万科：重庆万科调研纪要-销售放量，土地缩量，库存新低，量价上涨20170803

概要1重庆城市格局总体向北发展，中北区量价要强于东西部和南部区域。重庆作为中西部核心城市，分为五大功能区，其中主城区被山、江阻隔，城市发展空间受限，建成区人口稠密，由于东西朝向均被山岭所阻隔，故城市形成了南北发展的格局，逐渐外溢且扩展向北，中北区的量价表现要强于东西部和南部区域。另外，重庆下属区县目前虽仍量价相对低位，但今年类似于其他三四线城市也经历了量价上涨。216年起土地缩量，销量强于拿地，供不应求，持续去库存，房价、地价大幅上涨。2012-14年间土地成交年均约3,000万方，大于同期每年约2,300万方商品房成交，供大于求下重庆地价、房价基本低位徘徊；但2016年土地和商品房成交供需逆转，土地成交2,300万方VS商品房成交2,800万方，并2017年土地依然难放量，2016-17年持续去库存，市场持续供不应求，目前主城九区去化月数仅2.2个月，导致过去一年房价、地价分别大涨超20%和超70%。重庆土储Top5分别为恒大（约600万方）、万科（约400万方）、金科、融创、龙湖。3个税返还+户籍改革+房产税，无限购下重庆政策相对偏松，但近期遭遇信贷收紧。目前重庆还没有限购政策，房地产市场政策主要分为三类：一是个税返以实际缴纳的个人所得税的40%为限返还，二是统一城乡户籍登记的户籍制度改革，三是房产税征收。信贷由以往的85折变为首套房利率上浮10%，首付比例则从20%上升至30%。预售证申请由传统工期1/3放缓至1/2，且同一个项目分期开盘的价格涨幅控制在5%-10%区间。4预计17年商品房销量超3000万方、同增超8%，价格达9,000元/平，同增超25%。16年商品房销量在2,800万方，2017H1约1,800万方，预计17年超3,000万方，同比增长超8%。16年重庆商品房销售均价7000元/平，预计17年达9,000元/平，预计价格在10月达到阶段高点（由于重庆市场一般拿地到销售时间为10个月，因而保守估算去年年底的大量土地成交预计将在今年10月开始释放）。此外，由于库存趋紧，部分区域存在一二手房倒挂价差，渝中区同一地段的商品房价差甚至达到5,000元（一手房1.3万/平、二手房1.8万/平）。详细内容一、重庆城市格局总体向北发展，重点关注主城九区市场重庆作为中西部核心城市，发展历程中主要有三个节点：一是1997年6月成为直辖市；二是2010年两江新区成立（全国第三、内陆第一）；三则是2030年预计形成相对成熟的成渝城市群；产业方面，重庆的电子制造业和汽车产业优势明显，GDP增长也主要靠第三产业拉动。重庆分为五大功能区：都市功能核心区（人口密度最高）、都市功能拓展区（即主城九区）、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区；目前关注的市场主要集中在主城九区，下属区县量价相对低位，今年类似于其他三四线城市也经历了量价上涨。重庆主城区被山、江阻隔，逐渐形成了南北发展的格局，逐渐外溢且扩展向北。北部主要核心板块包括观音桥、新牌坊和龙头寺等，其中中央公园、悦来土 地价格先后破万。二、市场历年供大于求、地价房价低位徘徊，但供需趋势去年逆转、预计供应持续略收缩2002年重庆政府主导土地回购，并建立8家土地收储公司进行完善土储机制，在2005-2010年期间基本完成土地收储，也基本形成了每年商品房销售率2,400万方的趋势；2012-2014年间土地成交量在3,000万方左右。过去几年中土地和商品房市场基本供大于求，土地供应量显著增加，形成潜在商品房库存压力巨大，导致重庆地价房价基本都在低位徘徊；但2016年土地和商品房成交形成供需逆转。2013年重庆土地供应达到高点4,807万方，之后逐年缩减10%左右；到2016年土地供应为2,168万方，已经供小于销，且全年土地供应的35%左右是在最后两个月放出。加上2015-2016年市场低靡，开发商选择对工期拉长、收紧产品供应节奏；在此背景下，2016H2市场上存量产品逐步减少。目前预估重庆市场上已成交土地、但并未转换成产品的潜在供应在1亿方左右（2014-2015年则在2亿方左右）。2013年后开始收紧土地供应导致一方面产品库存减少，另一方面去年9、10月份的房价一波走高对购买需求有所刺激，形成了今年4、5月份量价史上最高，且6、7月份价格维稳、成交量略有减少的情况。2016年土地供应约2,300万方，土地均价3,100-3,200元/平，主城九区土地均价4,500元/平，房企一般近期主城拿地均价在8,000元/平。整体来看重庆地价和房价相比其他大城市仍处于偏低的位置，土地成本占比售价约在1/3（一般大城市在60%）。2017H1土地供给约1,200万方，预计今年供应和去年基本持平，且环内供应相对较少（在10%-15%左右）。总体来看重庆二手地性价比较招拍挂拿地较高。Top50开发商中已有32个入驻重庆，其中北京城建、荣盛发展、华夏幸福、金地集团等纷纷在2016-2017年间进入。目前重庆市场上土地储备量Top5分别为恒大（约600万方，去年收并购力度较大）、万科、金科、融创、龙湖。其中万科目前储备在400万方（未售口径），主要在中区（价格比北区南区高30%-50%）和东区。三、商品房市场低库存、量价齐升，年底或迎来一波供应放量2008-2016年期间重庆商品房市场发生了两次量价飞跃：一是在2008-2011年间，均价从4,000升至7,000元/平，成交量从1,200升至2,200万方；二是在2016年，均价从7,000升至9,000元/平，成交量则跳增至2,800万方。板块供求方面，北部新区和渝北区成交量较大。2016年9月下旬以来成交持续向好，消费者信心有所恢复，供不应求的态势逐步发酵；2017年市场规模、均价水平均达到历史高位。写字楼库存在15个月，商铺27个月，市场整体在4.9个月。目前预估2017年重庆房地产市场均价应该在9,000元/平左右，预计价格在10月份达到阶段高点（由于重庆市场一般拿地到销售时间为10个月，因而保守估算去年年底的大量土地成交预计将在今年10月开始释放）。2016年商品房销量在2,800万方，2017H1在1,800万方，今年大概率全年突破3,000万方。由于库存趋紧，部分区域存在一二手房倒挂价差，渝中区同一地段的商品房价差甚至达到5,000元（一手房1.3万/平、二手房1.8万/平）。 四、个税返还+户籍制度改革+房产税三大措施，无限购政策但信贷有所收紧目前重庆还没有限购政策，房地产市场政策主要分为三类：一是个税返还政策。在重庆十个城区内首次购买住房，以实际缴纳的个人所得税的40%为限返还。高于按揭本息的，按按揭本息额度给予补助；低于按揭本息的，按个人所得税40%的额度给予补助，但累计补助金额不得超过住房总价的30%。二是户籍制度改革。取消农业户口与非农业户口类别，以居住证为载体，统一城乡户籍登记；预计2020年全市常住人口城镇化率达到65%以上。居住证持有人享有与户籍人口同等的就业、教育和医疗等方面的权利。三是房产税征收制度。2011年1月重庆和上海作为试点启动房产税征收。重庆房产税征收对象：独栋；建面交易单价高于起征点的高档住宅；“三无”个人新购的二套房。房产税高档住房应税价格起点标准从最初建面9,941元/平调整为13,192元/平，共计4次上调。但总体来看房产税对地方政府财政税收贡献并不大。据统计2016年10月楼盘销售中外地投资客占比超过50%，部分项目甚至超过70%；房产税出台后则下降到正常的15%。信贷方面，以往的85折已变为首套房利率上浮10%（2017年6月底上调）；公积金是仅供首套用；首付比例则从20%上升至30%（2017年6月初上调）。目前销售中一些高总价、高资产的客户存在部分贷款失败的情况，如50%首付、50%贷款但仍未获批。预售证监管方面，由传统工期1/3拿证放缓至1/2，且同一个项目分期开盘的价格涨幅控制在5%-10%区间。-华创证券