2020年8月销售数据点评：淡季销售靓丽，拿地转向积极

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 保利地产（600048）2020 年8月销售数据点评 强推（维持） 淡季销售靓丽，拿地转向积极 目标价：21.50元 当前价：16.77元 事件：  9月10日，保利地产公布8月销售数据，8月实现签约金额439.1亿元，同比+44.9%；实现签约面积282.2万平方米，同比+42.6%。8月新增建面365.8万平方米，同比+159.7%；总地价222.7亿元，同比+79.8%。 点评：  8月销售439亿、同比+45%，1-8月3,171亿、同比+2%，淡季销售靓丽 8月公司销售金额439.1亿元，环比-9.7%，同比+44.9%，较上月-34.9pct；销售面积282.2万平，环比-12.4%，同比+42.6%，较上月-29.3pct，优于我们高频跟踪的45城8月成交面积同比+17.0%；销售均价15,560元/平，环比+3.1%，同比+1.7%。1-8月累计销售金额3,170.6亿元，同比+2.3%；累计销售面积2,096.6万平米，同比+3.7%；累计销售均价15,122元/平，较19年均价+2.3%。公司8月销售表现继续靓丽，单月同比涨幅连续两个月高增，并推动累计同比涨幅年内首次由负转正。鉴于公司土储充裕、布局结构优异，疫情控制后项目开工恢复，下半年推盘将更为积极，预计公司全年销售保持稳定增长。  8月拿地额同比+80%、8月拿地额/销售额高达51%，拿地转向积极 8月公司在北京、广州、成都、郑州、大连、东莞等17城共获取19个项目，对应新增建面365.8万平，环比+60.7%，同比+159.7%，其中新增权益建面占比59.1%，环比-10.8pct；对应总地价222.7亿元，环比+179.4%，同比+79.8%，拿地额占比销售额50.7%，较上月+34.3pct；平均楼面价6,087元/平米，环比+73.8%，较19年拿地均价+5.1%，主要源于在北京、广州、郑州新增地块楼面价较高。1-8月公司共新增建面1,577.7万平，同比+23.1%；对应地价1,122.1亿元，同比+29.6%；平均楼面地价7,112元/平，较19年+22.8%；拿地额占比销售额为35.4%，较19年+1.8pct。1-8月公司拿地继续注重均衡布局，并保持较大一二线拿地力度。  投资建议：淡季销售靓丽，拿地转向积极，维持“强推”评级 公司积极变革始于16年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，17年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-19年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降。我们维持公司2020-22年每股收益预测为2.62、2.92、3.28元，对应20/21年PE分别6.4/5.7倍，19A股息率达4.9%，维持目标价21.50元，维持“强推”评级。  风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。 主要财务指标 2019A 2020E 2021E 2022E 主营收入(百万) 235,981 282,433 325,636 375,525 同比增速(%) 21 20 15 15 归母净利润(百万) 27,959 31,270 34,873 39,129 同比增速(%) 48 12 12 12 每股盈利(元) 2.34 2.62 2.92 3.28 市盈率(倍) 7.2 6.4 5.7 5.1 市净率(倍) 1.3 1.1 1.0 0.9 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为2020年09月10日收盘价 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 总股本(万股) 1,193,423 已上市流通股(万股) 1,193,423 总市值(亿元) 2,001.37 流通市值(亿元) 2,001.37 资产负债率(%) 77.7 每股净资产(元) 13.6 12个月内最高/最低价 18.7/12.69 《保利地产（600048）2020年上半年业绩快报点评：业绩同比微增，拿地略趋积极》 2020-07-21 《保利地产（600048）2020年7月销售数据点评：销售靓丽，拿地谨慎》 2020-08-09 《保利地产（600048）2020年中报点评：营收业绩略增，拿地渐转积极》 2020-08-25 -10%6%22%38%19/0919/1120/0120/0320/0520/072019-09-11～2020-09-10沪深300保利地产相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2020年09月11日 保利地产（600048）2020年8月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表1、保利地产销售金额及同比增速 资料来源：公司公告，华创证券 图表2、公司历年拿地金额占比销售金额 资料来源：公司公告，华创证券 (60)(40)(20)02040608010001002003004005006007008001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（亿元）保利2018年月度销售保利2019年月度销售保利2020年月度销售19年同比(右轴)20年同比(右轴)（%）0.00.20.40.60.81.01.20500100015002000250030003500400045005000销售金额拿地金额拿地销售比（金额）（%）（亿元）28572849/47054/20200911 10:37 保利地产（600048）2020年8月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表3、公司月度拿地销售金额比 图表4、公司月度拿地销售面积比 资料来源：公司公告，华创证券 资料来源：公司公告，华创证券 图表5、公司2020年新增项目地块 公告日期 城市 股权 总地价（万元） 权益地价 容积率面积 权益面积 楼面地价 土地性质 2020-01 天津市 100 275,860 275,860 224,844 224,844 12,269 商住 2020-01 济宁市 50 19,844 9,922 61,432 30,716 3,230 商住 2020-01 济宁市 50 24,540 12,270 82,348 41,174 2,980 商住 2020-01 福州市 100 190,200 190,200 123,171 123,171 15,442 住宅 2020-01 泉州市 100 117,000 117,000 373,758 373,758 3,130 商住 2020-01 郑州市 70 105,141 73,599 243,624 170,537 4,316 住宅 2020-01 长春市 100 168,429 168,429 314,820 314,820 5,350 住宅 2020-01 兰州市 100 152,100 152,100 523,628 523,628 2,905 商住 2020-01 淮安市 51 195,798 99,857 367,950 187,655 5,321 商住 2020-02 北京市 50 330,000 165,000 173,209 86,605 19,052 住宅 2020-02 广州市 100 554,474 554,474 244,477 244,477 22,680 住宅 2020-02 长沙市 50 169,320 84,660 512,976 256,488 3,301 商住 2020-02 郑州市 60 54,002 32,401 196,890 118,134 2,743 商住 2020-02 石家庄 70 17,471 12,230 60,090 42,063 2,908 住宅 2020-03 北京市 49 157,143 77,000 78,874 38,648 19,923 商业 2020-03 上海市 100 197,405 197,405 70,501 70,501 28,000 住宅 2020-03 杭州市 100 365,834 365,834 151,918 151,918 24,081 住宅 2020-03 苏州市 49 158,533 77,681 167,621 82,134 9,458 住宅 2020-03 南昌市 51 39,451 20,120 62,383 31,815 6,324 住宅 2020-03 赣州市 70 175,989 123,192 550,991 385,694 3,194 商住 2020-04 杭州市 26 415,247 105,888 137,796 35,138 30,135 住宅 2020-04 徐州市 60 119,900 71,940 224,063 134,438 5,351 商住 2020-04 南昌市 51 4,480 2,285 45,954 23,437 975 商住 0.00.10.20.30.40.50.60.70.80.91.0010020030040050060070080018-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-07（倍）（亿元）保利拿地金额保利销售金额拿地/销售比（右轴）0.00.51.01.52.02.53.03.5010020030040050060070080018-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-07（倍）（亿元）保利拿地面积保利销售面积拿地/销售比（右轴）28572849/47054/20200911 10:37 保利地产（600048）2020年8月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 公告日期 城市 股权 总地价（万元） 权益地价 容积率面积 权益面积 楼面地价 土地性质 2020-04 南昌市 100 148,273 148,273 233,160 233,160 6,359 商住 2020-04 郑州市 100 218,675 218,675 223,487 223,487 9,785 住宅 2020-04 西安市 51 51,429 26,229 128,900 65,739 3,990 住宅 2020-05 东莞市 100 59,500 59,500 70,369 70,369 8,455 商住 2020-05 杭州市 100 170,232 170,232 109,360 109,360 15,566 住宅 2020-05 昆山市 50 240,496 120,248 237,495 118,748 10,126 住宅 2020-05 常熟市 67 194,781 130,503 184,685 123,739 10,547 住宅 2020-05 天津市 100 399,800 399,800 355,892 355,892 11,234 商住 2020-05 青岛市 60 102,783 61