物管业务加速拓展，非住宅物业市场领先地位凸显

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 公司点评研究报告 ● 房地产行业 2020年08月25日 物管业务加速拓展，非住宅物业市场领先地位凸显 招商积余（001914.SZ） 推荐 维持评级 投资要点： 1．事件 公司发布2020年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入38.68亿元，同比增加49.88%；公司实现归属上市公司股东的净利润1.79亿元，同比增加110.66%，扣非后归属上市公司股东的净利润为1.69亿元，同比增长114.61%；公司基本每股收益为0.17元，同比增加32.47%。 2．我们的分析与判断 （一）重组助力业绩增长，疫情对公司影响逐渐消退 报告期内，公司实现营业收入38.68亿元，同比增加49.88%；实现归母净利润1.79亿元，同比增加110.66%。公司业绩的增长主要系将招商物业纳入公司并表范围和物管业务的稳定增长，将招商物业纳入2019H1的基数后，可比口径下营业收入同比减少7.78%，归母净利润同比增加8.6%。公司2020Q1的归母净利润为0.59亿元，2020Q2的归母净利润为1.2亿元，二季度公司业绩翻倍，显示出疫情对公司业绩的影响已逐渐消退。 （二）物管拓展稳步挺进，非住宅物业市场领先地位凸显 报告期内，公司物业管理业务实现营业收入35.87亿元，占营收的92.75%，较上年同期增长71.57%，主要系招商物业并表、公司在管物管项目收入增加以及本年度新拓展物业管理项目增加。其中，基础物管实现营业收入29.40亿元，同比增加51.89%，专业化服务实现营业收入6.47亿元，同比增加317.47%。公司物业管理业务在管项目1315个，管理面积约1.72亿平方米，分别较年初增加117个、0.19亿平方米。报告期内新签年度合同额（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）11.27亿元，其中非住宅业务9.38亿元，占比83.23%，显示出公司在非住宅物业市场中的优异拓展能力和领先地位。报告期内，公司物业管理业务的毛利率为11.23%，同比增加0.41%，公司盈利能力逐步改善。我们认为我们认为随着未来公司专业化服务的占比提升，深耕区域提升密度，科技赋能降低成本，预计毛利率存在较大的改善空间。 分析师 潘玮 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）86359285 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130520050006 相对上证指数表现图 -50%0%50%100%150%200%250%300%350%19-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-08上证指数招商积余 资料来源：wind 市场数据 时间 2020.08.25 A股收盘价 31.73 A股一年内最高价(元) 38.80 A股一年内最低价(元) 17.82 上证指数 3373.58 市净率 4.16 总股本（百万股） 1060.35 实际流通A股（百万股） 666.86 限售的流通A股（百万股） 393.48 流通A股市值(亿元) 207.59 公司点评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 2 （三）资管业务受疫情冲击致收入下降，未来发展可期 报告期内，公司资产管理业务实现营收1.85亿元，占公司营业收入的4.78%，同比下降41.56%，主要是受疫情影响，购物中心、酒店出租及其它持有型物业收入减少。随着疫情防控的常态化，公司资管业务客流量已逐步回升，截至2020年6月度，客流量恢复到上年同期的80%。报告期内，公司九方资管在管购物中心13个，管理面积近100万平方米，其中自营项目4个，受托管理招商蛇口项目4个，轻资产管理输出项目5个。公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为59.35万平方米，总体出租率为95%。其中，购物中心及商业的平均出租率有所下降，主要因疫情影响部分商铺退租。我们认为资管业务受到疫情的冲击只是暂时的，公司作为招商蛇口持有资产运营的承载平台，未来将逐步承接招商蛇口的资产运营业务，在母公司的支持下，资管业务发展可期。 （四）组织变革统筹管理，融合融效促进发展 公司在明确了“12347”发展战略后，加速推进组织变革，融合融效。报告期内，公司总部完成了组织架构调整，整合了招商积余、招商物业、中航物业三总部职能，以“大物业+大资管”为主线，设立物业BG、资管BG两大事业群和9个职能中心/部门，实现总部对业务的统筹管理，提升管理效率、服务品质和业务规模。 3．投资建议 公司作为A股唯一一家具有央企背景的机构物业龙头，具有稀缺性和资源优势，未来毛利率改善空间大；机构物业市场空间广阔，并具有议价能力强、缴费率高等优点，为公司未来发展提供优势条件。我们预计公司2020-2022年归母净利润分别为6.28亿元、8.54亿元、11.24亿元，对应的每股收益分别为0.59元/股、0.81元/股、1.06元/股，以8月25日的收盘价31.1元计算，对应的市盈率分别为52.7倍、38.4倍、29.3倍。我们认为公司未来还有很大的发展空间，维持“推荐”评级。 4．风险提示 重组后组织架构调整进程不及预期，新签项目拓展不及预期，人工成本上升等风险。 公司点评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 3 图1：招商积余营业收入及同比增速 1,613 2,715 2,380 2,794.6 2,580 3,868 -17.9 68.3 -12.3 17.40 -7.7 49.9 -30.0-20.0-10.00.010.020.030.040.050.060.070.080.005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002015-062016-062017-062018-062019-062020-06营业收入/百万营收同比(%)/右 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图2：招商积余归母净利润及同比增速 -111 3 -141 125.84 85 179 -325.3 103.0 -4,279.5 189.55 -32.6 110.7 -5,000.0-4,000.0-3,000.0-2,000.0-1,000.00.01,000.0-200-150-100-500501001502002015-062016-062017-062018-062019-062020-06归母净利润/百万归母净利润同比(%)/右 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图3：招商积余销售毛利率、三费率及销售净利率 27.6 21.3 20.7 22.66 20.5 13.8 26.4 17.8 19.7 13.44 13.2 7.4 -8.5 -0.2 -5.2 4.95 3.1 4.0 -15.0-10.0-5.00.05.010.015.020.025.030.02015-062016-062017-062018-062019-062020-06销售毛利率(%)三费率(%)销售净利率(%) 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图4：招商积余资产负债率及总资产周转率 81.6 80.3 76.3 75.95 61.3 48.8 0.08 0.12 0.12 0.15 0.20 0.24 0.000.050.100.150.200.250.3010.020.030.040.050.060.070.080.090.02015-062016-062017-062018-062019-062020-06资产负债率(%)总资产周转率(次)/右 资料来源：wind，中国银河证券研究院 公司点评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 评级标准 银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避 推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。 谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。 中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。 回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。 银河证券公司评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避 推荐：是指未来6－12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。 谨慎推荐：是指未来6－12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。该评级由分析师给出。 中性：是指未来6－12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。该评级由分析师给出。 回避：是指未来6－12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。 潘玮，房地产行业证券分析师。本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位和执业过程中所掌握的信息为自己或他人谋取私利。 王秋蘅，房地产行业证券分析师。本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位和执业过程中所掌握的信息为自己或他人谋取私利。 公司点评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券，银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）向其机构客户和认定为专业投资者的个人客户（以下简称客户）提供，无意针对或打算违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。银河证券认为本报告所载内容及观点客观公正，但不担保其内容的准确性或完整性。客户不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 银河证券不需要采取任何行动以确保本报告涉及的内容适合于客户。银河证券建议客户如有任何疑问应当咨询证券投资顾问并独自进行投资判断。本报告并不构成投资、法律、会计或税务建议或担保任何内容适合客户，本报告不构成给予客户个人咨询建议。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链