房地产1-10月统计局数据点评：销量年内首次回正，竣工单月改善显著

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业月报 2020年11月16日 房地产 推荐（维持） 销量年内首次回正，竣工单月改善显著 1-10月统计局数据点评 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -1.91 6.74 5.16 相对表现 -2.23 -9.94 -10.60 相关报告 1、《地产板块公募基金持仓比例创近年新低：周度高频数据跟踪（10.31-11.06）》2020-11-10 2、《美元端维持融资净流入，人民币债交易冷清：中资地产债市10月回顾》2020-11-10 3、《房地产延续“稳”基调，新型城镇化和都市圈建设为行业未来提供动能：「十四五」规划房地产相关点评》2020-11-10 分析师 董浩 执业证号：BOI846 852-25105555 hao.dong@cricsec.com 联系人 周卓君 852-25105555 zhouzhuojun@cric.com 投资要点  事件：统计局发布2020年1-10月全国房地产开发投资和销售情况：1-10月份，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%；商品房销售面积133294万平方米，同比持平，降幅比1至10月份收窄1.8pct；商品房销售额131665亿元，同比上涨5.8%。 点评：  “金九银十”推动商品房销售面积增速迎来年内首次转正。1-10月全国商品房销售面积同比+0.03%，为年内首次转正；1-10月全国商品房销售额同比+5.8%，增幅走阔2.1pct。其中，住宅销售面积+0.8%，办公楼销售面积-14.6%，商业营业用房销售面积-14.0%; 一二线城市新房成交整体回落，三四线城市环比回升。尽管受疫情及前期购房需求集中释放影响，今年楼市“金九银十”略显逊色，10月单月新房成交环比回调12.7PCT；但房企近期多通过打折促销、精装改毛坯等方式下调售价以回笼资金，以价换量策略（近两月商品房销售均价皆环比下滑）拉动销售面积增速年内首次转正。单房企来看，碧桂园、中国恒大、万科、融创、保利五家头部房企于近两月的销售额均突破千亿。 10月商品住宅销售价格涨幅稳中有落。一/二/三线城市新建商品住宅销售价格分别环比+0.1%/+0.5%/+0.6%，涨幅比上月分别回落0.3PCT/回落0.1PCT/回落0.2PCT。一/二/三线城市二手住宅销售价格分别环比+0.1%/+0.1%/+0.5%，涨幅比上月分别回落0.2PCT/回落0.1PCT/回落0.2PCT。7、8月后重点城市调控政策密集出台熨平房价涨幅。  房地产开发投资额稳健增长，单月同比增速达近四年次高点。1-10月，全国房地产开发投资额同比+6.3%，较9月增速提升0.7PCT；10月单月房地产开发投资额同比+12.7%（为近四年来次高点），较9月增加0.7PCT。四季度初房地产开发投资仍保持平稳增长，主要系房企抢开工、加速周转回笼资金所致。 -13%0%13%26%2019-112020-032020-07房地产上证指数 行业月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 6  土地市场竞争格局优化，推动拿地质量提升。1-10月，房企土地购置面积同比-3.3%，降幅走宽0.4PCT；10月单月土地购置面积同比-5.6%，较9月微降0.8PCT。10月累计及单月土地成交均价皆较上月回升，单月土地成交价款同比+26.4%，环比+3.0%。侧面印证融资监管预期下房企投资趋于谨慎，同时土地市场竞争格局优化，推动拿地质量提升。具体来看，10月一线/二线/三四线成交土地溢价分别为9.9%/11.4%/13.1%，环比分别+5.8PCT/-3.1PCT/-3.1PCT，一线土地市场热度回升，二三四线土地市场相对降温。  新开工累计同比降幅收窄，竣工环比增速回升显著。1-10月，房地产新开工面积同比-2.6%，降幅收窄0.8PCT；10月单月新开工同比+3.5%，增速同比上升5.4PCT。开工增速一定程度受拿地回落影响，但去库存压力下新开工尚存韧性。1-10月，房屋竣工面积同比-9.2%，降幅走窄2.4PCT；10月单月同比+5.9%，增速较9月提升23.6PCT，竣工面积增速修复显著，我们认为年末竣工端需求具备确定性，四季度末仍有较大释放空间。  流动性充裕背景下，开发企业到位资金持续改善。1-10月，房地产开发企业到位资金同比+5.5%，增长扩大1.1PCT。其中，国内贷款同比+5.1%；利用外资同比-15.5%；自筹资金同比+6.5%；定金及预收款同比+4.3%；个人按揭贷款同比+9.8%。整体上，融资新规对房企开发资金来源影响有限，开发资金来源延续增长趋势，10月单月开发资金来源同比+14.5%，较9月持平，仍维持年内较高水平。渠道上，受融资新规、境外债券融资环境趋紧和年末国内银行贷款额度下降影响，自筹资金和个人按揭贷款增速较快。  投资建议：于行业杠杆率下调的背景下，房企扩张速度整体趋缓，其中土地购置费增速回落、竣工迎来显著性修复：1）“金九银十”推动商品房销售面积增速迎来年内首次转正。房企近期多通过打折促销、精装改毛坯等方式下调售价以回笼资金，以价换量策略下拉动销售面积增速年内首次转正。2）10月商品住宅销售价格涨幅稳中有落，7、8月后重点城市调控政策密集出台熨平房价涨幅。3）房地产开发投资额稳健增长，单月同比增速达近四年次高点。4）土地市场竞争格局优化，推动拿地质量提升。5）新开工累计同比降幅收窄，竣工环比增速回升显著，我们认为年末竣工端需求具备确定性，四季度末仍有较大释放空间。6）流动性充裕背景下，开发企业到位资 行业月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 6 金持续改善。 疫情短期对房地产行业冲击较大，中长期将加速行业洗牌，优质公司优势在逆境中得到凸显，我们认为财务稳健自律，业务布局良好的优质房企优势将进一步扩大，持续推荐配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科 A】、【旭辉控股集团】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），以及布局合理，稳步扩张的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】，同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光集团】、【中国奥园】。  风险提示：新冠疫情扩散超预期，行业销售波动；政策调控超预期。 行业月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 6 图1：房地产开发投资累计完成额 图2：房屋累计新开工面积 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图3：商品房累计销售面积 图4：商品房累计销售金额 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图5：各区域商品房累计销售面积 图6：各区域商品房累计销售金额 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 6.3%12.7%-20%-10%0%10%20%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-062020-082020-10房地产开发投资额累计同比房地产开发投资额当月同比-2.6%3.5%-60%-40%-20%0%20%40%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-062020-082020-10房屋新开工面积累计同比房屋新开工面积当月同比0.0%15.3%-60%-40%-20%0%20%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-062020-082020-10销售面积累计同比销售面积单月同比5.8%23.9%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-062020-082020-10销售金额累计同比销售金额单月同比1%-5.0%4.0%-8.8%-60%-40%-20%0%20%2018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-052020-072020-09东部中部西部东北11.1%3.6%-2.9%-4.8%-60%-40%-20%0%20%40%2018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-052020-072020-09东部中部西部东北 行业月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 5 / 6 图7：累计购置土地面积 图8：累计土地成交价款 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图9：房地产累计开发资金来源 图10：累计房屋竣工面积 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图11：开发资金累计同比 图12：开发资金当月同比 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 -3.3%-5.6%-60%-40%-20%0%20%40%60%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-062020-082020-10购置土地面积累计同比购置土地面积当月同比14.8%19.3%-100%-50%0%50%100%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-062020-082020-10土地成交价款累计同比土地成交价款当月同比5.5%14.5%-30%-20%-10%0%10%20%30%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-062020-082020-10开发资金来源累计同比开发资金来源当月同比-9.2%5.9%-30%-20%-10%0%10%20%30%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-062020-082020-10房屋竣工面积累计同比房屋竣工面积当月同比5.1%6.5%4.3%9.8