2020年6月北京房地产市场研究月度报告

FORFUTURE保利投顾研究院北京市场部2020年7月2020年6月北京市场月报 FORFUTURE政策资讯全国图：2020年以来中央对房地产政策基调变化3月政治局会议4月政治局会议5月两会坚定“房住不炒”、“因城施策”促进房地产市场平稳发展重提坚持“房住不炒”促进房地产市场平稳发展未提及房地产内容以稳为主，防大起大落图：应对新疫情政府出台政策时间轴62017191191010910636854356211124411340510152025支持或放松类收紧类第一阶段房企端支持为主第二阶段需求端刺激为主第三阶段中性处理，有收有紧•无锡加大融资支持；•佛山三水1/4可预售；•南昌降低保证金；•湖州缓交地价等•浙商银行首付调整；•厦门人才购房补贴；•抚州购房补贴；•杭州人才补贴等放松类•北京优化人才落户限制；•广州、宁波、山东等放宽落户限制；•淮安外地人购房不用缴纳社保；•上海减轻房企入市成本收紧类•深圳严查房抵贷买房情况；•佛山收紧公积金贷款发放；•北京加强公积金个人住房贷款审核；•河南周口发文整顿房地产市场乱象资料来源：保利投顾研究院整理当前政策以稳为主，下半年再放松可能性低➢上半年，房地产行业政策思路经历三个阶段：①疫情初期，房企经营承压，以房企端支持为主，如土地金延期、预售宽松等；②疫情逐步缓解，以刺激需求端为主，如人才购房补贴等；③市场复苏明显后，底线放松+边际收紧并存。➢地产需求修复较好、行业韧性较强，货币供应扩张客观利好，当前中央对地产中性处理，下半年边际放松概率较小。 FORFUTURE政策资讯北京市郊铁路新线路开通6月30日市郊铁路城市副中心线西延、通密线同时开通运营，至此，北京市郊铁路运营线路达到4条，市域内运营里程353.5公里，车站22座。今年年内，市郊铁路这张“网”将继续延伸，怀密线计划9月底引入北京北站；市郊铁路东北环线计划年底开通，衔接回天地区、望京酒仙桥组团以及CBD岗位区，并将在北京东站实现与副中心线的换乘。“冲还贷”7月1日开始正式实施6月30日晚，市住房公积金管理中心发布了《关于开通住房公积金冲还贷提取业务的通知》，为申请人贷款还款提供了一个新的的提取方式——“冲还贷”，即借款人可申请使用本人的住房公积金账户资金，直接冲抵个人住房公积金贷款本息，该方式于7月1日开始正式实施。沙河高教园区街区控制性详细规划公布《北京沙河高教园区街区控制性详细规划》（草案）已编制完成，正在对规划成果进行公示，听取公众意见，规划通过构建“一轴、一带、一环、三片区”的空间结构，将把沙河高教园区打造成为学习贯彻五大发展理念的集中展示区、落实体现总规战略的创新样板区、融入对接三城一区的人才孵化地、环境一流创新迸发的高教典范园。点评：城市副中心线西延的开通拉近了房山区与中心城和城市副中心的距离，通密线服务四区居民轨道交通出行，二者的通车，进一步完善了北京市郊铁路的发展建设规模。点评：本规划的公布对未来解决园区在实施过程中公共服务设施建设滞后问题，提升沙河大学城总体运行效率有一定积极作用点评：“冲还贷”的实施，使贷款还款更加便利，提取方式增加，方便群众办事 FORFUTURE宗地名称规划建面公告日期起拍价(亿)起拍楼面价1 北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块R2二类居住用地、A334托幼用地国有建设用地20.152020-06-3064317662 北京市丰台区卢沟桥大瓦窑DWY-L33等地块(大瓦窑新村项目一期)二类居住、基础教育及绿隔产业用地10.32020-06-1837.95368343 北京市丰台区卢沟桥大瓦窑DWY-L39等地块(大瓦窑馨城项目)二类居住、基础教育及绿隔产业用地11.992020-06-1825.03208834 北京市通州区永顺镇运通人和良园二期项目FZX-0604-6002、FZX-0604-6006地块R2二类居住用地、A334托幼用地7.722020-06-1011.31146565 北京市门头沟区新城04街区MC00-0004-6022地块R2二类居住用地4.012020-06-1011.65290696 北京市房山区轨道交通房山线稻田站02-5-09地块R2二类居住用地11.292020-06-1028.325060合计共有6个土地65.45-6月宅地供给量同环比齐上升，均为不限价地块，供给量居2020年度第2位数据来源：中指➢供给端：6月北京新挂牌宅地6宗，均为不限价地块，规划建面共计65.45万㎡，宅地供给同环比齐上升，同比去年上升202.40%，本月供给量居年度第2位，仅次于3月125.34万㎡。土拍-宅地供应北京2019.62019.72019.82019.92019.102019.112019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.6规划建面21.6537.4108.7048.24123.3715116.2823.68125.3438.94065.45推出楼面价30879.8316571.623199.8827051.5819813.2529827.4137053.6446298.0224514.0432515.3427231.2805000100001500020000250003000035000400004500050000020406080100120140160北京宅地月度供给量价走势图规划建面推出楼面价万㎡元/㎡ FORFUTURE本月仅1宗宅地底价成交，优质地块的轮番推出，进一步提升了房企拿地标准数据来源：天朗、中指，北京市场部整理四环五环六环2020.6.10永定镇地块规划建面：4.27万㎡楼面价：29282元/㎡溢价率：0%土拍-宅地成交北京➢成交端：2020年度1-6月涉宅地共成交31宗，总规划建面333万㎡，总成交金额1132.49亿；6月成交宅地1宗，位于门头沟永定镇，为不限价地块，地块资质相对较差，底价成交。另同区位一宗涉宅地块因无人报价而撤牌。本年度优质地块不断推出，进一步提升了房企拿地标准。2019.62019.72019.82019.92019.102019.112019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.6规划建面74.421.6537.446.8337.6348.2471.8251.63129.68073.3574.14.27楼面价29449366831657227062259892757317764449343392122859378492928205000100001500020000250003000035000400004500050000020406080100120140北京宅地月度成交量价走势图规划建面楼面价万㎡元/㎡地块撤牌 FORFUTURE2019.62019.72019.82019.92019.102019.112019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.6供应套数486633553935454845437154802421472581743572836139527成交套数4309480229932779325628693574290110361893310541654383成交均价(元/㎡)54455513065324458504511175310953090513425080051628497805118050138300003500040000450005000055000600000200040006000800010000120002019.05-2020.05北京商品住宅供求量价走势图供应套数成交套数成交均价(元/㎡)数据来源：天朗，去化周期按近6个月月均去化计算两会后预售证集中下发加之房企冲击年中任务促使供给提升，网签成交及均价环比相对平稳，但实际市场现状因受疫情影响表现较为冷淡➢供求量价：本月预售证集中下发，新增供面及套数分别环比上升168.83%及163.69%，成交及均价环比较为平稳；➢库存去化：本月库存1273.57万㎡，87970套，环比上升8.68%，同比上升28.73%，去化周期维持在38个月左右。商品住宅-市场数据北京2019.52019.62019.72019.82019.92019.102019.112019.122020.12020.22020.32020.42020.5存量套数68336676716833970458718427585879871805267990279540803988094187970出清周期2927252424252729333638363805101520253035400200004000060000800001000001200002019.05-2020.05北京商品住宅库存去化走势图存量套数出清周期 FORFUTURE数据来源：天朗6月网签销冠中海寰宇时代，网签360套，14亿元商品住宅-网签排名北京No.项目名称区域套数面积(万㎡）均价（万元/㎡）金额（亿元）1中海寰宇时代限竞房一期/二期大兴区3602.635.3142招商都会中心（招商都会湾）昌平区1561.524.26.363中海首钢长安云尚石景山区1301.0777.524华樾北京限竞房朝阳区1171.187.58.825金茂北京国际社区限竞房顺义区1060.783.12.446西山锦绣府限竞房海淀区1020.915.95.47万科翡翠公园（翡萃家园共有产权房/两限房）昌平区1001.415.27.418台湖金茂悦限竞房通州区980.914.74.319旭辉城限竞房房山区970.842.72.2510中国中铁诺德春风和院限竞房丰台区920.866.85.792020年6月全市商品住宅网签排名 FORFUTURE各房企冲击年中任务，6月集中开盘，开盘数量较上月环比上升200%，其中中海长安云尚一月两开，与长安九里一同炒热古城板块热度数据来源：市调，数据仅供参考，网签数据截止至7月5日项目名称开盘时间区域推货量产品均价（元/㎡）成交量网签（套）去化率备注长安九里6.5石景山240套86㎡两居；103㎡和120㎡三居；125㎡、138㎡、150㎡四居69000240套——100%长安云尚6.5石景山356套52㎡一居；70㎡二居；78㎡和88㎡三居；115㎡四居67000260套16173%电建洺悦湾6.5大兴1254套主力89㎡三居两卫、133㎡四居两卫；少量86㎡三居、75㎡两居54000601套5048%限均价54715元/㎡西山锦绣府6.6海淀369套89㎡三居，155㎡三居，180㎡四居58000369套22100%限均价58622元/㎡招商臻珑府6.15大兴412套57㎡一居，77㎡两居，89㎡三居一卫，89㎡三居两卫，135-139㎡四居48000280套8570%限均价52695元/㎡金茂北京国际社区二期6.22顺义329套50㎡一居、70㎡两居、81㎡两居、89㎡三居32000292套——83%限均价36903元/㎡金禧璞瑅6.26顺义136套洋房136㎡四居、157㎡五居、187㎡五居；叠拼366-399㎡40000128套——94%限均价48641元/㎡金融街武夷融御6.27通州633套50㎡一居，72、79㎡两居，90㎡三居63000518套——82%长安云尚二期6.27石景山254套52㎡一居；70㎡二居；78㎡和88㎡三居；115㎡四居69000105套——41%四环五环六环长安九里金禧璞瑅商品住宅-开盘表现北京长安云尚洺悦湾西山锦绣府招商臻珑府金茂北京国际社区融御 FORFUTURE受疫情影响，6月各项目来访量普遍出现明显下降，其中以南部丰台、大兴区等中高风险等级区域项目下降幅度最大0100200300400500600主力竞品项目来访走势图壹亮马未来金茂府海晏春秋春风和院大兴金茂悦天悦壹号商品住宅-典型项目表现北京数据来源：市调，数据仅供参考来访壹亮马未来金茂府海晏春秋春风和院大兴金茂悦天悦壹号中海寰宇时代4.6~4