌幅显著 ................................................................................................. 1 图5：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） ............................................................................................................. 2 图6：年初以来申万地产上涨个股占比为25.0% ...................................................................................................................... 2 图7：上周表现强势的港股通内房股 ......................................................................................................................................... 2 图8：年初以来表现强势的港股通内房股 ................................................................................................................................. 2 图9：上周表现强势的物业股 ..................................................................................................................................................... 3 图10：年初以来表现强势的物业股 ........................................................................................................................................... 3 图11：住宅投资额累计同比持续回正 ....................................................................................................................................... 6 图12：房地产开