2020年物管行业策略报告：资本化加速，规模为王

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2020年01月09日 物业管理 推荐（维持） 资本化加速，规模为王 2020年物管行业策略报告 行业指数 % 1m 6m 12m 相关报告 1、《物业管理行业 2019年中报综述：基本面稳定，行业集中度继续提升》2019-09-30 分析师 李蒙，CFA 执业证号：APQ664 852-25105555 meng.li@cricsec.com 联系人 王祎馨 wangyixin167188@ehousechina.com 分析师 徐婵娟，CFA 执业证号：BOI213 sarah.xu@cricsec.com 联系人 丁希璞 dingxipu@cric.com 投资要点  2020年物管企业上市潮将继续。2019年共有12家物管企业以IPO或者借壳的方式登陆资本市场，这是自2014年彩生活作为第一家物管企业上市以来物管行业上市最频繁的一年。截至2019年12月31日，合计有24家内地物管公司上市，其中A股3家，港股21家。我们认为2020年物管企业的上市热度仍将继续。根据克而瑞证券统计，建业新生活、兴业物联、烨星集团、正荣服务等物管公司已向港交所递交上市申请表，华润置地、世茂集团等房企也有物业分拆上市的计划。  我们保守预计2020年上市内地物管公司总市值增幅将至少达到30%，这和我们所预测的上市内地物管公司2020年净利润增幅基本一致。截至2020年底，物管板块市值有望超过3,000亿元，继续延续2019年的“牛市”。2019年12月31日物管板块总市值达到2,320亿元，较年初增长了182.5%。物管上市公司全年股价平均增幅为66.6%。24家物管公司中仅5家在2019全年收跌。物管行业可预见性强、盈利稳定，加之其可能成为“美好生活”的入口，已受到了资本市场的广泛认可。作为容纳了十几万家企业的行业，物管行业的资本化进程可能才刚刚开始。我们认为物管板块的上升通道将继续，有望从地产行业中独立出来成为新的和美好生活相关的服务行业。  2020年上市物管公司在管面积将继续扩大，或达到35-40亿平方米。克而瑞证券研究院测算24家上市内地物管公司2019年在管面积合计约26.1亿平方米，同比增长53.8%，高于2018年全年30.7%的增速，也高于2018年全国物业管理行业管理面积13.2%的增速。我们预测24家已上市物管企业2020年在管面积将达到31.4亿平方米，同比增长20.1%。加上正在筹划上市的物管企业和可能的规模并购，截至2020年底上市物管企业在管面积可能达到35-40亿平方米。  2020年行业整合将继续。2019年物管企业平均PE为32.5x，高PE支持了行业收购整合。2019年上市物管公司全年并购对价约79.2亿元。除了“大鱼吃小鱼”外，也出现了多笔同等规模的并购，例如招商物业借壳中航善达、龙湖集团拟收购绿城服务股份等。这一趋势表明行业整合在加剧，物管公司都争先在管理规模上发力。然而收购驱动的增长将对投后管理提出更高的要求，进而使物管公司的投资决策更加趋于理性，并体现出差异化。  物管行业整合趋势彰显，我们看好形成规模的头部企业。碧桂园服务（6098.HK）、绿城服务（2869.HK）和彩生活服务（1778.HK）分别代表了规模性物业，积极探索增值服务型物业公司和独立第三方的物管公司，成为我们2020年的首推标的。  风险提示：关联房企竣工不及预期，并购项目整合不及预期，战略调整失败。 单击或点击此处输入文字。 -13%0%13%26%39%2019-012019-052019-09 行业深度报告 | 物业管理 敬请阅读末页的重要说明 2 / 19 内容目录 2019年市场表现回顾 ....................................................................................... 4 1. 上市内地物管公司市值合计逾两千亿元 ........................................................ 4 2. 物管公司股价表现整体优于大盘 .................................................................. 5 3. 物管公司PE估值高于地产公司 ................................................................... 6 4. 融资并购齐发力 ........................................................................................... 7 2019年业绩回顾 .............................................................................................. 9 1. 上市内地物管公司2019年在管面积加速增长 .............................................. 9 2. 增值服务仍处探索期 .................................................................................. 10 3. 预计2019营收和归母净利润同比增速皆超30% ........................................ 11 2020年预判 ................................................................................................... 13 1. 预计2020年物管公司上市热潮继续 .......................................................... 13 2. 预计2020年在管面积以双位数增速增长 ................................................... 13 3. 并购趋向谨慎 ............................................................................................ 14 4. 增值服务继续探索 ..................................................................................... 14 5. 预计营收和归母净利润仍将高速增长 ......................................................... 14 投资建议 ........................................................................................................ 16 1. 碧桂园服务（6098.HK） ........................................................................... 16 2. 绿城服务（2869.HK） ............................................................................... 16 3. 彩生活（1778.HK） .................................................................................. 17 评级指南及免责声明 ...................................................................................... 19 图表目录 图1：内地物管公司上市的时间表 .................................................................... 4 图2：2019年末上市内地物管公司市值一览 .................................................... 5 图3：上市内地物管公司2019年股价表现 ....................................................... 6 图4：雅生活服务股价走势 ............................................................................... 8 图5：佳兆业美好股价走势 ............................................................................... 8 图6：上市内地物管公司2019年在管面积加速增长 ......................................... 9 图7：上市内地物管公司在管面积市占率 ....................................................... 10 图8：业主增值服务收入占比平均值情况 ....................................................... 11 图9：上市内地物管公司2019年营业收入预测 .............................................. 11 图10：上市内地物管公司2019年归母净利润预测 ........................................ 12 图11：上市内地物管公司2020年在管面积预测 ............................................ 14 行业深度报告 | 物业管理 敬请阅读末页的重要说明 3 / 19 图12：上市内地物管公司2020年营业收入预测 ............................................ 15 图13：上市内地物管公司2020年归母净利润预测 ........................................ 15 表1：上市内地物管公司PE估值情况 .............................................................. 7 表2：物管公司上市动态 ................................................................................ 13 表3：碧桂园服务财务数据 ............................................................................. 16 表4：绿城服务财务数据 ...........................................................