房地产2021年1月投资策略：寒冬已过，暖春可期

UDAwMDE3MDY3NTIwMjEwMTA3MTgwNDI5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产2021年1月投资策略 超配 （维持评级） 2021年01月07日 一年该行业与沪深300走势比较 行业投资策略 寒冬已过，暖春可期  1月组合推荐 我们的1月组合推荐中南建设（销售、拿地均好）、佳兆业集团（销售高增，大湾区旧改优势显著）、碧桂园服务（受益物管新规）。  行业：年末销售热度明显，重磅政策频出 2020年12月，30大中城市商品房成交面积环比增长20%，其中一、二、三线环比分别增长22%、24%、11%，年末销售热度明显。2020年12月31日，央行、银保监会发布《银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》，我们认为，《制度》将对大中型房企负面影响有限，经营稳健的房企优势将更加明显，将加速行业集中度提升；2021年1月5日，十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，我们认为，本政策核心内容主要有提升业主行动力和鼓励增值服务两个部分，有品牌优势的物管公司可以一定程度上突破开发商背景的限制，真正有价值的品牌将在资本市场中获得更高溢价。  公司：头部房企销售增速保持稳定 根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告，2020全年，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、房企累计销售额分别为21934亿元、32712亿元、48547亿元、71229亿元，分别同比上升9.1%、7.4%、8.4%、10.4%；在TOP20的优势房企中，绿城中国、中国金茂、招商蛇口、金科股份分别取得59%、39%、26%、24%的正增长，头部房企销售增速保持稳定。  板块：估值仍处历史最低水平 自上期策略（2020年12月14日）发布至今，房地产板块跌4.2%，跑输沪深300达14.7个百分点，在28个行业中排第27名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块动态PE为5.1倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.2倍动态PE）低17.2%，仍处历史最低水平。  投资建议：寒冬已过，暖春可期 站在当前时点，开发行业政策边际收紧的周期已接近尾声，目前A股地产的估值为历史最低，随着2021年主要数据的回落，A股地产将迎来明显的估值修复，本月推荐中南建设（销售、拿地均好）、佳兆业集团（销售高增，大湾区旧改优势显著）；此外，建议关注物管新规出台带来的投资机会，本月推荐碧桂园服务。  风险提示 楼市下行超出市场预期，政策基调再现收紧。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （百万元） 2020E 2021E 2020E 2021E 01638 佳兆业集团 买入 3.89 23,857 0.98 1.22 3.3 2.6 000961 中南建设 买入 7.98 30,162 1.88 2.41 4.3 3.3 06098 碧桂园服务 无评级 59.00 173,010 0.85 1.20 57.6 40.9 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 相关研究报告： 《十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》快评：业主行动力提升，物管品牌溢价凸显》 ——2021-01-06 《房地产2020年12月投资策略：静待估值回归》 ——2020-12-14 《房地产2021年投资策略：2020的真与幻,2021的冷与暖》 ——2020-11-05 《房产中介行业专题报告：存量时代，黄金机遇》 ——2020-10-29 《房地产2020年四季度投资策略：底部区域，积极布局》 ——2020-10-15 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 010-88005344 E-MAIL： wangjing20@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.61.11.6J/20M/20M/20J/20S/20N/20房地产沪深300 UDAwMDE3MDY3NTIwMjEwMTA3MTgwNDI5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 1月组合推荐 ................................................................................................................ 4 行业：年末销售热度明显，重磅政策频出 .................................................................... 4 销售：12月销售热度明显 ................................................................................... 4 土地：土地溢价率有较大上升 .............................................................................. 4 重磅政策频出 ....................................................................................................... 6 公司：头部房企销售增速保持稳定 ............................................................................... 7 板块：估值仍处历史最低水平 ...................................................................................... 8 投资建议：寒冬已过，暖春可期 .................................................................................. 9 风险提示 ...................................................................................................................... 9 国信证券投资评级 ...................................................................................................... 10 分析师承诺 ................................................................................................................ 10 风险提示 .................................................................................................................... 10 证券投资咨询业务的说明 ........................................................................................... 10 UDAwMDE3MDY3NTIwMjEwMTA3MTgwNDI5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图表目录 图1：12月单月商品房成交面积同比增速 ................................................................... 4 图2：全年商品房成交面积累计增速 ............................................................................ 4 图3：不同能级城市成交面积单月同比 ........................................................................ 4 图4：一线城市土地成交情况 ...................................................................................... 5 图5：二线城市土地成交情况 ...................................................................................... 5 图6：三线城市土地成交情况 ...................................................................................... 5 图7：100大中城市土地供应及成交情况 ..................................................................... 6 图8：百城土地成交面积占供应面积之比 ..................................................................... 6 图9：百城土地溢价率情况 .......................................................................................... 6 图10：不同能级城市土地溢价率情况 .......................................................................... 6 图11：2020全年TOP20房企销售增速变化情况 ........................................................ 7 图12：上期策略发布至今主流地产股涨幅 ................................................................... 8 图13：上期策略发布至今各板块涨幅 .......................................................................... 9 图14：地产股PE仍处历史低位.................................................................................. 9 表1：2020全年TOP20房企销售一览 ........................................................................ 8 UDAwMDE3MDY3NTIwMjEwM