房地产行业研究简报：再融资松动下地产投资机会分析

敬请参阅最后一页之特别声明 1 行业研究简报 ——再融资松动下地产投资机会分析 投资要点  本周重点监测城市成交量全部上升，主要是受春节影响，上周成交基数较低。  北京成交量环比上升447%，成交9.3万平米，低于10年至今周均51%；可售面积为754.7万平方米，按套数的去化周期为9.3，较前一周上升1.9。  上海本周成交量环比上升682%，成交16.3万平方米，低于10年至今周均27%，去化周期为5.3个月。  深圳本周成交量环比上升728%，成交2.4万平方米，低于10年至今周均54%，去化后期为26.3个月。  二、三线城市中成交情况回复至节前平均水平的有9个，占到24个重点城市的37.5%。另外成交量接近节前平均水平的有温州和蚌埠，分别低于10年 至今周均成交量的5%和1%。  投资策略。短期内成交量对投资的参考作用不大，因为假日因素会导致成交失真。地产再融资的变化将是影响投资的重要因素，09年8月开始，已经公告申请再融资的上市公司都没有发布过融资计划得到批准的公告，地产公司融资似乎也成为调控房价措施中的一部份，但近期有媒体报导了地产股再融资即将重启的新闻。我们认为地产融资如果放开，会一定程度代表政府对地产的调控态度在发生微妙变化，至少对能够实现融资企业的微观经营是十分有利的。但由于一线公司规模大，融资涉及审查的土地资料较为复杂，并且一线公司的再融资会更加敏感，在调控效果并不巩固情况下，一线公司的融资进程会迟于区域性公司。所以在再融资松动情况下，我们更建议关注融资申请递交时间排名靠前的区域性公司，推荐中天城投、深振业、广宇集团。此外以定向增发注入资产的重组类公司值得关注，因为融资不涉及现金，并且完成后能实质改善上市公司经营，其批准进程也有望提速。 持有增持 减持房地产行业房地产行业研究简报 2010年03月01日 3005350540054505500555056005090302090525090817091113100204国金行业沪深300 分析师:曹旭特 (8610)66211658 caoxt@gjzq.com.cn 中国上海黄浦区中山南路969号谷泰滨江大厦15A层（200011） 市场数据 行业优化平均市盈率 48.15市场优化平均市盈率 29.70国金房地产指数 4684.71沪深300指数 3324.42上证指数 3087.84深证成指 12588.26中小板指数 5965.80相关报告 1 《2009年房地产销售和投资数据点评》，2010.1.20 2 《《国务院促进房地产市场平稳发展通知》点评》，2010.1.11 此报告仅供国信证券股份有限公司使用 维持增持评级——房地产行业研究简报 敬请参阅最后一页之特别声明 2 图表1：重点城市销售数据 城市 销售面积（万平方）环比增幅销售套数（套） 环比增幅 城市 销售面积（万平方） 环比增幅销售套数（套） 环比增幅北京 9.3 447%909 432%上海 16.3 682%1625729%深圳 2.4 728%301760%东莞 4.0 1546%3541439%惠州 2.0 548%207614%天津 10.4 790%1051838%重庆 35.4 326%3667320%成都 16.0 528%— — 杭州 2.3 1638%160900%南京 4.0 848%4062607%苏州 5.6 1597%7272496%扬州 3.7 751%294584%温州 5.3 387%362396%宁波 2.7 565%278178%武汉 15.2 773%1472713%长沙 20.6 1563%19481579%合肥 23.1 754%2561792%福州 5.0 472%443515%厦门 4.3 351%377328%哈尔滨11.4 807%850750%青岛 6.8 244.7%708248.8%贵阳 4.9 308%407338%昆明 9.0 144%1444342%海口 7.6 747%597718%徐州 8.3 120%858137%蚌埠 1.5 190%158210%广州 18.6 852%1199593% 图表2：重点城市去化周期 城市 本周（按销售套数计算）环比变化（月）本周（按销售面积计算） 环比变化（月） 城市本周（按销售套数计算） 环比变化（月） 本周（按销售面积计算） 环比变化（月） 北京 9.3 1.9 12.1 2.6 上海 5.3 0.7 7.3 1.0 深圳 26.3 8.4 35.5 11.2 惠州 9.2 3.0 12.0 4.3 东莞 63.9 19.2 — — 南京 12.2 2.4 14.1 2.7 重庆 8.0 0.3 9.0 0.5 宁波 63.8 18.9 58.5 16.0 杭州 21.2 2.3 19.7 1.5 厦门 15.3 1.0 16.9 0.5 苏州 11.1 -2.815.7 -0.4海口 16.2 3.2 — — 维持增持评级——房地产行业研究简报 敬请参阅最后一页之特别声明 3图表3：行业内重点公司投资评级（人民币） 股票名称 收盘价（元）已上市流通A股（百万股）09EPS（元）EPS 10%0910EPS （元） 09PE 10PE投资评级上期评级万 科Ａ 9.448320.7 0.4845.83%0.70 19.7 13.5 买入买入深振业 10.39462.6 0.55 38.49%0.77 18.7 13.5 买入 买入招商地产 23.05476.0 1.02 48.16%1.51 22.7 15.3 买入买入深 天 健 11.62149.0 0.35 -41.00%0.21 32.9 55.7 买入 买入金 融 街 10.791706.7 0.45 15.56%0.52 24.0 20.8 买入买入渝开发 16.29226.5 0.18 38.18%0.25 88.5 64.0 持有 持有广宇发展 16.16430.6 0.23 36.63%0.31 71.1 52.0 买入买入昆百大Ａ 11.9393.9 0.77 37.29%1.06 15.4 11.2 买入 买入海德股份 13.89107.7 0.21 4.76% 0.22 66.1 63.1 买入买入大连友谊 14.7177.9 0.90 48.23%1.33 16.4 11.0 买入 买入荣盛发展 18.01140.0 0.70 30.00%0.91 25.7 19.8 买入买入合肥城建 20.7721.4 0.68 51.69%1.03 30.5 20.1 买入 买入世联地产 47.1125.6 0.93 17.85%1.10 50.4 42.8 买入买入保利地产 19.831051.9 0.94 49.98%1.41 21.1 14.1 买入 买入冠城大通 12.72503.3 0.42 173.02%1.14 30.4 11.2 买入买入海泰发展 8.11248.3 0.24 0.21% 0.24 34.1 34.0 买入 买入建发股份 13.03781.2 0.71 13.30%0.80 18.4 16.2 买入买入华业地产 7.96471.1 0.36 51.61%0.55 22.0 14.5 持有 持有北京城建 16.38389.5 1.01 16.30%1.17 16.2 14.0 买入买入华发股份 16.12618.4 0.92 19.55%1.10 17.4 14.6 买入 买入金地集团 12.67562.7 0.52 37.02%0.71 24.5 17.9 买入买入安徽水利 13.16185.2 0.27 250.71%0.96 48.2 13.8 买入 买入外高桥 15.52127.3 0.18 3.56% 0.19 84.7 81.8 持有持有信达地产 9.66483.2 0.62 23.72%0.77 15.5 12.6 买入 买入陆家嘴 23.131358.1 0.50 6.94% 0.54 46.2 43.2 买入买入天地源 6.57349.0 0.32 34.61%0.42 20.8 15.5 买入 买入中华企业 13.56748.9 0.44 4.41% 0.46 30.6 29.3 买入买入上实发展 13.26870.9 0.40 10.13%0.44 33.5 30.4 买入 买入南通科技 14.78134.0 0.84 20.54%1.01 17.7 14.7 买入买入张江高科 11.9582.5 0.62 45.43%0.90 19.3 13.2 买入 买入 维持增持评级——房地产行业研究简报 敬请参阅最后一页之特别声明 4图表4：北京住宅周销售数据 单位：万平方米 图表5：北京可售住宅按最近一月移动平均计算去化周期01020304050608.25-8.319.8-9.149.22-9.2810.6-10.1210.20-10.2611.3-11.911.17-11.2312.1-12.712.15-12.2112.19-1.41.12-1.181.26-2.12.9-2.152.23-3.13.9-3.153.23-3.294.6-4.124.20-4.265.4-5.105.18-5.246.1-6.76.15-6.216.29-7.057.13-7.197.27-8.028.10-8.168.24-8.309.7-9.139.21-9.2710.5-10.1110.19-10.2511.02-11.0811.16-11.2211.30-12.0612.14-12.2012.28-01.0301.11-01.1701.25-01.3102.08-02.1402.22-02.280100020003000400050006000住宅期房成交（万平方米）住宅期房成交套数 05101520253035408.25-8.319.8-9.149.22-9.2810.6-10.1210.20-10.2611.3-11.911.17-11.2312.1-12.712.15-12.2112.19-1.41.12-1.181.26-2.12.9-2.152.23-3.13.9-3.153.23-3.294.6-4.124.20-4.265.4-5.105.18-5.246.1-6.76.15-6.216.29-7.057.13-7.197.27-8.028.10-8.168.24-8.309.7-9.139.21-9.2710.5-10.1110.19-10.2511.02-11.0811.16-11.2211.30-12.0612.14-12.2012.28-01.0301.11-01.1701.25-01.3102.08-02.1402.22-02.28去化周期（按面积计算）去化周期（按套数计算）来源：国金证券研究所 中指研究院 图表6：上海住宅周销售数据