房地产ETF基金投资价值分析：总量视角下地产行业2021年投资机会
1 / 24 证券研究报告·金融工程·金工专题报告 金融工程专题报告 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Main] 总量视角下地产行业2021年投资机会——房地产ETF基金投资价值分析 研究结论 宏观层面：”三稳”背景下迎来迟到的竣工修复 房地产政策梳理：当前市场已经进入平稳期，“解决好大城市住房突出问题、住房问题关系民生福祉”这一全新提法，体现了高层对地产问题的重视。“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位写入十四五规划建议，强调避免市场热炒；“因地制宜、多策并举”给予了各地方政府更大的自主决策权。预计短期内不会有更大层面的调控政策出台，政策将保持平稳有序。房地产企业可以顺应政策导向，及时调整自身策略，从而寻找新的业绩增长点。 财政政策延续积极，货币政策谨慎偏紧：2021年财政政策预计回归常态化积极财政。货币政策将会更加灵活适度、精准导向。保持广义货币供应量和社会融资规模增速，与名义国内生产总值增速基本匹配。 2021年展望：迟到的竣工修复。从最新的“十四五”规划建议来看，中央在强调“房住不炒”的同时，亦提出了“促进住房消费健康发展”的政策。2021年竣工的持续修复，有望成为房地产投资的主要支撑。 中观层面：低估值反弹在即，高景气度信号不断 截至2020年12月18日，申万房地产行业指数市盈率TTM为8.90倍，处于历史9.45分位点上。从估值水平来看，存在极大反弹空间。一方面，房地产业绩将迎来逐渐修复；另一方面，过度悲观预期的估值亟待筑底反弹。景气度方面，行业轮动模型自2020年7月以来，对房地产行业持续发出看多信号。 微观层面：销量持续回暖，融资情况边际改善 销售面积：3月以来地产销量持续回暖，商品房销量累计同比从2月的-39.9%一路上行，终于在11月由负转正为1.3%。疫情之后居民中长贷明显回升，6月至9月连续四个月保持20%以上增速。 融资能力：30家房地产企业在2020年上半年综合借贷成本为6.11%，相较于2019年底下降了34BP，融资成本显著改善。 华夏中证全指房地产ETF 基金介绍：华夏中证全指房地产ETF，证券代码为515060，是华夏基金旗下的一款被动指数型基金产品，最新规模为1.15亿元。 超额业绩表现亮眼：截至2020年12月18日，相较于基准指数，累计获得正向超额收益10.57%。 打新高效：ETF基金规模在1.2亿左右，处于打新规模最佳区间。从新股贡献度来看，基金2020Q2和2020Q3的新股贡献度为2.22%、4.26%，超过同期可比房地产ETF基金。该基金的打新效率和收益较高，给基金带来了丰富的收益。 风险提示：政策调整导致经营风险，企业运营风险，汇率波动和货币政策超预期紧缩，量化模型失效风险。 证券分析师 高子剑 执业证号：S0600518010001 021-60199793 gaozj@dwzq.com.cn 研究助理 沈芷琦 021-60199793 shenzhq@dwzq.com.cn [Table_Author] 2020年12月30日 2 / 24 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 金工专题报告 内容目录 1. 宏观层面：“三稳”背景下迎来迟到的竣工修复 .......................................................................... 4 1.1. 房地产政策梳理..................................................................................................................... 4 1.2. 财政政策延续积极，货币政策谨慎偏紧............................................................................. 8 1.3. 2021年展望：迟到的竣工修复........................................................................................... 10 2. 中观层面：低估值反弹在即，高景气度信号不断 .................................................................... 12 3. 微观层面：销量持续回暖，融资情况改善 ................................................................................ 15 4. 中证全指房地产指数历史表现 .................................................................................................... 17 4.1. 指数概况............................................................................................................................... 17 4.2. 成份股市值分布................................................................................................................... 17 4.3. 成份股行业分布................................................................................................................... 18 4.4. 十大权重股概况................................................................................................................... 18 5. 华夏中证全指房地产ETF介绍 ................................................................................................... 20 5.1. 华夏中证全指房地产ETF .................................................................................................. 20 5.2. 产品业绩............................................................................................................................... 21 5.3. 打新增厚收益....................................................................................................................... 22 6. 风险提示 ........................................................................................................................................ 23 3 / 24 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 金工专题报告 图表目录 图1：过去5年实际减税降费规模达到7.76万亿............................................................................ 8 图2：”供改”后伴随的产能利用率和PPI回升 ............................................................................... 10 图3：中国和海外经济体产能利用率修复形成明显差异............................................................... 10 图4：疫情后房地产投资对中国GDP增长的贡献显著提升......................................................... 11 图5：调控收紧下地产上通过加大预售回笼资金........................................................................... 11 图6：当前销售、新开工、竣工的背离不可持续........................................................................... 11 图7：2021年房地产竣工的持续修复有望继续支撑房地产投资回升.......................................... 12 图8：中证全指房地产主题指数PE-TTM历史分位数（2013/7/15-2020/12/18） ...................... 13 图9：房地产行业估值结构（2020/11/30） .................................................................................... 14 图10：行业轮动模型-房地产行业表现（2008/12-2020/11） ........................................................ 14 图11：商品房销售面积（2010.01-2020.20） ................................................................................. 15 图12：商品房销售面积（2019.01-2020.12） ................................................................................. 15 图13：居民中长贷（2010.01-2020.12） ......................................................................................... 15 图14：居民中长贷（2019.01-2020.12） ....................................
