金陵饭店调研纪要：寻中国新型养老标杆，看金陵天泉湖养生养老社区！

时间：5月31日嘉宾：董秘张总、证代王总公司概况公司以五星级金陵饭店为主体，以酒店连锁经营为核心，构建“酒店投资管理、养老&旅游资源开发、酒店物资贸易”三大板块发展格局，形成“酒店连锁经营+旅游产业链”的盈利模式。实际控制人为江苏国资委，第一大股东为南京金陵饭店集团（持股39.96%）。主营业务板块第一，酒店投资与管理。目前拥有全资酒店3家：①老金陵饭店，约5万平，近600间客房。②亚太商务楼（6-38层为国际5A标准办公楼，41-57层为超五星级新金陵饭店），建筑面积17万平，约385间客房，于15年12月底正式投入运营。新老两个金陵饭店加总近1000间客房，构成江苏省最大规模五星级酒店综合体。此外，16年3月收购集团的世贸中心写字楼，持股55%，在新街口CBD形成“酒店+写字楼+高端商业”的综合体，由3幢楼组成，物业一直处于增值趋势。③盱眙天泉湖金陵山庄，五星级会议度假型，目前客房89间套，未来或将增至300间套。从酒店管理上看，立足华东辐射全国，在管酒店128家，其中116家五星级，12家四星级，客房总数近4万间，公司以全权委托管理形式轻资产扩张，收取固定管理费（占营收2%-5%）与奖励管理费（占经营毛利5%-15%）。第二，养老&旅游资源开发。“金陵天泉湖旅游生态园”建筑面积29万平，由国际会议度假酒店区、养生养老文化区、原生态低密度住宅区三大核心区域组成：①国际会议度假酒店区，一期89间客房已开业，16年考虑建设度假型酒店式公寓，计划扩建300-500间客房，从而扩充公司在沿湖酒店方面的产品容量。业主购买后可委托公司经营，类似售后返租，采用盈利分成的模式。②养生养老文化区/养老公寓（玫瑰园），规划1600套，分4期，一期216套已于15年6月开盘销售，共5栋，约6300元/平，价格50-60万，预计16年确认收入。③原生态低密度住宅区，预计17年开发。此外，集团与美国诺宾逊合作成立金陵诺滨逊老年养怡股份有限公司，实现菜单式收费，打造养老地产、养老服务、养老金融全产业链。第三，酒店物资贸易。首先，控股苏糖糖酒公司系江苏省最大中高端酒品牌运营商，专注高端酒水分销，拥有茅台、五粮液、张裕等450个品种酒水江苏地区总经销代理权。15年受八项规定带来的冲击，业绩亏损1000万左右，16年目标扭亏为盈。其次，公司积极开发线上平台——金陵酒店采购网与金陵微商，致力于打造规模较大的B2C、B2B电商平台，目前已有1.2万品种在线上实时交易，规模体量较大，未来或将实现电商板块独立运营。财务状况2016Q1公司实现营收1.97亿，同比增长15.21%，归母净利834.35万，同比增长163.22%，业绩提升主要系亚太商业楼全面运营，酒店客房收入大幅增长。公司2012-2015年业绩同比增速分别为-5.92%、-34.48%、-44.80%、+25.09%，前期连续3年业绩下滑，15年走出低谷，随着新业务逐个落成，限制三公消费的负面影响逐渐消化，公司业绩有望持续改善。从收入构成来看，15年商品贸易收入1.96亿(占比26.61%)，客房收入1.78亿(占比24.11%)，餐饮收入1.42亿(占比19.32%)，房屋租赁收入9748.21万（占比13.25%）。 Q&AQ:养生养老公寓和度假公寓定位？A:度假公寓是酒店客房的补充，养生养老公寓计划做成度假型概念，委托公司经营，主要区别是由地理位置不同决定两种公寓作为酒店配套产品的性质不同。Q:玫瑰园一期销售情况？A:计划辅以休闲度假概念重新包装，休闲度假与旅游有本质区别，是新兴消费行业。玫瑰园养生公寓邻近AAAA级铁山寺国际森林公园，重新包装后会再次推向市场，预计17年业绩能够在报表上体现。Q:玫瑰园后期规划？A:二期可能明年开始建设，目前一期售价起步大约为6400元/平米，约48-70万/套，采用精装修，配套电梯、空调等设施。Q:集团的养老项目情况？A:主要由集团建设与运营管理，位于金陵山庄对岸，能够容纳1.3万老人入住，一期2000套，价格大约7000元/平，拥有5万平米的配套设施，包括音乐厅、教堂、护理院、养老院、大型餐厅、老年学校等，是大型持续养老护理社区，类似于国外的CCRC社区。集团着力打造的翡翠园是江苏省连续5年的重点项目，致力于成为国内新型养老社区标杆样本，目前共2000套，销售势头不错。目前集团在与三甲级医院洽谈合作，使入住老人医疗无忧。预计房子明年底交付，配套设施今年交付。由集团先行探索，目前一方面是养老地产，另一方面与美国诺宾逊合作拓展养老服务，未来待孵化成熟后，会装入上市公司。目前金陵饭店集团与江苏省财政厅发起设立的江苏省养老产业基金，未来将达100亿规模，不仅覆盖天泉湖项目，也会投资江苏省其他养老项目，从而形成养老地产+养老服务+养老金融全产业链。Q:集团除天泉湖项目外还有其他资产吗？A:房地产板块产生较高水平的持续回报，以高端别墅为主，还有10套左右便销售完毕。此外，还有一个四星级的度假酒店和金陵大厦（经济型酒店）。Q:与美国诺宾逊的主要合作内容？A:诺宾逊是美国大型养老院及康复护理连锁营运机构，与集团合资设立的金诺养老服务公司未来会首先服务天泉湖的老人，提供包括养老院、餐饮、护理、康复服务等设施、物业管理等服务。对方与金陵集团签订了排他性合同，国内方面只与我们合作。Q:国内养老产业盈利模式？A:国家推出以房养老不太容易实现，因此国家出台相关扶持政策，鼓励社会资本兴办养老机构，例如拿地(多给指标)、养老院（床位补助）等。目前国内机构养老比例偏低，未来能够看到一个比较大的空间。Q:公司在养老地产方面的优势？A:公司的核心优势体现在养老服务，不局限于房子，而是立足于长期，提供覆盖全产业链的后续服务。公司主业为酒店运营，核心是客户体验，因此在服务输出方面具备一定优势。公司希望通过销售的方式尽快回笼资金，缩短投资回收期。整个集团对于大型养老社区项目投资总额大约100亿，一期全部销售的 话大概回收15+亿。待养老服务模式成熟后，未来可能以品牌十管理输出为主，进行复制扩张。Q:公司在销售方面有哪些障碍？A:伴随社会结构的变化，未来空巢老人会越来越多。我们的目标客户是相对健康、有活力的老人。同时，我们覆盖的业务比较全面，包括医疗、保健护理等。集团的决心是将配套设施做起来，可能初期入住老人较少，会偏重养老保健，伴随入住老人的增加，会增加日常老人的急救等配套设施。盈利模式上会在基本的收费水平上配套菜单式收费。Q:16年业绩预计情况？A:第一，苏糖去年亏损1000万左右，今年计划扭亏为盈；第二，老楼与新楼方面进行合理价格定位，新楼方面会还一部分贷款，降低贷款压力，计划17年前实现盈亏平衡；第三，公司积极寻找能够实现增量突破的项目，努力培育新的利润增长点。公司的主业比较清晰，一方面是旅游酒店，另一方面是以养生养老为代表的旅游资源开发。在酒店管理方面，目前60%左右在管酒店已开业，伴随剩余酒店的陆续开业，能够为公司带来固定的管理费回报（完全轻资产，只有部分IT投入），平均每家酒店能收到100万左右回报。Q:公司后期增长驱动力？A:后期会寻找一些项目，包括酒店主业和非酒店主业，目的是提升存量的同时实现增量突破，遵循两条腿走路策略，一方面是重资产，另一方面是轻资产的管理服务输出。16年房地产板块方面，持股30%的玛斯兰德别墅顶目开始补缴土地增值税，从而引致房地产投资收益会有所减少。Q:国企改革方面，是否配套股权激励？A:第一，引进战略投资者，目前国内上市公司引进股权比例在10%一20%为主，未来比例是否加大主要看国资委的进程。第二，股权激励，国资委提出集团层面可实行全员持股，上市公司层面可实行管理层持股，未来国资委不一定保持绝对控股地位。第三，并购重组，江苏省计划成立江苏旅游集团，目前尚无定论，预计实现三大集团合并形成新的旅游酒店集团。但由于大环境难以判断，改革进程推进尚待相关政策文件落地。-天风证券：刘章明