房产服务领先者，稳中求进掘金存量时代

地产 2020年11月09日 我爱我家 (000560) 房产服务领先者，稳中求进掘金存量时代 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 公司报告 公司首次覆盖报告 推荐（首次） 现价：3.69元 主要数据 行业 地产 公司网址 www.kunbuy.com 大股东/持股 西藏太和先机投资管理有限公司/17.45% 实际控制人 谢勇 总股本(百万股) 2,356 流通A股(百万股) 1,917 流通B/H股(百万股) 0 总市值（亿元） 86.92 流通A股市值(亿元) 70.75 每股净资产(元) 4.34 资产负债率(%) 47 行情走势图 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@PINGAN.COM.CN 平安观点：  城市居家综合服务商：公司从事房产经纪（二手房、新房、海外）、房屋资管、商业资管、房后衍生等业务，以二手房经纪为压舱石、房屋资管为护城河、新房业务为战略窗口、房后衍生业务为增值服务价值提升点，形成覆盖房产交易全产业链的业务结构。2019年二手房经纪、新房、房屋资管业务收入占比51%、17%、17%，毛利润占比57.2%、10.8%、11.6%。  房产经纪头部企业，空间广阔&格局分散下仍有可为：预计2024年全国房产交易总额、经纪服务佣金收入将达30.7万亿元、5078亿元，2019-2024年CAGR 6.6%、15.1%。主流企业凭借房客源优势、区域高市占率构筑经营壁垒，行业空间广阔、格局分散（70%小微中介完成50%以上交易额）下仍有可为。公司作为龙头之一增长可期：1）规模处主流企业中上水平，系统在录房源超2000万套，员工近5万人，门店近3500家；2）抢占核心市场、深耕效果显著，已覆盖21城二手房交易额全国占比超4成，北京、杭州、南京、苏州、太原等城市二手房市占率稳居前三；3）线上线下融合、平台化打造开启增长新动能；4）增长目标明确，计划2022年实现加盟门店1万家、直营门店4000家。  房屋资管领航者，规模优势&差异服务下前景广阔：2019年收购“蓝海购”后基本实现商业资管产业链打通，商管及房屋资管（运营主体相寓）全覆盖。“相寓”模式独特，不以租金差为目的，收入来源以免租期租金为主，由于免去标准化装修、定期清洁等服务，投入少、资产轻。模式关键在于提升周转效率，主要依靠不收价差带来的价格优势与完善的经纪人网络，平均出房周期10天左右、出租率95%上下。“相寓”先发优势突出，深耕行业近20年，覆盖城市（15座）、在管房屋（25.3万套）、出租率等行业领先。租赁市场规模已过万亿、政策支持态度明确，近年长租公寓暴雷推动行业格局重塑，“相寓”有望在市场回归理性时进一步提升份额。  投资建议：公司作为房产经纪及房屋租赁行业领先企业，业务全面协同效应明显，区域深耕经营壁垒突出，有望充分受益存量房时代；同时线下门店增长目标明确，线上线下融合、平台化打造开启增长新动能，健康财务 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 10692 11211 9722 11796 13613 YoY(%) 710.9 4.9 -13.3 21.3 15.4 净利润(百万元) 631 827 462 839 954 YoY(%) 765.7 31.1 -44.1 81.5 13.8 毛利率(%) 30.2 30.5 27.4 29.8 29.6 净利率(%) 5.9 7.4 4.8 7.1 7.0 ROE(%) 7.3 8.3 4.6 7.7 8.3 EPS(摊薄/元) 0.27 0.35 0.20 0.36 0.41 P/E(倍) 13.8 10.5 18.8 10.4 9.1 P/B(倍) 0.9 0.9 0.8 0.8 0.7 -40%-20%0%20%40%Nov-19Feb-20May-20Aug-20我爱我家沪深300证券研究报告 我爱我家﹒公司首次覆盖报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 25 提供资金保障。预计公司2020-2022年EPS分别为0.20元、0.36元、0.41元，当前股价对应PE分别为18.8倍、10.4倍、9.1倍、首次覆盖给予“推荐”评级。  风险提示：1）市场竞争环境、行业景气度变化可能导致门店扩张不及预期，同时新增门店打造可能面临一二线工作协同度、系统支持效率较低，推进进度不及预期风险；2）基于2019年下半年以价换量带来的需求提前释放，2020年新冠疫情后积压需求、投资性需求的消耗，后续可能面临需求韧性不足致房产交易规模不及预期、公司业务发展受限风险；3）疫情影响下租金及出租率有所降低，未来存在行业修复进程有限、租赁市场发展不及预期风险。 我爱我家﹒公司首次覆盖报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 25 正文目录 一、 公司简介：城市居家综合服务商，全产业链协同发展........................................6 二、 房产经纪：坚守深耕优势凸显，奋楫争先仍有可为 ...........................................9 2.1行业空间广阔、格局分散，主流企业仍具增长潜力 ................................................. 9 2.2多区域深耕，房客源扎实，规模行业领先............................................................. 12 2.3线上线下同步迭代，平台化征程开启 ................................................................... 14 三、 资产管理：房屋&商管全覆盖，房屋资管领航者..............................................15 3.1收购“蓝海购”，丰富商管版图 .............................................................................. 15 3.2高周转、低投入，房屋资管健康可持续 ................................................................ 16 3.3房屋租赁万亿空间，规模优势&差异服务下前景可观 ............................................. 18 四、 盈利预测与投资建议.......................................................................................21 五、 风险提示 ........................................................................................................22 我爱我家﹒公司首次覆盖报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4 / 25 图表目录 图表1 我爱我家发展历程.............................................................................................. 6 图表2 我爱我家股权结构（2020年三季报） ................................................................. 7 图表3 我爱我家产业链协同发展模式 ............................................................................. 7 图表4 我爱我家主要业务简介 ....................................................................................... 8 图表5 我爱我家收入占比.............................................................................................. 8 图表6 我爱我家毛利润占比 .......................................................................................... 8 图表7 全国房产交易规模.............................................................................................. 9 图表8 通过经纪机构销售与出租的房产交易规模、渗透率 ............................................... 9 图表9 全国经纪服务佣金收入 ..................................................................................... 10 图表10 全国经纪服务佣金收入预测 ........................................................................... 10 图表11 主流经纪公司总交易额及市占率对比.............................................................. 11 图表12 主流经纪公司佣金收入及市占率对比.............................................................. 11 图表13 重点城市二手房市场经纪机构市占率.............................................................. 11 图表14 主流经纪公司房源量对比 .............................................................................. 12 图表15 房产中介真房源可信度排名 ........................................................................... 12 图表16 主流经纪公司经纪人数量对比........................................................................ 12 图表17 主流经纪公司门店数量对比 ........................................................................... 12 图表18 主流房产经纪公司覆盖城市数量对比................................